Immobilienfonds am Zweitmarkt

Was kaufe ich, wenn ich einen Fondsanteil am Zweitmarkt übernehme?

Einen gebrauchten Gesellschaftsanteil — in aller Regel die Stellung eines Kommanditisten in einer GmbH & Co. KG, entweder direkt oder mittelbar über einen Treuhänder. Sie werden Mitunternehmer einer Gesellschaft, die Immobilien hält, vermietet und finanziert. Das ist kein Wertpapier: Es gibt keine Börsennotierung, keinen Emittenten, der zurücknimmt, und keine tägliche Preisfeststellung. Rechtlich handelt es sich um eine Vermögensanlage — einen Anteil, der eine Beteiligung am Ergebnis eines Unternehmens gewährt, oder einen Anteil an einem Treuhandvermögen (§ 1 Abs. 2 VermAnlG). Ihre Rechte stehen im Gesellschaftsvertrag und, beim Treuhandmodell, im Treuhandvertrag. Ihre wichtigste Pflicht steht dagegen nicht im Vertrag, sondern im Handelsgesetzbuch: Sie haften den Gläubigern der Gesellschaft unmittelbar bis zur Höhe der im Handelsregister eingetragenen Haftsumme, und diese Haftung ist nur ausgeschlossen, soweit die vereinbarte Einlage geleistet ist (§ 171 Abs. 1 HGB). Genau an dieser Einschränkung entscheidet sich, ob ein niedriger Kurs ein Angebot oder eine Warnung ist.

Worin unterscheidet sich das von einem offenen Immobilienfonds?

In der Rückgabe — und das ist der Unterschied, der über Ihr Geld entscheidet. Beim offenen Immobilienfonds geben Sie Ihre Anteile an die Fondsgesellschaft zurück, allerdings längst nicht mehr täglich: Sie müssen die Anteile in den 24 Monaten vor dem Rücknahmetermin durchgehend gehalten haben und die Rückgabe zwölf Monate vorher unwiderruflich erklären (§ 255 Abs. 3 und 4 KAGB); die Anlagebedingungen dürfen die Rücknahme zudem auf feste Termine beschränken, mindestens aber alle zwölf Monate (§ 255 Abs. 2 KAGB). Beim geschlossenen Fonds gibt es diesen Weg überhaupt nicht. Das Kapital bleibt gebunden, bis die Objekte verkauft sind und die Gesellschaft abgewickelt wird — bei Immobilienfonds sind das oft zwei Jahrzehnte, und über den Verkaufszeitpunkt entscheidet die Gesellschafterversammlung, nicht Sie. Wer vorher aussteigen will, braucht einen Käufer. Dafür gibt es den Zweitmarkt: Zweitmarktplattformen und Fondsbörsen führen Kauf- und Verkaufsgebote zusammen, gehandelt wird in Prozent der ursprünglichen Zeichnungssumme. Die Umsätze sind dünn, viele Fonds kommen nur wenige Male im Jahr überhaupt zum Abschluss, und zwischen dem Geldkurs — was ein Käufer bietet — und dem Briefkurs — was ein Verkäufer verlangt — liegt regelmäßig ein erheblicher Abstand. Diese Spanne zahlen Sie zweimal: beim Einstieg und beim Ausstieg.

Warum kann eine Ausschüttung, die längst ausgezahlt wurde, mich später Geld kosten?

Weil eine Ausschüttung bei diesen Fonds oft keine Gewinnbeteiligung ist, sondern die Rückzahlung eingelegten Kapitals — und das Gesetz behandelt zurückgezahltes Geld so, als wäre es nie eingezahlt worden. Der Reihe nach: Solange Ihre Einlage in der Gesellschaft liegt, ist Ihre Haftung ausgeschlossen (§ 171 Abs. 1 HGB). Ein Immobilienfonds erwirtschaftet aber Mietüberschüsse und schreibt gleichzeitig ab; er kann also Geld überweisen, obwohl handelsrechtlich kein oder zu wenig Gewinn entstanden ist. Was dann fließt, ist eine Entnahme aus Ihrem Kapitalkonto — und dafür sagt das Gesetz: „Soweit die Einlage eines Kommanditisten zurückbezahlt wird, gilt sie den Gläubigern gegenüber als nicht geleistet" (§ 172 Abs. 4 Satz 1 HGB). Dasselbe gilt, wenn Gewinnanteile entnommen werden, während der Kapitalanteil durch Verluste bereits unter die Haftsumme gerutscht ist (Satz 2). Im Klartext: Jeder ausgezahlte Euro, der kein echter Gewinn war, macht Ihre Haftung in dieser Höhe wieder scharf — bis zur Obergrenze der eingetragenen Haftsumme. Gerät der Fonds in Schieflage, kann ein Gläubiger diesen Betrag von Ihnen verlangen; in der Insolvenz übt der Insolvenzverwalter dieses Recht aus (§ 171 Abs. 2 HGB). Sie zahlen dann Geld zurück, das Sie vor Jahren bekommen und längst ausgegeben haben. Für den Zweitmarkt ist das der entscheidende Punkt: Diese Haftung hängt am Anteil, nicht an der Person. Wer als Kommanditist in eine bestehende Handelsgesellschaft eintritt, haftet nach §§ 171 und 172 HGB auch für die vor seinem Eintritt begründeten Verbindlichkeiten, und eine entgegenstehende Vereinbarung ist Dritten gegenüber unwirksam (§ 173 HGB). Sie übernehmen also die Ausschüttungen, die frühere Anleger kassiert haben, als Ihr Risiko — ein günstiger Kurs kann genau das abbilden. Manche Gesellschaftsverträge sehen zusätzlich vor, dass die Gesellschaft selbst Ausschüttungen zurückfordern kann; ob eine solche Klausel trägt, hängt an ihrem Wortlaut, deshalb gehört sie vor dem Kauf gelesen. Vor jedem Gebot brauchen Sie daher zwei Zahlen: die eingetragene Haftsumme und den Betrag, um den die Einlage durch Ausschüttungen bereits zurückgeführt ist. Die Differenz ist Ihr Nachschussrisiko — und sie gehört zum Kaufpreis addiert.

Was ändert sich, wenn ich über einen Treuhänder beteiligt bin?

Formal hält nicht Sie, sondern der Treuhänder den Kommanditanteil: in eigenem Namen, aber für Ihre Rechnung. Im Handelsregister steht sein Name, nicht Ihrer. Wirtschaftlich sollen Sie stehen wie ein Direktkommanditist, und die Gesellschaftsverträge stellen Treugeber üblicherweise auch entsprechend. Praktisch bedeutet die Konstruktion drei Dinge. Erstens laufen Ihre Rechte über den Treuhandvertrag: Sie weisen den Treuhänder an, wie er in der Gesellschafterversammlung abstimmt, und was ohne Weisung geschieht, regelt der Vertrag — lesen Sie diesen Punkt genau, denn ein Treuhänder, der sich ohne Weisung enthält, verschiebt Mehrheiten. Auskunft schulden muss er Ihnen: Der Beauftragte hat die erforderlichen Nachrichten zu geben und auf Verlangen über den Stand des Geschäfts Auskunft zu erteilen (§ 666 BGB). Zweitens erreicht Sie die Haftung trotzdem: Der Treuhandvertrag verpflichtet Treugeber regelmäßig, den Treuhänder von allem freizustellen, was er als Kommanditist zahlen muss — auch von wiederaufgelebter Haftung nach § 172 Abs. 4 HGB. Die Treuhand schützt nicht vor der Rückforderung, sie verlängert nur den Weg dorthin. Drittens kostet die Übertragung extra: Für den Wechsel eines Treugebers verlangen Treuhänder eine Gebühr, die im Treuhandvertrag oder einer Gebührenordnung steht; bei Direktbeteiligungen fallen stattdessen Notar- und Registerkosten für die Anmeldung zum Handelsregister an (§ 162 Abs. 2 HGB). Klären Sie vor dem Gebot, wer diese Kosten trägt — bei kleinen Beteiligungen können sie den gedachten Preisvorteil aufzehren.

Wie komme ich auf einen Preis — und wann sollte ich gar nicht bieten?

Rechnen Sie zuerst den Substanzwert je Anteil und ziehen Sie davon ab, was die Zukunft kostet. Der Ausgangspunkt: aktuelle Verkehrswerte aller Objekte plus liquide Mittel, minus Fondsdarlehen und sonstige Verbindlichkeiten, geteilt durch das gezeichnete Kommanditkapital. Prüfen Sie dabei, wie alt die Wertansätze sind und wer sie ermittelt hat — ein Wert aus einer anderen Zinsphase ist keine Aussage über heute. Dann kommen die Abschläge, und die sind bei Zweitmarktfonds meist die eigentliche Rechnung: Mietverträge, die in den nächsten Jahren auslaufen, aufgeschobene Instandhaltung, eine Zinsbindung, die bald endet und zu höheren Konditionen verlängert werden muss. Addiert wird umgekehrt alles, was Sie zusätzlich zahlen: Plattformcourtage, Übertragungsgebühr, Notar- und Registerkosten — und das Nachschussrisiko aus der wiederaufgelebten Haftung. Nicht bieten sollten Sie, wenn Warnzeichen zusammentreffen: Eine Nachschussforderung oder ein Sanierungskonzept steht im Raum, die Ausschüttung ist seit Jahren ausgesetzt, die Anschlussfinanzierung eines auslaufenden Darlehens ist ungeklärt, oder ein einzelner Mieter trägt den größten Teil der Miete und sein Vertrag läuft bald aus. Jedes dieser Zeichen kann für sich erklärbar sein. Treffen zwei zusammen, ist der niedrige Kurs kein Rabatt, sondern der Marktpreis für ein Problem, das noch niemand gelöst hat. Und wenn Sie Gesellschaftsvertrag, Jahresabschlüsse, Objektliste und Darlehensübersicht nicht bekommen, ist das schon die Antwort: Was Sie nicht prüfen können, können Sie nicht bewerten.

Was kommt steuerlich auf mich zu?

Das hängt an der Konstruktion des Fonds, und der Unterschied ist erheblich. Vermögensverwaltende Fonds erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG); Ihr Ergebnisanteil wird einheitlich festgestellt und Ihnen zugerechnet — unabhängig davon, ob der Fonds überhaupt ausgeschüttet hat. Gewerbliche Fonds, dazu zählt die gewerblich geprägte GmbH & Co. KG, bei der ausschließlich eine Kapitalgesellschaft persönlich haftet und geschäftsführungsbefugt ist (§ 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG), erzielen Einkünfte aus Gewerbebetrieb: Dann gibt es keine Zehnjahresfrist, Gewinne aus dem Verkauf der Objekte und aus dem Verkauf Ihres Anteils sind stets steuerpflichtig, und auf Fondsebene fällt zusätzlich Gewerbesteuer an. Die Spekulationsfrist zählt nur beim vermögensverwaltenden Fonds, und zwar auf Objektebene: Verkauft der Fonds eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach ihrer Anschaffung, ist der Gewinn ein privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Für den Zweitmarkt wichtig: Die Anschaffung oder Veräußerung einer unmittelbaren oder mittelbaren Beteiligung an einer Personengesellschaft gilt als Anschaffung oder Veräußerung der anteiligen Wirtschaftsgüter (§ 23 Abs. 1 Satz 4 EStG) — mit dem Kauf beginnt für Sie also eine neue Zehnjahresfrist auf die anteiligen Grundstücke. Der dritte Punkt ist § 15a EStG: Verlustanteile dürfen Sie nur mit anderen Einkünften verrechnen, solange Ihr Kapitalkonto das trägt; entsteht dadurch ein negatives Kapitalkonto, ist der Verlust nur noch verrechenbar und mindert allein künftige Gewinne aus derselben Beteiligung. Umgekehrt werden Entnahmen, die zu einem negativen Kapitalkonto führen, als Gewinn zugerechnet, soweit in den zehn Jahren davor Verluste ausgleichsfähig waren (§ 15a Abs. 3 EStG) — Sie können also Steuern auf Geld zahlen, das nur eine Rückzahlung war. Lassen Sie sich den Stand des steuerlichen Kapitalkontos vom Verkäufer geben und gehen Sie ihn mit Ihrem Steuerberater durch. Ein Randthema mit Sprengkraft: Wechseln innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter, löst das auf Fondsebene Grunderwerbsteuer aus (§ 1 Abs. 2a GrEStG). Bei rege gehandelten Zweitmarktfonds ist das kein theoretischer Fall — fragen Sie die Fondsverwaltung, wie nah der Fonds an dieser Grenze steht.