Geschlossenen Immobilienfonds geerbt – annehmen, ausschlagen oder verkaufen?

Was passiert mit dem Fondsanteil, wenn der Anleger stirbt?

Der Fondsanteil fällt mit dem Tod automatisch als Teil des Nachlasses an die Erben – die Gesamtrechtsnachfolge (§ 1922 Abs. 1 BGB, Stand 03.08.2026). Bei der Kommanditgesellschaft läuft die Gesellschaft mit den Erben weiter, sofern der Gesellschaftsvertrag nichts anderes regelt (§ 177 HGB) – prüfen Sie daher den Vertrag auf eine qualifizierte Nachfolgeklausel.

Bei mehreren Erben fällt der Kommanditanteil jedem kraft Gesetzes direkt nach seiner Erbquote zu, nicht der Erbengemeinschaft (§ 711 Abs. 2 BGB; für die Fonds-KG über § 161 Abs. 2 i. V. m. § 105 Abs. 3 HGB). Jeder Miterbe entscheidet einzeln – anders als bei einer geerbten Immobilie direkt (geerbtes Haus verkaufen und Steuern).

Was ist der geerbte Fondsanteil überhaupt wert?

Verlässlich lässt sich das nur anhand von Substanzwert und Haftungsrisiko einschätzen, eine pauschale Zahl gibt es nicht – ohne diese Einschätzung lässt sich weder Ausschlagung noch Verkauf beurteilen. Der erste praktische Schritt ist deshalb, den Substanzwert zu ermitteln: Eine erste Einschätzung liefert die Werteinschätzung für geschlossene Fonds – Substanzwert je Anteil aus Verkehrswerten der Objekte, Fondsschulden und Anteilszahl.

Für Erben kommt eine zweite Zahl hinzu: das Nachschussrisiko aus wiederaufgelebter Kommanditistenhaftung. Ausschüttungen sind bei diesen Fonds oft Rückzahlungen der Einlage statt Gewinn – soweit zurückgezahlt, gilt die Einlage gegenüber Gläubigern als nicht geleistet (§ 172 Abs. 4 Satz 1 HGB, Stand 03.08.2026), die Haftung lebt bis zur eingetragenen Haftsumme wieder auf (§ 171 Abs. 1 HGB). Maßgeblich: Haftsumme des Erblassers minus nicht gewinngedeckte Ausschüttungen – die Differenz gehört vom Substanzwert abgezogen. Eine strukturierte Übersicht dazu bietet die Zweitmarkt-Prüfliste – kostenlos, 45 Prüfpunkte von den Unterlagen bis zur Preisfindung.

Marktanker, keine Wertaussage für Ihren Fonds: Immobilienfonds wurden am Zweitmarkt der Fondsbörse Deutschland Beteiligungsmakler AG im Juni 2026 im Schnitt zu 64,84 Prozent der Zeichnungssumme (Nominalbeteiligung, ohne Agio) gehandelt (zweitmarkt.de, Stand 03.08.2026).

Welche drei Wege habe ich als Erbe – und was kostet welcher?

Sie haben drei Wege: annehmen und halten, ausschlagen oder annehmen und verkaufen – nur den Fondsanteil ausschlagen geht nicht (§ 1950 BGB). Details, Stand 03.08.2026:

Welche Fristen muss ich als Erbe im Blick behalten?

Vier Fristen zählen: Ausschlagung, Steueranzeige, Handelsregisteranmeldung und Nachhaftung nach Verkauf. Stand 03.08.2026.

Für die Handelsregisteranmeldung nennt das Gesetz keine feste Tagesfrist (§ 162 Abs. 1, 2 HGB) – erledigen Sie sie zeitnah.

Wie und bis wann kann ich die Erbschaft ausschlagen?

Die Ausschlagung erfolgt binnen sechs Wochen gegenüber dem Nachlassgericht, zur Niederschrift oder notariell beglaubigt (§ 1944 Abs. 1 BGB, § 1945 Abs. 1 BGB, Stand 03.08.2026) – Beginn und Auslandsfrist zeigt die Tabelle oben.

Eine Teilausschlagung nur des Fondsanteils ist unwirksam (§ 1950 BGB) – wer den Anteil loswerden will, muss die gesamte Erbschaft ausschlagen. Verstreicht die Frist ungenutzt, gilt die Erbschaft als angenommen (§ 1943 BGB). Schlagen Sie aus, fällt der Anteil dem nächstberufenen Erben an (§ 1953 Abs. 1, 2 BGB) – oft den eigenen Kindern.

Hafte ich als Erbe für Ausschüttungen, die der Verstorbene bereits erhalten hat?

Ja, wenn Sie annehmen. Sie haften für Nachlassverbindlichkeiten (§ 1967 Abs. 1 BGB) – dazu zählt die Haftung des Erblassers als Kommanditist bis zur eingetragenen Haftsumme, ausgeschlossen nur soweit die Einlage geleistet ist (§ 171 Abs. 1 HGB, Stand 03.08.2026). Wurde die Einlage durch Ausschüttungen zurückgezahlt, gilt sie gegenüber Gläubigern als nicht geleistet – die Haftung lebt in dieser Höhe wieder auf (§ 172 Abs. 4 HGB); in der Fondsinsolvenz macht der Insolvenzverwalter sie geltend (§ 171 Abs. 2 HGB).

Beschränken lässt sich die Haftung auf den Nachlass über eine Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz (§ 1975 BGB); reicht der Nachlass nicht aus, hilft die Dürftigkeitseinrede (§ 1990 Abs. 1 BGB).

Was ändert sich, wenn ich den Anteil annehme und verkaufen will?

Zwei Dinge ändern sich gegenüber dem Weg „Annehmen und halten": Nach dem Verkauf haften Sie als ausgeschiedener Gesellschafter für bis dahin begründete Verbindlichkeiten noch fünf Jahre – die Frist beginnt erst, sobald der Gläubiger vom Ausscheiden Kenntnis erlangt oder es im Handelsregister eingetragen wird, je nachdem was zuerst eintritt (§ 137 Abs. 1 HGB, Stand 03.08.2026). Und bei der Einkommensteuer gilt die Fußstapfenregel: Bei unentgeltlichem Erwerb zählt für die Zehnjahresfrist des privaten Veräußerungsgeschäfts die Anschaffung des Erblassers, nicht Ihre eigene (§ 23 Abs. 1 Satz 3, 4 EStG).

Sie nehmen dazu wie beim Weg „Annehmen und halten" an und verkaufen den Anteil dann meist über den Zweitmarkt (Zweitmarktverkauf geschlossener Fonds). Ein gesetzliches Rückgaberecht gibt es nicht, die Ausstiegsregeln stehen im Gesellschaftsvertrag (dazu Immobilienfonds kündigen); die Übertragung selbst beschreibt geschlossene Fonds verkaufen. Ob ein Gewinn der Spekulationssteuer unterliegt, hängt vom Kaufdatum des Erblassers ab – Details bei Fondsanteile verkaufen und Steuern.

Muss die Übernahme des Anteils zum Handelsregister angemeldet werden?

Bei einer Direktbeteiligung ja: Ein- und Austritt eines Kommanditisten sind zum Handelsregister anzumelden (§ 162 Abs. 1, 2 HGB, Stand 03.08.2026) – elektronisch in öffentlich beglaubigter Form (§ 12 Abs. 1 HGB) –, auch beim Wechsel vom Erblasser auf Sie. Sind Sie nur mittelbar über einen Treuhänder beteiligt, ändert sich am Registereintrag nichts; Sie melden dann nur dem Treuhänder Ihren Eintritt als Treugeber.

Erledigen Sie die Anmeldung zügig, sobald feststeht, dass Sie den Anteil behalten. Ob vor der Eintragung bereits eine Haftung entstehen kann, hängt vom Einzelfall ab – das gehört in die Hand eines Notars oder Rechtsanwalts.

Muss ich Erbschaftsteuer auf die Beteiligung zahlen – und wie wird sie bewertet?

Ja, sofern der Wert Ihres gesamten Erwerbs den persönlichen Freibetrag übersteigt. Die Steuer entsteht mit dem Tod (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG, Stand 03.08.2026), Bewertungsstichtag ist dieser Zeitpunkt (§ 11 ErbStG). Anzeigepflicht: drei Monate nach Kenntnis (§ 30 Abs. 1 ErbStG).

Die Bewertung läuft über eine gesonderte Feststellung des Finanzamts: bei gewerblicher Fonds-KG als Anteil am Betriebsvermögen, bei vermögensverwaltender als Anteil an den Wirtschaftsgütern und Schulden (§ 12 Abs. 5, 6 ErbStG i. V. m. § 151 Abs. 1 Nr. 2, 4 BewG). Welche Variante zutrifft, entscheidet die Fondsstruktur – klären Sie das mit einem Steuerberater. Grundlagen: Glossareintrag Erbschaftsteuer Immobilie.

Die Freibeträge gelten für den gesamten Erwerb (§ 16 Abs. 1 ErbStG; Steuerklasse I: § 15 Abs. 1 ErbStG). Diese Übersicht ist abstrakt-generell, Stand 03.08.2026: Für Gesellschaftsvertrag, Bewertung und Steuerfolgen im Einzelfall wenden Sie sich an Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.