Kann ich einen geschlossenen Immobilienfonds vorzeitig kündigen?

Kann ich einen geschlossenen Immobilienfonds vorzeitig kündigen?

Nein, in aller Regel nicht: Solange die im Gesellschaftsvertrag vereinbarte Laufzeit Ihres Fonds läuft, ist eine ordentliche Kündigung bei geschlossenen Immobilienfonds so gut wie immer ausgeschlossen.

Der Grund liegt im Gesellschaftsrecht. Die meisten geschlossenen Immobilienfonds sind als GmbH & Co. KG organisiert; auf die Kommanditgesellschaft finden die Kündigungsvorschriften der offenen Handelsgesellschaft entsprechende Anwendung (§ 161 Abs. 2 HGB). Was die Rollen von Komplementärin, Kommanditist und Treuhänder in dieser GmbH & Co. KG genau bedeuten, erklärt der Grundlagen-Ratgeber Was sind geschlossene Immobilienfonds? Nach diesen HGB-Vorschriften ist eine ordentliche Kündigung nur möglich, wenn das Gesellschaftsverhältnis auf unbestimmte Zeit eingegangen wurde – dann mit einer Frist von sechs Monaten zum Ablauf des Geschäftsjahres (§ 132 Abs. 1 HGB). Bei geschlossenen Fonds ist aber praktisch immer eine feste Laufzeit vereinbart; dann ist eine Kündigung vor Ablauf dieser Zeit nur aus wichtigem Grund zulässig (§ 132 Abs. 2 HGB). Ist Ihr Fonds stattdessen als Gesellschaft bürgerlichen Rechts organisiert, gilt die inhaltsgleiche Regel: ordentliche Kündigung nur bei unbestimmter Zeit mit drei Monaten Frist zum Kalenderjahresende, bei vereinbarter Laufzeit sonst nur aus wichtigem Grund (§ 725 Abs. 1 und 2 BGB).

Maßgeblich ist in jedem Fall der konkrete Gesellschaftsvertrag Ihres Fonds: Er legt die Laufzeit fest und kann innerhalb der gesetzlichen Grenzen zusätzliche Regeln enthalten. Fordern Sie deshalb vor jeder Entscheidung die aktuell geltende Fassung mit allen Änderungsbeschlüssen an – nicht den Verkaufsprospekt von damals.

Welche Ausnahmen erlauben doch einen Ausstieg?

Vier Wege können einen vorzeitigen Ausstieg ermöglichen: ein im Gesellschaftsvertrag ausdrücklich vorgesehenes Kündigungsrecht, eine Kündigung aus wichtigem Grund, ein zusätzlicher Ausscheidensgrund laut Gesellschaftsvertrag oder – als eigenständiger rechtlicher Weg – eine Rückabwicklung wegen Beratungsfehlern beim Erwerb.

Die ersten drei Ausnahmen setzen an der Mitgliedschaft in der Gesellschaft an, sofern eine der Voraussetzungen tatsächlich vorliegt – auch hier entscheidet wieder Ihr konkreter Gesellschaftsvertrag. Die vierte Ausnahme greift den Erwerb selbst an, nicht die laufende Mitgliedschaft, und braucht deshalb immer eine anwaltliche Prüfung Ihres konkreten Falls.

Was ist eine Kündigung aus wichtigem Grund?

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn Ihnen die Fortsetzung der Mitgliedschaft nicht mehr zumutbar ist, etwa weil ein anderer Gesellschafter eine wesentliche Pflicht aus dem Gesellschaftsvertrag vorsätzlich oder grob fahrlässig verletzt (§ 132 Abs. 2 HGB); das Gesetz nennt dafür keinen abschließenden Katalog. Liegt ein solcher wichtiger Grund vor, kann die Kündigung sogar fristlos zulässig sein (§ 132 Abs. 3 HGB).

Wichtig: Dieses Recht kann Ihnen der Gesellschaftsvertrag nicht ausschließen oder einschränken – eine solche Klausel wäre unwirksam (§ 132 Abs. 6 HGB). Ob im konkreten Fall tatsächlich ein wichtiger Grund vorliegt, ist eine Frage des Einzelfalls, die von den Umständen Ihres Fonds und Ihrem Gesellschaftsvertrag abhängt. Klären Sie das mit einem auf Kapitalanlagerecht spezialisierten Anwalt, bevor Sie eine Kündigung erklären: Eine unwirksame Kündigung kann Sie in eine schlechtere Position bringen als ein sauber vorbereiteter Verkauf am Zweitmarkt.

Bekomme ich bei einer Kündigung mein Geld zurück (Abfindung)?

Nicht die Einlage zurück, sondern eine Abfindung in Höhe des geschätzten Werts Ihres Anteils – sofern der Gesellschaftsvertrag nichts anderes regelt (§ 135 Abs. 1 HGB).

Zwei Einschränkungen sind wichtig. Erstens steht die Abfindung unter dem Vorbehalt des Gesellschaftsvertrags: Viele Verträge geschlossener Fonds regeln die Berechnung eigenständig, etwa mit einem bestimmten Bewertungsverfahren oder Abschlägen. Lesen Sie diese Klausel genau, bevor Sie mit einer bestimmten Summe rechnen. Zweitens hat eine geschlossene Fondsbeteiligung keinen Börsenkurs; der Wert Ihres Anteils wird deshalb geschätzt (§ 135 Abs. 3 HGB), meist anhand der Verkehrswerte der Fondsobjekte abzüglich Darlehen und sonstiger Verbindlichkeiten.

Hafte ich nach dem Ausscheiden noch für Schulden des Fonds?

Ja, zeitlich begrenzt: Auch nach einem wirksamen Ausscheiden haften Sie für Verbindlichkeiten, die bis dahin begründet wurden, wenn sie vor Ablauf von fünf Jahren nach Ihrem Ausscheiden fällig werden und daraus zusätzlich Ansprüche gegen Sie förmlich festgestellt werden oder eine gerichtliche bzw. behördliche Vollstreckungshandlung deswegen vorgenommen oder beantragt wird (§ 137 Abs. 1 HGB, über § 161 Abs. 2 HGB auch für die Kommanditgesellschaft). Eine Kündigung beendet Ihre Haftung also nicht sofort.

Dazu kommt ein zweites Risiko, das viele unterschätzen. Der Kommanditist haftet den Gläubigern der Gesellschaft bis zur Höhe seiner Haftsumme unmittelbar; die Haftung ist ausgeschlossen, soweit die Einlage geleistet ist (§ 171 Abs. 1 HGB). Haben Sie in der Vergangenheit Ausschüttungen erhalten, die keine echten Gewinne waren, sondern Rückzahlungen Ihrer Einlage, gilt die Einlage den Gläubigern gegenüber als nicht geleistet – Ihre Haftung lebt in dieser Höhe wieder auf (§ 172 Abs. 4 HGB). Dieses Risiko verschwindet weder durch eine Kündigung noch durch einen Verkauf am Zweitmarkt automatisch: Es gehört in jede Ausstiegsrechnung, unabhängig vom gewählten Weg.

Wer den Anteil stattdessen verkauft, gibt genau diese Rechnung an den Käufer weiter – das kann mit ein Grund sein, warum Kurse am Zweitmarkt deutlich unter der ursprünglichen Zeichnungssumme liegen: Für Immobilienbeteiligungen lag der Durchschnittskurs im ersten Quartal 2025 bei 69,86 Prozent der Nominalbeteiligung (Fondsbörse Deutschland Beteiligungsmakler AG, Stand: 08.04.2025).

Wie endet ein geschlossener Immobilienfonds, wenn ich nicht aussteige?

Regulär endet der Fonds erst, wenn die Gesellschafterversammlung den Verkauf aller Immobilien beschlossen hat und die Gesellschaft danach aufgelöst und abgewickelt wird. Bis dahin bleibt Ihr Kapital gebunden.

Über den genauen Ablauf, die Reihenfolge der Auszahlungen und was mit einem verbleibenden Überschuss oder einer Deckungslücke passiert, informiert der Ratgeber Immobilienfonds Auflösung und Auszahlung. Bis zu diesem Zeitpunkt ist ein vorzeitiger Ausstieg nur über die in diesem Ratgeber beschriebenen Ausnahmen oder über den Verkauf am Zweitmarkt möglich.

Gilt das auch für offene Immobilienfonds?

Nein, dort ist der Ausstieg grundsätzlich anders geregelt: Offene Immobilienfonds bieten eine Rückgabe an die Fondsgesellschaft, wenn auch nicht sofort. Sie müssen Ihre Anteile mindestens 24 Monate ununterbrochen gehalten haben und die Rückgabe zwölf Monate im Voraus unwiderruflich erklären; Rücknahmetermine muss die Gesellschaft mindestens alle zwölf Monate anbieten (§ 255 Abs. 2, 3 und 4 KAGB).

Der entscheidende Unterschied bleibt: Beim offenen Fonds gibt es einen gesetzlich geregelten Weg zurück an die Gesellschaft, wenn auch mit langen Fristen. Beim geschlossenen Fonds gibt es diesen Weg grundsätzlich nicht – hier bleiben nur die beschriebenen Ausnahmen oder ein Verkauf am Zweitmarkt. Einen vollständigen Vergleich beider Fondstypen beim Verkauf, inklusive aller Fristen, bietet der Ratgeber Immobilienfonds verkaufen: offen vs. geschlossen.

Kann ich meinen Anteil stattdessen am Zweitmarkt verkaufen?

Ja – und das ist in der Praxis der übliche Weg, wenn keine der Ausnahmen greift: Statt auf eine ordentliche Kündigung zu warten, die der Gesellschaftsvertrag ausschließt, verkaufen Sie Ihren Anteil an einen anderen Anleger über eine Zweitmarktplattform oder Fondsbörse. Dieser Markt existiert und ist aktiv: Allein im ersten Quartal 2025 wurden dort Anteile im Nominalwert von 53,17 Millionen Euro gehandelt, Immobilienfonds machten im März gut 57 Prozent des Handelsvolumens aus (Fondsbörse Deutschland Beteiligungsmakler AG, Stand: 08.04.2025).

Bevor Sie ein Angebot einholen, gehört der Gesellschaftsvertrag auf den Tisch – er zeigt Übertragungsregeln und mögliche Zustimmungspflichten. Wie der Verkauf über eine Zweitmarktplattform konkret abläuft und wie sich der Kurs bildet, erklärt Zweitmarkt für geschlossene Fonds; eine Schritt-für-Schritt-Anleitung mit den Kosten bietet Geschlossene Fonds verkaufen. Mit welchen Zahlen Sie Ihre eigene Verkaufsrechnung belegen sollten, zeigt die kostenlose Zweitmarkt-Prüfliste von binoro – sie ist aus Käufersicht aufgebaut und macht sichtbar, worauf die Gegenseite bei Ihrem Anteil achtet. Mögliche Steuerfragen beim Verkauf einer Immobilie erklärt der Ratgeber Haus verkaufen: Steuer.