Immobilienfonds verkaufen: Wann lohnt der Ausstieg – und wie geht es bei geschlossenen Fonds?

Woran erkenne ich, ob mein Immobilienfonds offen oder geschlossen ist?

Am schnellsten sehen Sie es an Ihren Unterlagen: Steht auf dem Depotauszug eine WKN oder ISIN und wird für den Fonds regelmäßig ein Anteilspreis festgestellt, halten Sie Anteile an einem offenen Immobilienfonds – rechtlich ein Sondervermögen, das Sie über die Kapitalverwaltungsgesellschaft zurückgeben oder über die Börse verkaufen können. Haben Sie dagegen eine Beitrittserklärung oder einen Treuhandvertrag unterschrieben, bekommen Sie jährlich eine Ergebniszuweisung und stehen mit einer Haftsumme im Handelsregister, sind Sie Kommanditist einer geschlossenen Fondsgesellschaft. Solche Anteile sind rechtlich keine Wertpapiere, sondern eine Beteiligung an einer Kommanditgesellschaft; Direktkommanditisten stehen mit ihrer Haftsumme im Handelsregister, Ein- und Austritt sind dort anzumelden (§ 162 Abs. 1, 2 HGB). Der Unterschied entscheidet über den gesamten weiteren Weg: Bei offenen Fonds gibt das Kapitalanlagegesetzbuch feste Fristen vor, bei geschlossenen Fonds bleibt nur der Verkauf am Zweitmarkt.

Was unterscheidet offene und geschlossene Immobilienfonds beim Verkauf?

Der zentrale Unterschied: Bei offenen Immobilienfonds haben Sie ein gesetzlich geregeltes Rückgaberecht mit festen Fristen; bei geschlossenen Fonds gibt es kein Rückgaberecht, sondern nur den Verkauf an einen anderen Anleger über den Zweitmarkt. Gesetzlich ist die Abgrenzung denkbar knapp gefasst: Geschlossene AIF sind alle AIF, die keine offenen AIF sind (§ 1 Abs. 4, 5 KAGB). Die folgende Tabelle überträgt das in die beim Verkauf relevanten Unterschiede (Rechtsstand: 03.08.2026).

Zwei Zeilen betreffen Sie nur unter bestimmten Voraussetzungen: Die Altanteils-Regel greift ausschließlich für Anteile, die Sie bereits am 21. Juli 2013 im Depot hatten – wer erst danach gekauft hat, unterliegt den regulären Fristen (§ 346 Abs. 1 KAGB). Die wiederauflebende Haftung betrifft nur Direktkommanditisten geschlossener Fonds, die bereits Ausschüttungen erhalten haben, die aus der Substanz statt aus laufenden Erträgen stammten.

Wie und wann kann ich Anteile an einem offenen Immobilienfonds verkaufen?

Sie haben zwei Wege: die Rückgabe der Anteile an die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) oder den Verkauf über die Börse. Für die Rückgabe über die KVG gilt bei offenen Immobilien-Sondervermögen eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten ab Kauf; danach müssen Sie die Rückgabe mit einer Frist von zwölf Monaten unwiderruflich gegenüber der KVG erklären (§ 255 Abs. 3, 4 KAGB). Die Anlagebedingungen können die Rücknahme zusätzlich auf feste Termine beschränken, die aber mindestens alle zwölf Monate stattfinden müssen (§ 255 Abs. 2 KAGB). Auch die BaFin bestätigt Anlegern: Ab Kaufdatum müssen Anteile mindestens 24 Monate gehalten werden, bevor eine Rückgabe möglich ist (Stand: 03.08.2026). Schneller geht es nur über die Börse: Dort können Sie Ihre Anteile grundsätzlich verkaufen, ohne Mindesthalte- oder Rückgabefrist – Kurs und Handelbarkeit hängen aber vom jeweiligen Börsenplatz ab und wurden hier nicht ausgewertet. Wer seine Anteile bereits am 21. Juli 2013 im Depot hatte, kann bis 30.000 Euro pro Kalenderhalbjahr ohne Mindesthalte- und Rückgabefrist zurückgeben (§ 346 Abs. 1 KAGB).

Nicht-Immobilien-Sondervermögen sind übrigens deutlich flexibler: Dort können Anleger die Rückgabe mindestens zweimal im Monat verlangen (§ 98 Abs. 1 KAGB) – die langen Fristen aus § 255 KAGB gelten nur für offene Immobilien-Sondervermögen.

Was passiert, wenn die Rücknahme eines offenen Immobilienfonds ausgesetzt wird?

Wenn die liquiden Mittel des Fonds nicht ausreichen, um Rückgaben auszuzahlen, muss die Kapitalverwaltungsgesellschaft die Rücknahme aussetzen – in dieser Zeit kommen Sie nicht an Ihr Kapital, außer über einen Verkauf an der Börse. Reichen die Mittel zwölf Monate nach Beginn der Aussetzung weiterhin nicht aus, darf die KVG Immobilien mit einem Abschlag von bis zu 10 Prozent verkaufen, um Liquidität zu schaffen; nach 24 Monaten steigt der zulässige Abschlag auf bis zu 20 Prozent. Bleibt die Rücknahme auch nach 36 Monaten ausgesetzt, kann jeder Anleger die Auszahlung seines Anteils verlangen – gelingt das nicht, muss die KVG das Sondervermögen abwickeln und den Erlös verteilen (§ 257 KAGB). Was bei einer solchen Abwicklung im Einzelnen mit Auszahlungsansprüchen passiert, erklärt der Ratgeber Immobilienfonds: Auflösung und Auszahlung. Für andere offene Sondervermögen gilt eine allgemeinere Aussetzungsregel: Bei außergewöhnlichen Umständen darf die KVG Ausgabe und Rücknahme aussetzen; während dieser Zeit werden auch keine neuen Anteile ausgegeben (§ 98 Abs. 2 KAGB).

Ist es möglich, einen geschlossenen Immobilienfonds zu verkaufen?

Ja, aber nur auf einem anderen Weg: Geschlossene Immobilienfonds kennen kein Rückgaberecht gegenüber der Fondsgesellschaft. Sie können Ihre Beteiligung nur an einen anderen Anleger verkaufen. Eine Kündigung gegenüber der Gesellschaft, sofern der Vertrag sie überhaupt vorsieht, richtet sich ausschließlich nach dem jeweiligen Gesellschaftsvertrag – eine gesetzliche Ersatzfrist gibt es dafür nicht. Mehr zu Kündigungsmöglichkeiten und -fristen lesen Sie unter Immobilienfonds kündigen.

Was der Zweitmarkt grundsätzlich ist, erklärt der Grundlagenratgeber Was ist der Zweitmarkt?; wie der Verkauf konkret abläuft und welche Kosten anfallen, lesen Sie in den Ratgebern Zweitmarkt bei geschlossenen Fonds und Geschlossene Fonds verkaufen. Wer sich stattdessen für einen Zukauf am Zweitmarkt interessiert, kann sich mit der kostenlosen Prüfliste Immobilienfonds am Zweitmarkt orientieren, unter anderem beim Einschätzen des Verkehrswerts der Fondsobjekte – die Liste wurde nicht von einem Rechtsanwalt geprüft und ersetzt keine Rechtsberatung.

Soll ich meinen Immobilienfonds jetzt verkaufen oder halten?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten – die Entscheidung hängt von Ihrer individuellen Situation ab, nicht von einer allgemeinen Marktmeinung. Bei offenen Fonds spielen die Restlaufzeit bis zur nächsten möglichen Rückgabe, ein möglicher Liquiditätsbedarf und die Frage eine Rolle, ob ein Verkauf über die Börse für Sie infrage kommt. Bei geschlossenen Fonds zählt zusätzlich die Phase, in der sich der Fonds befindet: Ein Fonds kurz vor der geplanten Liquidation ist eine andere Ausgangslage als einer mit vielen Jahren Restlaufzeit. Auch die steuerlichen Folgen unterscheiden sich je nach Fondstyp, Haltedauer und persönlicher Situation und sollten vor einem Verkauf einzeln geprüft werden – allgemeine Grundlagen zur Besteuerung von Immobilienverkäufen liefert etwa der Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen: Steuern sowie der Glossarbegriff Spekulationssteuer; für Fondsanteile gelten davon abweichende, hier nicht behandelte Regeln. Dieser Ratgeber ersetzt keine individuelle Anlage- oder Steuerberatung.