Geschlossene Fonds verkaufen: So werden Sie Ihre Anteile über den Zweitmarkt los

Kann ich einen geschlossenen Fonds überhaupt verkaufen?

Ja, aber nur durch Verkauf an einen anderen Anleger über den Zweitmarkt – ein Rückgaberecht an die Fondsgesellschaft gibt es während der Laufzeit nicht. Die BaFin schreibt dazu: „Während der Laufzeit eines geschlossenen Publikumsfonds haben Sie kein Rückgaberecht“ und weiter: „Ein Verkauf über den Sekundärmarkt ist zwar möglich, jedoch meist mit hohen Abschlägen verbunden, da das Handelsvolumen gering ist“ (BaFin, Stand: 2026-08-03). Warum es bei geschlossenen Immobilienfonds grundsätzlich kein Rückgaberecht an die Fondsgesellschaft gibt, erklärt der Grundlagen-Ratgeber Was sind geschlossene Immobilienfonds?

Diese Anleitung führt Sie in fünf Schritten durch den Verkauf: Wert ermitteln, Verkaufsweg wählen, Anteil einliefern, Zustimmung und Umschreibung abwarten, abrechnen.

Manche Gesellschaftsverträge sehen daneben eine Kündigung als Ausstiegsweg vor, siehe Immobilienfonds kündigen. Ob und zu welchem Preis sich ein Käufer findet, hängt vom Einzelfall ab – dafür gibt diese Anleitung keine Zusage.

Wie ermittle ich, wie viel mein Fondsanteil wert ist?

Schritt 1: Sie stellen die preisrelevanten Unterlagen zusammen und berechnen zwei Kennzahlen – Substanzwert je Anteil und wiederauflebende Haftung.

Als Kommanditist steht Ihnen dafür ein eigenes gesetzliches Recht zu: Sie können „eine Abschrift des Jahresabschlusses verlangen und zu dessen Überprüfung Einsicht in die zugehörigen Geschäftsunterlagen nehmen“, eine Beschränkung dieses Rechts im Gesellschaftsvertrag ist unwirksam (§ 166 Abs. 1 und 2 HGB, Stand: 2026-08-03). Stellen Sie zusammen: den Gesellschaftsvertrag in aktuell geltender Fassung, die letzten drei Jahresabschlüsse, die aktuelle Objekt- und Mietvertragsliste mit Restlaufzeiten, den Darlehensspiegel mit Zinsbindungsende und den Stand Ihres steuerlichen Kapitalkontos.

Kennzahl 1 – Substanzwert je Anteil: aktuelle Verkehrswerte aller Objekte plus liquide Mittel, minus Fondsdarlehen, minus sonstige Verbindlichkeiten, geteilt durch das gezeichnete Kommanditkapital.

Kennzahl 2 – wiederauflebende Haftung: die im Handelsregister eingetragene Haftsumme abzüglich der tatsächlich noch geleisteten Einlage. Ausschüttungen, die keine Gewinne waren, gelten den Gläubigern gegenüber als nicht geleistete Einlage – die Haftung lebt in dieser Höhe wieder auf (§ 172 Abs. 1 und Abs. 4 Satz 1 und 2 HGB, Stand: 2026-08-03). Diesen Betrag zieht ein informierter Käufer vom Preis ab. Details vertieft der Ratgeber Geschlossene Fonds bewerten.

Welche Unterlagen und Kennzahlen ein Käufer im Detail prüft, zeigt die kostenlose Prüfliste Immobilienfonds am Zweitmarkt von binoro mit 45 Punkten in sechs Abschnitten – aus Käuferperspektive, aber für Sie als Verkäufer ebenso aufschlussreich.

Wie finde ich den passenden Verkaufsweg für meinen Fondsanteil?

Die meisten Anleger verkaufen über eine Zweitmarktplattform, weil sie Angebot und Nachfrage bündelt; ein Direktverkauf an eine bekannte Person ist ebenfalls möglich, verlangt aber, dass Sie Preis und Vertrag selbst aushandeln.

Am etabliertesten ist die Fondsbörse Deutschland Beteiligungsmakler AG: Sie beauftragen die Plattform mit dem Verkauf, und solange keine Zusammenführung von Angebot und Nachfrage zustande gekommen ist, entstehen dabei keine Kosten (zweitmarkt.de, Stand: 2026-08-03). Wie aktiv der Markt ist, zeigt eine Beispielzahl: Meistgehandelter Fonds im Juni 2026 war laut Betreiberangabe „DWS ACCESS Deutsche Bank Türme“ mit 698.000 Euro nominalem Handelsumsatz (zweitmarkt.de, Stand: 2026-08-03) – ein Anhaltspunkt für die Größe des Marktes, keine Aussage zu Ihrem Fonds.

Wie die Kursbildung im Detail funktioniert, erklärt Zweitmarkt für geschlossene Fonds, eine allgemeine Einordnung Was ist der Zweitmarkt?. Ein Direktverkauf spart die Courtage, verlangt aber einen selbst gefundenen Käufer und Vertrag – die Zustimmung der Gesellschaft brauchen Sie in beiden Fällen (Schritt 4).

Wie liefere ich meinen Anteil ein, und was passiert beim Bietverfahren?

Sie erteilen der Plattform einen Verkaufsauftrag mit Ihrer Preisvorstellung; die Plattform prüft mit der Fondsgesellschaft, ob Handelshemmnisse bestehen, danach läuft Ihr Angebot im täglichen Bietverfahren.

Bei der Fondsbörse Deutschland werden Gebote bis 14 Uhr gesammelt; die Preisfeststellung erfolgt geschäftstäglich ab 14 Uhr nach dem Meistausführungsprinzip, „so dass der größtmögliche Umsatz zustande kommt“, überwacht durch die BÖAG Börsen AG (Marktordnung der Fondsbörse Deutschland, Stand: 2026-08-03). Vorrang haben zuerst die höchsten Kaufgebote und niedrigsten Verkaufsangebote, bei Gleichstand entscheidet die Eingangsreihenfolge.

Wie lange es dauert, bis sich ein Käufer findet, hängt von Nachfrage und Fondstyp ab.

Welche Zustimmung brauche ich für die Übertragung, und wie läuft die Umschreibung ab?

Die Übertragung Ihres Anteils braucht die Zustimmung der übrigen Gesellschafter – ohne sie wird der Verkauf nicht wirksam.

Gesetzlich gilt: „Die Übertragung eines Gesellschaftsanteils bedarf der Zustimmung der anderen Gesellschafter“ (§ 711 Abs. 1 BGB, Stand: 2026-08-03). In der Praxis überträgt der Gesellschaftsvertrag dieses Recht fast immer auf die Komplementärin oder den Treuhänder, die vorab prüfen, ob dem Verkauf Handelshemmnisse entgegenstehen. Sind Sie Direktkommanditist statt Treugeber, kommt die Anmeldung zum Handelsregister hinzu: Ein- und Austritt eines Kommanditisten sind entsprechend anzumelden (§ 162 Abs. 2 HGB, Stand: 2026-08-03), und Anmeldungen zum Handelsregister müssen in öffentlich beglaubigter Form eingereicht werden (§ 12 Abs. 1 Satz 1 HGB, Stand: 2026-08-03) – Notar- und Registerkosten kommen zur Plattformcourtage hinzu, ihre Höhe lässt sich nicht pauschal beziffern. Beim Treuhandmodell entfällt das, dafür verlangt der Treuhänder eine Übertragungsgebühr laut Treuhandvertrag. Die gesellschaftsrechtlichen Unterschiede zwischen Treuhand- und Direktbeteiligung vertieft der Ratgeber KG-Beteiligung verkaufen.

Wirksam wird die Übertragung häufig erst zu einem im Gesellschaftsvertrag festgelegten Stichtag, etwa zum Quartals- oder Jahresende.

Wann und wie erhalte ich den Verkaufserlös?

Sie erhalten den Erlös, sobald der Käufer den Kaufpreis eingezahlt hat und die Fondsgesellschaft die Übertragung vollzogen hat – abzüglich der Gebühren.

Bei der Fondsbörse Deutschland läuft die Abwicklung über ein Treuhandkonto der Plattform: Nach Vertragserstellung und Umschreibung bei der Fondsgesellschaft erfolgt die Kaufpreisabwicklung abzüglich der anfallenden Gebühren (zweitmarkt.de, Stand: 2026-08-03). Eine feste Zeitspanne von der erfolgreichen Vermittlung bis zum Zahlungseingang gibt der Betreiber nicht öffentlich an; sie hängt von der Käufersuche aus Schritt 3 und dem im Gesellschaftsvertrag festgelegten Übertragungsstichtag ab.

Was kostet der Verkauf über den Zweitmarkt?

Der Verkauf kostet Sie als Verkäufer bei der Fondsbörse Deutschland 3,5 Prozent Courtage, mindestens 495 Euro in der jeweiligen Fondswährung – fällig erst, wenn ein Käufer gefunden ist; bis dahin entstehen laut Betreiber keine Kosten.

Alle bezifferten Beträge stammen von der Fondsbörse Deutschland Beteiligungsmakler AG, Stand: Abruf 2026-08-03; Konditionen anderer Zweitmarktplattformen wurden hier nicht geprüft und können abweichen.

Muss ich den Verkaufserlös versteuern?

Das hängt von der Konstruktion Ihres Fonds ab, eine pauschale Antwort gibt es nicht – klären Sie den Einzelfall mit Ihrem Steuerberater.

Bei einem vermögensverwaltenden Fonds gilt der Verkauf Ihres Anteils als Veräußerung der anteiligen Grundstücke; erfolgt er innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, ist der Gewinn ein privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Satz 4 EStG, Stand: 2026-08-03). Bei einem gewerblichen Fonds ist der Verkauf des ganzen Anteils die Veräußerung eines Mitunternehmeranteils und grundsätzlich stets steuerpflichtig; unter bestimmten Voraussetzungen, etwa ab vollendetem 55. Lebensjahr, gibt es dafür einen Freibetrag (§ 16 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 4 EStG, Stand: 2026-08-03).

Details zur Besteuerung von Fondsanteilen erklärt der Ratgeber Fondsanteile verkaufen: Steuern, den Begriff selbst der Glossareintrag Spekulationssteuer.