Auszugsvereinbarung: Abfindung für den Auszug regeln

Was ist eine Auszugsvereinbarung, und wie unterscheidet sie sich von einer Kündigung?

Eine Auszugsvereinbarung ist ein Aufhebungsvertrag: Vermieter und Mieter beenden das Mietverhältnis einvernehmlich zu einem festen Termin — unabhängig von Kündigungsfristen und Kündigungsgründen. Rechtsgrundlage ist die allgemeine Vertragsfreiheit nach § 311 Abs. 1 BGB: Ein Schuldverhältnis kann durch Vertrag geändert oder beendet werden, wenn beide Seiten zustimmen — ein Gesetz, das etwas anderes vorschreibt, gibt es für die Mietaufhebung nicht. Damit unterscheidet sich die Auszugsvereinbarung grundlegend von einer Kündigung: Der Vermieter braucht keinen Kündigungsgrund wie Eigenbedarf, und der Mieter muss keine gesetzliche Frist abwarten. Beide legen Auszugstermin, Abfindung und Forderungsregelung selbst fest, und die Vereinbarung ist mit Unterschrift beider Seiten verbindlich.

Warum zahlen Vermieter eine Abfindung, wenn sie doch kündigen könnten?

Weil eine Kündigung selten schneller oder sicherer zum Ziel führt als eine einvernehmliche Lösung. Der häufigste Kündigungsgrund ist Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Selbst wenn dieser Grund trägt, gilt die gestaffelte Kündigungsfrist nach § 573c BGB: mindestens drei Monate, nach fünf Jahren Mietdauer sechs Monate, nach acht Jahren neun Monate. Zusätzlich kann der Mieter der Kündigung über die Sozialklausel in § 574 BGB widersprechen und die Fortsetzung verlangen, wenn der Auszug für ihn eine besondere Härte bedeuten würde — dann zieht sich die Räumung über Monate oder Jahre, mit Prozessrisiko für den Vermieter. Eine Auszugsvereinbarung mit Abfindung umgeht das: Weil der Mieter freiwillig zustimmt, greift das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB nicht — es setzt eine einseitige Kündigung voraus. Mit der Unterschrift steht der Auszugstermin für beide Seiten fest.

Warum wird die Abfindung erst bei Rückgabe der Wohnung gezahlt (Zug um Zug)?

Weil beide Seiten sich sonst auf eine Zusage verlassen müssten, die die andere Seite nachträglich brechen könnte. Zug um Zug bedeutet: Der Vermieter muss die Abfindung erst zahlen, wenn der Mieter die Wohnung tatsächlich vollständig geräumt, besenrein und mit sämtlichen Schlüsseln zurückgegeben hat. Die rechtliche Grundlage ist die Einrede des nicht erfüllten Vertrags nach § 320 Abs. 1 BGB: Wer aus einem gegenseitigen Vertrag verpflichtet ist, darf die eigene Leistung verweigern, bis die Gegenleistung erbracht ist. Für den Mieter heißt das: ein klarer, bezifferter Zahlungsanspruch, sobald er seinen Teil erfüllt hat. Für den Vermieter heißt es: Er zahlt nicht, ohne dass die Wohnung tatsächlich frei ist. Ein zusätzliches Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Schlüsselanzahl beugt Streit über den Zustand bei Rückgabe vor.

Muss eine Auszugsvereinbarung schriftlich abgeschlossen werden?

Für die Aufhebung eines Wohnraum-Mietverhältnisses schreibt das Gesetz keine bestimmte Form vor — anders als beim Abschluss eines Mietvertrags über mehr als ein Jahr, für den § 550 BGB die Schriftform verlangt. Eine mündliche oder sogar stillschweigende Aufhebung wäre rechtlich möglich. In der Praxis ist die Schriftform trotzdem dringend zu empfehlen: Auszugstermin, Höhe der Abfindung, die Zug-um-Zug-Klausel und die Forderungsregelung lassen sich nur schriftlich beweisen, falls es später zum Streit kommt. Beide Parteien sollten die Vereinbarung unterschreiben, und über die tatsächliche Rückgabe der Wohnung sollte zusätzlich ein Übergabeprotokoll erstellt werden.

Was passiert mit offenen Forderungen wie Nebenkosten oder Schönheitsreparaturen?

Das regelt die Auszugsvereinbarung über eine Erledigungsklausel, die Vermieter und Mieter gemeinsam wählen. Mit einem wechselseitigen Verzicht sind alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis erledigt, sobald die Vereinbarung erfüllt ist — offene Schönheitsreparaturen oder kleinere Nachforderungen lassen sich dann nicht mehr geltend machen. Ohne diesen Verzicht bleiben einzelne Forderungen ausdrücklich bestehen, etwa eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung, die der Vermieter ohnehin binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zustellen muss (§ 556 Abs. 3 BGB). Welche Variante passt, hängt vom Einzelfall ab: Steht bereits fest, dass eine Nachzahlung oder ein Guthaben aussteht, ist der ausdrückliche Vorbehalt sauberer als ein pauschaler Verzicht, dessen Reichweite später Streit auslösen kann.