Abwicklerfirma: im Hintergrund bleiben

Kann ich als Vermieter vollständig anonym bleiben?

Nein — und das ist keine Frage der Gestaltung, sondern des Gesetzes. Der Vermieter muss im Mietvertrag benannt sein, weil ein Vertrag zwei bestimmbare Parteien braucht. Der Eigentümer ist im Grundbuch eingetragen, und ein Mieter, der Ansprüche verfolgen will, bekommt dort Einsicht. Vermietet eine GmbH, sind Handelsregister und Gesellschafterliste für jedermann ohne besonderen Anlass einsehbar, und im Transparenzregister steht, wem die Gesellschaft wirtschaftlich gehört. Das realistische Ziel heißt deshalb anders: nicht unsichtbar sein, sondern im Alltag nicht persönlich erreichbar. Ihre Privatanschrift, Ihre Handynummer und Ihre private E-Mail-Adresse müssen Sie nie herausgeben — und genau darum geht es den meisten Eigentümern, wenn sie nach einer Abwicklerfirma fragen.

Was erreicht eine Verwaltung als alleiniger Ansprechpartner tatsächlich?

Sie erreicht fast alles, was in der Praxis zählt, und kostet einen Bruchteil einer Gesellschaftsgründung. Die Verwaltung nimmt Mängelanzeigen entgegen, beauftragt Handwerker, führt die Korrespondenz, rechnet die Betriebskosten ab und ist die Adresse, die der Mieter kennt. Sie bleiben Eigentümer und Vermieter, treten aber nicht auf. Wichtig ist dabei die Offenlegung: Die Verwaltung handelt als Vertreterin in Ihrem Namen, und das muss erkennbar sein. Verschweigt sie die Vertretung, wird sie selbst Vertragspartei — mit allen Folgen für Sie und für sie. Wer diese Lösung sauber aufsetzt, hat sein Ziel meist schon erreicht, ohne eine einzige Gesellschaft zu gründen.

Wann lohnt sich eine Gesellschaft als Eigentümerin, und was kostet sie wirklich?

Die Gesellschaft lohnt sich, wenn Sie ohnehin aus steuerlichen Gründen oder wegen Haftungstrennung dorthin wollen — als Mittel gegen Sichtbarkeit ist sie ein teurer Umweg. Bringen Sie eine vorhandene Immobilie ein, ist das ein Erwerbsvorgang und löst Grunderwerbsteuer aus, je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Werts. Laufend kommen Buchführung, Jahresabschluss, Steuererklärungen der Gesellschaft und Registerpflichten hinzu. Gewerbesteuer lässt sich über die erweiterte Kürzung vermeiden, aber nur, wenn die Gesellschaft ausschließlich eigenen Grundbesitz verwaltet und nutzt — schon eine kleine Nebentätigkeit kann die Kürzung für das ganze Jahr kosten. Und ein Punkt wird fast immer übersehen: Eine GmbH kann keinen Eigenbedarf geltend machen. Wer die Wohnung eines Tages selbst nutzen oder einem Kind überlassen will, verliert diese Möglichkeit mit der Einbringung.

Warum führt die Spur bei einer GmbH trotzdem zu mir?

Weil das Gesellschaftsrecht auf Öffentlichkeit angelegt ist. Die Einsicht ins Handelsregister und in die dort eingereichten Dokumente steht jedem zu Informationszwecken offen, ohne dass ein Interesse dargelegt werden muss — und zu diesen Dokumenten gehört die Gesellschafterliste mit Namen, Geburtsdatum, Wohnort und prozentualer Beteiligung. Parallel dazu verlangt das Geldwäscherecht die Eintragung des wirtschaftlich Berechtigten im Transparenzregister: das ist, wer mehr als 25 Prozent der Anteile oder Stimmrechte hält. Und wenn sich niemand über dieser Schwelle findet, gilt schlicht der Geschäftsführer als wirtschaftlich Berechtigter. Die Kette endet also in jedem Fall bei einem Menschen. Das Transparenzregister ist zwar nicht frei öffentlich — Einsicht erhalten Behörden, geldwäscherechtlich Verpflichtete und wer ein berechtigtes Interesse nachweist —, aber ein Versteck ist es nicht.

Welche Fehler machen die Konstruktion angreifbar?

Drei tauchen immer wieder auf. Erstens die verdeckte Stellvertretung: Wer im eigenen Namen unterschreibt, ohne die Vertretung offenzulegen, wird selbst Vertragspartei — der Wille, in fremdem Namen zu handeln, muss erkennbar hervortreten. Zweitens die fehlende Vollmachtsurkunde: Kündigt oder erhöht die Verwaltung, ohne die Originalvollmacht beizulegen, kann der Mieter die Erklärung unverzüglich zurückweisen, und sie ist unwirksam. Das lässt sich mit einem Satz im Mietvertrag entschärfen, mit dem Sie den Mieter von der Bevollmächtigung in Kenntnis setzen — dann ist die Zurückweisung ausgeschlossen. Drittens die Wohnungsgeberbestätigung: Wer sie unzutreffend ausstellt, handelt ordnungswidrig, und wer gar eine Anschrift zur Anmeldung anbietet, ohne dass jemand einzieht, riskiert bis zu 50.000 Euro.

Welche Pflichten bleiben, egal welchen Weg ich wähle?

Die melderechtlichen Pflichten bleiben immer bei Ihnen oder bei dem, den Sie beauftragen — und selbst dann steht Ihr Name in der Bestätigung, wenn der Wohnungsgeber nicht der Eigentümer ist. Die Meldebehörde darf Sie fragen, wer in der Wohnung wohnt, und diese Auskunft können Sie weder delegieren noch verweigern. Betreiben Sie eine eigene Website für Ihre Vermietung, brauchen Sie ein Impressum mit Name, Anschrift, bei einer Gesellschaft zusätzlich Rechtsform, Vertretungsberechtigten und Registernummer. Beim Verkauf tritt der Erwerber in die laufenden Mietverträge ein und muss dem Mieter bekannt werden — teilen Sie den Eigentumsübergang nicht mit, haften Sie sogar weiter wie ein Bürge. Und bei einer Gesellschaft laufen Gesellschafterliste und Transparenzregister dauerhaft mit: Schon der Umzug eines Gesellschafters ist ein meldepflichtiger Vorgang.