Objekt-Alerts für Off-Market-Deals

Was bringt Off-Market wirklich — und was nicht?

Off-Market verschafft Ihnen Zeit, nicht automatisch Rabatt. Der Vorteil besteht darin, dass Sie ein Objekt prüfen, während noch niemand sonst davon weiß: Sie können in Ruhe Unterlagen anfordern, die Finanzierung abstimmen und ein Angebot machen, statt in einer Schlange von 60 Anfragen zu stehen. Genau das ist der wirtschaftliche Wert — ein besserer Preis ist möglich, aber nicht die Regel.

Wichtig ist die Erwartung an diese Seite selbst: Sie bekommen hier keine Benachrichtigungen und keinen Alarmdienst, der für Sie sucht. Was Sie bekommen, ist der Bauplan für eigene Kanäle. Der besteht aus drei Teilen, die zusammen funktionieren müssen: öffentliche Register, die kostenlos und amtlich sind, aber Disziplin beim Lesen verlangen; Suchagenten auf den Portalen, die richtig eingestellt sein müssen, um nicht im Rauschen unterzugehen; und Menschen, die beruflich früher von einem Verkaufswunsch erfahren als der Markt. Der dritte Teil ist der ergiebigste und der langsamste: Ein belastbares Zuträgernetz braucht sechs bis zwölf Monate, bevor der erste brauchbare Anruf kommt. Wer das nicht einplant, hört nach drei Monaten auf — kurz bevor es funktioniert.

Welche öffentlichen Quellen übersehen die meisten Käufer?

Die vier ergiebigsten sind kostenlos, amtlich und werden trotzdem kaum genutzt. Erstens das gemeinsame Zwangsversteigerungsportal der Länder: Jede Terminsbestimmung muss öffentlich bekannt gemacht werden, im Bekanntmachungsblatt des Gerichts oder in einem für das Gericht bestimmten elektronischen System (§ 39 Abs. 1 ZVG). Rechnen Sie damit, dass Termine kippen — der Schuldner kann binnen zwei Wochen nach Zustellung die einstweilige Einstellung beantragen (§ 30b ZVG). Zweitens die Insolvenzbekanntmachungen: Sie erfolgen zentral und länderübergreifend im Internet und gelten zwei Tage nach Veröffentlichung als bewirkt (§ 9 Abs. 1 InsO). Relevant ist dort der Verwalter, nicht das einzelne Verfahren.

Drittens Ausschreibungen kommunaler Wohnungsgesellschaften und städtischer Liegenschaftsämter. Erwarten Sie dort keinen Preisvorteil: Die öffentliche Hand darf Vermögensgegenstände regelmäßig nur zum vollen Wert veräußern (§ 63 Abs. 3 BHO, entsprechend in den Haushaltsordnungen von Ländern und Gemeinden). Der Vorteil liegt woanders: klare Fristen, kein Provisionsthema, überschaubarer Bewerberkreis. Viertens Erbbaurechtsangebote von Kirchen, Stiftungen und Kommunen sowie die amtlichen Bekanntmachungen der Gemeinde. Dort stehen Umlegungs- und Sanierungsgebiete und damit die Bereiche, in denen der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zusteht (§ 24 BauGB) — eine Information, die sowohl Chancen als auch Stolperfallen anzeigt.

Wie stelle ich Suchagenten ein, damit sie überhaupt etwas taugen?

Legen Sie drei bis fünf enge Agenten an statt eines breiten. Ein breiter Agent ist der sichere Weg in die Bedeutungslosigkeit: Er liefert am ersten Tag 40 Treffer, am zehnten lesen Sie sie nicht mehr, und nach vier Wochen ist der Kanal tot. Enge Agenten schneiden Sie entlang von Merkmalen zu, die Sie ohnehin unterscheiden — je Stadtteil, je Objektart, je Preisband. Dann sagt Ihnen schon die Betreffzeile, worum es geht.

Die Balance finden Sie über zwei Faustregeln. Kommt eine ganze Woche kein einziger Treffer, ist der Agent zu eng — lockern Sie ein Kriterium, meist die Fläche oder das Baujahr. Löschen Sie Treffer ungelesen, ist er zu weit — verkleinern Sie das Gebiet, nicht den Preis. Zwei Einstellungen sind besonders folgenreich: Setzen Sie die Preisuntergrenze bewusst niedrig, denn sanierungsbedürftige Objekte und Erbstücke werden häufig unter Marktwert eingestellt und fallen sonst aus Ihrer Suche heraus. Und wählen Sie die Sofortbenachrichtigung statt der Tageszusammenfassung: Bei fair bepreisten Objekten entscheidet die Reihenfolge der Anfragen, und eine Zusammenfassung am Abend erreicht Sie, wenn der Anbieter längst zehn Besichtigungen vergeben hat. Was Sie dann prüfen, ist überall dasselbe — deshalb lohnt ein festes Prüfschema mehr als ein weiterer Agent.

Wo verläuft die rechtliche Grenze, wenn ich Eigentümer direkt anspreche?

Der Brief ist erlaubt, Anruf und E-Mail sind es nicht — und dazwischen liegt keine Grauzone, die man geschickt ausnutzen könnte. Werbung mit einem Telefonanruf gegenüber einem Verbraucher ohne dessen vorherige ausdrückliche Einwilligung und Werbung per elektronischer Post ohne vorherige ausdrückliche Einwilligung des Adressaten sind stets eine unzumutbare Belästigung (§ 7 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 UWG). „Stets“ heißt: Es gibt keine Abwägung, kein „nur einmal kurz“ und keine Rettung durch einen netten Ton. Die postalische Direktansprache fällt nicht unter diese Regel und ist deshalb der übliche Weg. Auch sie hat aber eine Grenze: Werbung ist unzulässig, wenn erkennbar ist, dass der Empfänger sie nicht wünscht (§ 7 Abs. 1 UWG) — der „Keine Werbung“-Aufkleber am Briefkasten ist genau dieses erkennbare Zeichen.

Die zweite Grenze ist die Herkunft der Adresse, und hier hält sich der hartnäckigste Irrtum dieses Themas: Das Grundbuch ist keine Adressquelle für Kaufinteressenten. Die Einsicht ist nur dem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 Abs. 1 GBO); der Wunsch, ein Objekt zu kaufen, genügt dafür regelmäßig nicht. Wer beim Grundbuchamt ein Interesse vorschiebt, das er nicht hat, hat kein Formproblem, sondern ein Wahrheitsproblem — und die Einsicht ist nachvollziehbar: Über Einsichten und Abschriften wird Protokoll geführt, und der Eigentümer kann daraus Auskunft verlangen (§ 12 Abs. 4 GBO). Ebenso wenig taugt das Melderegister: Eine einfache Melderegisterauskunft ist nur zulässig, wenn die Daten nicht für Zwecke der Werbung oder des Adresshandels verwendet werden (§ 44 Abs. 3 BMG), und für gewerbliche Zwecke übermittelte Daten sind zweckgebunden und anschließend zu löschen (§ 47 Abs. 1 BMG). Zulässig bleiben damit vor allem: öffentlich zugängliche Quellen, Angaben, die der Eigentümer selbst veröffentlicht hat, die Ansprache über die Hausverwaltung — und der an das Objekt adressierte Brief, ohne dass Sie den Namen kennen müssen.

Die dritte Grenze ist der Datenschutz, und sie kostet Sie nur ein paar Zeilen im Anschreiben. Haben Sie die Daten nicht bei der betroffenen Person erhoben, müssen Sie über sich als Verantwortlichen, über Zwecke und Rechtsgrundlage sowie über die Herkunft der Daten informieren — ausdrücklich auch darüber, ob sie aus öffentlich zugänglichen Quellen stammen (Art. 14 Abs. 1, Abs. 2 Buchst. f DSGVO). Der Zeitpunkt ist dabei klar geregelt: grundsätzlich innerhalb angemessener Frist, längstens innerhalb eines Monats — sollen die Daten zur Kommunikation genutzt werden, spätestens mit der ersten Mitteilung (Art. 14 Abs. 3 Buchst. a und b DSGVO). Auf das Widerspruchsrecht gegen Direktwerbung müssen Sie spätestens bei der ersten Kommunikation ausdrücklich und getrennt von allen anderen Informationen hinweisen (Art. 21 Abs. 2 und Abs. 4 DSGVO). Widerspricht jemand, ist Schluss: Die Daten dürfen für diese Zwecke nicht mehr verarbeitet werden (Art. 21 Abs. 3 DSGVO). Führen Sie deshalb eine Sperrliste, die jede künftige Aktion überlebt. Den Aufbau eines rechtlich sauberen Serienanschreibens beschreibt Kaufofferten in Serie verschicken.

Warum ruft mich trotz Netzwerk niemand an?

Weil Zuträger keine Objekte verteilen, sondern Risiko vermeiden. Eine Hausverwaltung, ein Steuerberater oder ein Insolvenzverwalter setzt mit jedem Hinweis den eigenen Ruf ein: Springt der Empfänger ab, verhandelt nach oder braucht drei Wochen für eine Antwort, fällt das auf den Vermittler zurück. Deshalb geht der Anruf an den Berechenbaren, nicht an den Ehrgeizigsten.

Berechenbar sind Sie durch vier Dinge. Ein Kurzprofil auf einer Seite, an dem man in 30 Sekunden erkennt, ob das Objekt passt. Eine aktuelle Finanzierungsbestätigung, die Sie unaufgefordert mitschicken. Rückmeldung binnen 24 Stunden, auch und gerade bei einer Absage — die schnelle Absage ist im Netzwerk fast so viel wert wie die schnelle Zusage, weil sie Ihr Profil schärft. Und eine Rückmeldung, was aus dem Tipp geworden ist: Wer nie erfährt, wie sein Hinweis ausgegangen ist, gibt keinen zweiten. Dazu kommt der Punkt, den Neulinge unterschätzen: Sagen Sie vorher, was der Zuträger davon hat. Eine Tippgeberprovision ist üblich, gehört aber vor den ersten Tipp schriftlich fixiert — mit Auslöser, Höhe und Fälligkeit. Achten Sie dabei auf die Abgrenzung zur erlaubnispflichtigen Tätigkeit: Wer gewerbsmäßig die Gelegenheit zum Abschluss von Grundstücksverträgen nachweist oder vermittelt, braucht dafür eine Erlaubnis (§ 34c Abs. 1 Satz 1 GewO).

Woran erkenne ich, dass ein Off-Market-Angebot kein Schnäppchen ist?

Wenn der Preis deutlich unter Markt liegt, steckt der Grund fast immer im Objekt oder in der Eigentümerlage — selten im Glück. Stellen Sie deshalb zuerst die unbequeme Frage: Warum ist dieses Objekt nicht am Markt? Es gibt gute Antworten — Diskretion gegenüber Mietern oder Belegschaft, Zeitdruck durch eine Erbauseinandersetzung, ein Verkäufer, der keine 80 Besichtigungen will. Und es gibt Antworten, die den Abschlag erklären: ungeklärte Erbfolge, laufender Rechtsstreit mit Mietern oder Nachbarn, fehlende Abgeschlossenheitsbescheinigung, eine Baulast, unklare Erschließung, ein nicht genehmigter Ausbau. Prüfen Sie diese Punkte, bevor Sie über den Preis sprechen, nicht danach — der Risiko-Check und die Due-Diligence-Checkliste geben dafür die Reihenfolge vor.

Rechnen Sie außerdem fest damit, dass „off market“ nur „ohne Inserat“ heißt und nicht „ohne Wettbewerb“. Häufig laufen parallel zwei oder drei Direktansprachen, manchmal ein strukturiertes Bieterverfahren im Hintergrund — der Hinweis, Sie seien „der Einzige, der es sieht“, ist ein Verkaufsargument und keine Tatsache. Zwei Kostenblöcke gehören ebenfalls in die Rechnung, bevor Sie zusagen. Provision: Auch ohne Inserat kann ein Makler beteiligt sein. Der Maklervertrag über Kauf oder Vermittlung einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedarf der Textform (§ 656a BGB); ist der Käufer Verbraucher (§ 656b BGB), dürfen sich beide Seiten nur in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c Abs. 1 BGB), und hat nur der Verkäufer den Maklervertrag geschlossen, darf auf Sie höchstens derselbe Betrag entfallen — fällig erst nach nachgewiesener Zahlung des Auftraggebers (§ 656d Abs. 1 BGB). Vorkaufsrechte: Bei umgewandelten vermieteten Wohnungen steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu (§ 577 BGB), in festgelegten Gebieten der Gemeinde (§ 24 BauGB), die binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausüben kann (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Und schließlich: Verbindlich wird der Kauf erst mit der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Bis dahin trägt Ihre Zusage nur so weit, wie Ihr Ruf reicht — weshalb Nachverhandeln nach der Einigung der teuerste Sieg ist, den man in diesem Geschäft erringen kann.