Virtuelles Home Staging

Was virtuelles Home Staging leisten kann — und was nicht

Virtuelles Home Staging beantwortet eine einzige Frage: Wie lässt sich dieser Raum bewohnen? Ein leerer Raum wirkt auf Fotos kleiner und kälter, als er ist, weil dem Auge der Maßstab fehlt; ein vollgestellter Raum verdeckt den Schnitt. Digitale Möbel lösen beides — sie geben dem Betrachter Größenverhältnisse und eine Vorstellung. Was sie nicht leisten: den Zustand verbessern. Eine Wohnung mit Feuchteflecken, offenen Leitungen oder abgewohnten Böden wird durch ein Rendering nicht attraktiver, sondern angreifbar, weil die Enttäuschung bei der Besichtigung umso größer ist. Ebenso wenig ersetzt das Verfahren die Grundlagen einer guten Anzeige: Grundriss, vollständige Angaben, ehrliche Beschreibung. Der Nutzen liegt allein in der ersten Sekunde der Aufmerksamkeit auf dem Portal — und die gewinnen Sie nur, wenn das, was danach kommt, hält.

Warum digital möblierte Bilder gekennzeichnet werden müssen

Ein Exposé ist eine geschäftliche Handlung. Unlauter handelt, wer eine irreführende geschäftliche Handlung vornimmt, die geeignet ist, den Betrachter zu einer Entscheidung zu veranlassen, die er andernfalls nicht getroffen hätte (§ 5 Abs. 1 UWG). Irreführend ist eine Handlung insbesondere dann, wenn sie unwahre oder sonst zur Täuschung geeignete Angaben über die wesentlichen Merkmale der Ware enthält — ausdrücklich genannt sind Art und Ausführung (§ 5 Abs. 2 Nr. 1 UWG). Ein Foto, das eine möblierte Wohnung zeigt, obwohl die Wohnung leer ist, macht genau eine solche Angabe. Hinzu kommt die Irreführung durch Unterlassen: Wer eine wesentliche Information vorenthält, die der Betrachter für seine Entscheidung braucht, handelt ebenfalls unlauter (§ 5a Abs. 1 UWG). Der Ausweg ist denkbar einfach und kostet nichts: ein Hinweis am Bild. Er macht aus einer möglichen Täuschung eine offen deklarierte Visualisierung — und Interessenten stört er erfahrungsgemäß nicht, solange er ehrlich ist.

Die Grenze zwischen Gestaltung und Täuschung

Die Trennlinie verläuft zwischen Einrichtung und Substanz. Zulässig ist alles, was ohne Bauarbeiten veränderlich ist: Möbel, Teppiche, Vorhänge, Bilder, Pflanzen, Dekoration, außerdem Wandfarbe, Bodenbelag und die Lichtstimmung — vorausgesetzt, der Hinweis benennt es. Unzulässig ist alles, was den baulichen Zustand betrifft: Risse, Feuchteflecken, Schimmel und abblätternde Farbe entfernen; Heizkörper, Rohre, Stufen oder Steckdosen wegretuschieren; Räume optisch vergrößern; einen Balkon, einen Kamin oder ein Fenster einfügen, das es nicht gibt; den Blick aus dem Fenster austauschen. Wer bauliche Mängel aus den Bildern entfernt und sie auch sonst nicht offenlegt, bewegt sich nicht mehr im Wettbewerbsrecht, sondern im Kaufrecht: Auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB), und wer durch arglistige Täuschung zur Abgabe seiner Willenserklärung bestimmt wurde, kann sie anfechten (§ 123 Abs. 1 BGB). Der Bundesgerichtshof hat die Offenbarungspflicht des Verkäufers mehrfach bekräftigt (Urteil vom 27.03.2009 – V ZR 30/08; Urteil vom 19.02.2016 – V ZR 216/14). Ein Bild, das den Zustand verschweigt, kann in diesem Zusammenhang gegen Sie ausgelegt werden.

Wem gehören die Bilder?

An einem Immobilienfoto hängen mindestens zwei Rechtsebenen. Die erste ist das Ausgangsfoto: Auch das schlichte Lichtbild ohne künstlerischen Anspruch ist geschützt, und das Recht daran steht dem Lichtbildner zu (§ 72 UrhG). Haben Sie einen Fotografen beauftragt, gehört Ihnen das Bild nicht automatisch — Sie haben ein Nutzungsrecht in dem Umfang, den der Vertrag hergibt; ist der Umfang nicht ausdrücklich bezeichnet, bestimmt ihn der Vertragszweck (§ 31 Abs. 5 UrhG). Die zweite Ebene ist die Bearbeitung: Bearbeitungen oder Umgestaltungen dürfen nur mit Zustimmung des Urhebers veröffentlicht oder verwertet werden (§ 23 Abs. 1 UrhG). Der Staging-Anbieter braucht also die Erlaubnis, das Foto zu bearbeiten, und Sie brauchen die Erlaubnis, das Ergebnis zu nutzen — für Portale, Ihre eigene Seite, das Exposé-PDF, Social Media und die Weitergabe an einen Makler. Eine dritte Ebene wird oft übersehen: Designermöbel und Kunstwerke können als Werke der angewandten Kunst selbst geschützt sein (§ 2 Abs. 1 Nr. 4 UrhG). Auf unwesentliches Beiwerk (§ 57 UrhG) können Sie sich beim Staging schlecht berufen, wenn die Einrichtung gerade der Zweck des Bildes ist. Lassen Sie sich vom Anbieter bestätigen, dass er die Rechte an den eingesetzten Modellen hat.

Virtuell oder echt — was passt zu Ihrem Fall?

Die digitale Möblierung wirkt ausschließlich auf dem Bildschirm. Sie ist stark, wenn viele Interessenten zuerst online entscheiden, ob sie einen Termin vereinbaren, und wenn die Wohnung leer steht. Sie ist schwach, sobald der Interessent vor der Tür steht: Dann zählt, was er sieht, riecht und anfasst. Physisches Herrichten wirkt in beiden Welten — frische Farbe, Licht, Ordnung, ein reparierter Wasserhahn — und ist beim Verkauf oft der bessere erste Euro; was sich dabei lohnt und wo die rechtlichen Grenzen liegen, steht im Immobilien-Makeover. Am besten kombinieren Sie: physisch alles, was bei der Besichtigung zählt, digital nur das, was den Raum auf dem Foto lesbar macht. Wenn Sie nicht verkaufen, sondern neu vermieten wollen, gilt eine ganz andere Rechnung — dort geht es um Ausstattung, Möblierungszuschlag und Mietpreisbremse. Diesen Weg beschreibt Miet-Staging für die Neuvermietung. Für den Text des Exposés und die Pflichtangaben ist Exposé erstellen zuständig.