Unterlagen prüfen & Objekt recherchieren

Wie komme ich als Kaufinteressent an einen Grundbuchauszug?

Am einfachsten über den Verkäufer — und wenn der nicht liefert, mit seiner schriftlichen Zustimmung. Das Grundbuch ist kein öffentliches Register: Einsicht erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 Abs. 1 GBO). Bloßes Kaufinteresse reicht dafür in der Regel nicht. Ausdrücklich zulässig ist die Einsicht aber, wenn Sie „die für den Einzelfall erklärte Zustimmung des eingetragenen Eigentümers“ vorlegen; ohne Darlegung eines Interesses dürfen außerdem Behörden und Notare einsehen (§ 43 GBV). Praktisch heißt das: Lassen Sie sich beim Besichtigungstermin eine kurze Zustimmungserklärung unterschreiben, oder lassen Sie den Auszug über den Notar beschaffen. Beim Grundbuchamt des Amtsgerichts kostet ein Ausdruck 10 Euro, ein amtlicher Ausdruck 20 Euro (Nummern 17000 und 17001 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG). Fordern Sie immer auch die Urkunden an, auf die im Grundbuch Bezug genommen ist — das Einsichtsrecht umfasst sie ausdrücklich, und erst dort steht, was ein eingetragenes Recht wirklich bedeutet.

Was steht in welcher Abteilung des Grundbuchs — und was davon gefährdet den Kauf?

Vier Teile, und die gefährlichen Einträge stehen fast immer in Abteilung II. Jedes Grundbuchblatt besteht aus Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen (§ 4 GBV). Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück nach Gemarkung, Flurstück, Wirtschaftsart, Lage und Größe (§ 6 GBV) — hier prüfen Sie, ob wirklich alle Flurstücke mitverkauft werden. Abteilung I nennt den Eigentümer und die Grundlage seiner Eintragung (§ 9 GBV). Abteilung II enthält „alle Belastungen des Grundstücks … mit Ausnahme von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden“ sowie Verfügungsbeschränkungen und Widersprüche (§ 10 GBV): Wegerechte (§ 1018 BGB), Wohnrechte (§ 1093 BGB), Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Nacherben- und Insolvenzvermerke. Abteilung III führt Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden (§ 11 GBV) — die sind meist unkritisch, weil sie gegen Zahlung gelöscht werden, sofern der Vertrag die Lastenfreistellung sauber regelt. Ein Wohnrecht dagegen bleibt: Der Verkäufer muss ein eingetragenes Recht zwar beseitigen, auch wenn Sie es kennen (§ 442 Abs. 2 BGB), doch Kaufverträge weichen davon regelmäßig ab und übernehmen bestimmte Rechte ausdrücklich.

Warum reicht das Grundbuch nicht aus?

Weil die drei teuersten Lasten gar nicht darin stehen: Baulasten, Altlasten und offene Beiträge. Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsicht — eine Abstandsflächen-, Zufahrts- oder Stellplatzbaulast kann Ihr Grundstück dauerhaft unbebaubar machen, taucht im Grundbuch aber nicht auf. Geführt wird das Verzeichnis nach der jeweiligen Landesbauordnung von der unteren Bauaufsichtsbehörde, in Brandenburg zum Beispiel nach § 84 BbgBO. Eine Ausnahme ist Bayern: Die Bayerische Bauordnung kennt keine Baulast. Dort dürfen sich Abstandsflächen auf Nachbargrundstücke erstrecken, „wenn rechtlich oder tatsächlich gesichert ist, dass sie nicht überbaut werden, oder wenn der Nachbar gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schriftlich zustimmt; die Zustimmung des Nachbarn gilt auch für und gegen seinen Rechtsnachfolger“ (Art. 6 Abs. 2 Satz 3 BayBO). Der erste Weg führt ins Grundbuch, der zweite ausdrücklich nicht — die Zustimmungserklärung liegt bei der Bauaufsicht, die sie „auf Dauer“ vorhalten muss, und wer ein berechtigtes Interesse glaubhaft macht, hat Anspruch auf Auskunft. In Bayern reicht also weder das Grundbuch allein noch die Behördenauskunft allein. Altlasten wiederum erfassen die Länder in eigenen Katastern — das Bundesrecht sagt dazu nur: „Die Länder können die Erfassung der Altlasten und altlastverdächtigen Flächen regeln“ (§ 11 BBodSchG). Sanierungspflichtig ist unter anderem der Grundstückseigentümer, unabhängig davon, wer die Verschmutzung verursacht hat (§ 4 Abs. 3 BBodSchG). Das Bundesverfassungsgericht hat diese Haftung am Verkehrswert des sanierten Grundstücks orientiert, diesen Schutz aber ausdrücklich dem verweigert, der „in Kenntnis von Altlasten“ kauft (Beschluss vom 16.02.2000 – 1 BvR 242/91) — die Auskunft vor dem Kauf schützt Sie also vor der Überraschung, aber nicht mehr vor der Haftung, wenn Sie trotzdem zugreifen. Erschließungsbeiträge schließlich ruhen als öffentliche Last auf dem Grundstück (§ 134 Abs. 2 BauGB) — und genau solche Lasten sind vom Grundbuch ausgeschlossen: „Die auf einem Grundstück ruhenden öffentlichen Lasten als solche sind von der Eintragung in das Grundbuch ausgeschlossen“ (§ 54 GBO). Ein sauberer Grundbuchauszug beweist also gerade nicht, dass keine Beitragsforderung droht. Drei Auskünfte, drei verschiedene Behörden — und keine davon kommt von selbst.

Wie finde ich heraus, was auf dem Nachbargrundstück gebaut werden darf?

Über den Bebauungsplan, und den darf jeder einsehen. Er enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung (§ 8 Abs. 1 BauGB) und ist „zu jedermanns Einsicht bereitzuhalten“; über den Inhalt ist auf Verlangen Auskunft zu geben (§ 10 Abs. 3 BauGB). Lesen Sie dort nicht nur Ihr eigenes Grundstück, sondern vor allem die Nachbarflächen: Geschosszahl, Baugrenzen, zulässige Nutzungsart. Existiert kein Bebauungsplan, kommt es im Innenbereich darauf an, ob sich ein Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt (§ 34 Abs. 1 BauGB) — die freie Wiese nebenan kann dann durchaus bebaubar sein. Der Flächennutzungsplan zeigt zusätzlich die langfristige Absicht der Gemeinde (§ 5 Abs. 1 BauGB), bindet den Bürger aber nicht unmittelbar. Und wenn Sie selbst umbauen, aufstocken oder teilen wollen, klären Sie das vor dem Kauf mit einer Bauvoranfrage: Der Vorbescheid beantwortet einzelne Fragen verbindlich, bevor ein Bauantrag läuft — in Bayern etwa mit vier Jahren Geltung (Art. 71 BayBO); jede Landesbauordnung kennt das Instrument, die Paragraphennummern und Fristen unterscheiden sich.

Wer zahlt Erschließungs- und Straßenausbaubeiträge nach dem Kauf?

Gegenüber der Gemeinde zahlt, wer bei Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer ist — also möglicherweise Sie, für eine Straße, die längst fertig war. Die Gemeinden erheben Erschließungsbeiträge für Anbaustraßen, Wohnwege, Sammelstraßen, notwendige Parkflächen und Grünanlagen sowie Lärmschutzanlagen (§ 127 BauGB) und tragen davon selbst „mindestens 10 vom Hundert“ (§ 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB) — bis zu 90 Prozent landen also bei den Anliegern. Die Beitragspflicht entsteht erst mit der endgültigen Herstellung der Anlage (§ 133 Abs. 2 BauGB), und beitragspflichtig ist, wer im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids Eigentümer ist; der Beitrag ruht als öffentliche Last auf dem Grundstück (§ 134 BauGB). Im Innenverhältnis zwischen Ihnen und dem Verkäufer gilt dagegen: Ohne abweichende Vereinbarung trägt der Verkäufer die Beiträge für Maßnahmen, die bis zum Tag des Vertragsschlusses bautechnisch begonnen sind (§ 436 Abs. 1 BGB). Fast jeder Kaufvertrag ändert diese Regel ab. Ewig Zeit hat die Gemeinde nicht mehr: Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass Erschließungsbeiträge nicht „zeitlich unbegrenzt nach dem Eintritt der Vorteilslage“ erhoben werden dürfen (Beschluss vom 03.11.2021 – 1 BvL 1/19). Die konkrete Höchstfrist steht seither im Landesrecht und liegt meist bei 20 Jahren ab der Vorteilslage — in Bayern etwa nach Art. 13 BayKAG. Beachten Sie außerdem, dass das Erschließungsbeitragsrecht in einigen Ländern gar nicht mehr im BauGB steht, sondern im Landesrecht: Bayern rechnet nach Art. 5a BayKAG ab, Baden-Württemberg nach seinem Kommunalabgabengesetz. Straßenausbaubeiträge für die Erneuerung vorhandener Straßen sind ohnehin reines Landesrecht — und dort ist die Lage völlig unterschiedlich. Abgeschafft haben sie unter anderem Bayern („werden keine Beiträge erhoben“, Art. 5 Abs. 1 Satz 3 BayKAG), Brandenburg (§ 8 Abs. 1 Satz 2 BbgKAG), Thüringen, Nordrhein-Westfalen, Berlin, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen-Anhalt; in Baden-Württemberg gab es dafür „keine Rechtsgrundlage“. In anderen Ländern entscheidet die Kommune selbst, ob sie erhebt — in Sachsen etwa „können“ die Gemeinden Beiträge für den Ausbau erheben (§ 26 SächsKAG). Rheinland-Pfalz erhebt verpflichtend, aber als wiederkehrenden Beitrag: nicht einmalig für Ihre Straße, sondern jährlich für ein ganzes Abrechnungsgebiet — dafür ohne die gefürchtete fünfstellige Einmalrechnung. Und ein verbreiteter Irrtum: Bremen hat nicht abgeschafft; Bremerhaven rechnet weiter nach eigenem Straßenbaubeitragsortsgesetz ab. Fragen Sie deshalb bei der Gemeinde schriftlich nach offenen und absehbaren Beiträgen und lassen Sie die Antwort in den Vertrag einfließen.

Was darf ein Verkäufer verschweigen — und was nicht?

Verschweigen darf er alles, wonach Sie nicht fragen und was er nicht kennt — arglistig verschweigen darf er nichts. Der übliche Satz „gekauft wie gesehen, unter Ausschluss jeder Gewährleistung“ ist wirksam, hat aber eine harte Grenze: Auf einen Haftungsausschluss kann sich der Verkäufer nicht berufen, „soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat“ (§ 444 BGB). Arglist setzt voraus, dass er den Mangel kannte oder für möglich hielt und wusste, dass er für Ihre Entscheidung wichtig ist — der frühere Wasserschaden im Keller, der Hausschwamm, die stillgelegte Öltankanlage, der ungenehmigte Anbau. Umgekehrt schadet Ihnen Ihr eigenes Wissen: Kennen Sie den Mangel bei Vertragsschluss, sind Ihre Rechte ausgeschlossen; bei grob fahrlässiger Unkenntnis bleiben sie nur bei Arglist oder Garantie bestehen (§ 442 Abs. 1 BGB). Deshalb ist die schriftliche Frageliste Ihr wichtigstes Werkzeug: Was der Verkäufer schriftlich verneint, kann er später schwer als „doch bekannt, aber nicht erwähnt“ abtun. Zeit haben Sie dafür begrenzt — Mängelansprüche verjähren beim Bauwerk in fünf Jahren, bei arglistigem Verschweigen gilt die regelmäßige Verjährungsfrist (§ 438 BGB).