Investment-Cockpit: Finden, rechnen, teilen

Warum ist Geschwindigkeit beim Aussortieren wichtiger als Gründlichkeit bei jedem einzelnen Angebot?

Weil Ihre Prüfzeit die eigentliche knappe Ressource ist — nicht das Kapital und nicht das Angebot. Wer jedes Exposé gründlich prüft, schafft wenige Objekte pro Woche und ist bei dem einen guten Angebot zu spät dran; wer die offensichtlich unpassenden in Minuten aussortiert, hat die volle Aufmerksamkeit für die zwei oder drei Kandidaten, bei denen es sich lohnt. Die Schnellprüfung ist deshalb kein oberflächlicher Ersatz für die Tiefenprüfung, sondern ihr Türsteher: Sie beantwortet nur die Frage „kann das überhaupt etwas werden?", und zwar mit Zahlen, die in zehn Minuten verfügbar sind — Kaufpreisfaktor, Miete je Quadratmeter gegen Mietspiegel, Baujahr samt Sanierungsstand, Lage und bei Eigentumswohnungen der nicht umlagefähige Teil des Hausgeldes. Ein Angebot, das hier drei von fünf Punkten reißt, wird auch nach vier Wochen Prüfung nicht besser. Der zweite, unangenehmere Grund: Je länger Sie ein Objekt prüfen, desto schwerer fällt Ihnen die Absage. Nach zwanzig Stunden Arbeit sucht man Argumente für den Kauf statt gegen ihn. Frühes, hartes Aussortieren schützt Sie also nicht nur vor Zeitverlust, sondern vor Ihrer eigenen Investitionsneigung.

In welcher Reihenfolge prüfe ich ein Objekt — und warum nicht andersherum?

Von billig nach teuer: erst Zahlen, dann Papiere, dann Technik, dann Vertrag. Die Zahlen der Schnellprüfung kosten Sie zehn Minuten und keine Auslagen. Die Papierprüfung — Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Mietverträge, Grundbuch — kostet einen Abend und ein paar Gebühren bei Ämtern. Die technische Prüfung kostet eine Besichtigung, bei Zweifeln ein Sachverständigenhonorar. Der Notartermin schließlich kostet richtig Geld und bindet Sie. Jede Stufe darf teurer sein als die vorherige, weil die vorherige schon aussortiert hat. Wer diese Reihenfolge umdreht und zuerst die Wohnung besichtigt, weil sie schön ist, zahlt am Ende ein Gutachten für ein Objekt, das an der Miete je Quadratmeter längst gescheitert war. Praktisch heißt das: Schnellprüfung am Bildschirm, Unterlagen anfordern, Unterlagen lesen, erst dann besichtigen, und erst nach der Besichtigung rechnen Sie die vollständige Kalkulation.

Welche Kennzahlen sagen in der Schnellprüfung wirklich etwas?

Fünf reichen. Der Kaufpreisfaktor (Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete) sagt, wie viele Jahresmieten Sie zahlen; er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite und macht Angebote unterschiedlicher Größe vergleichbar. Die Miete je Quadratmeter im Vergleich zum Mietspiegel sagt, ob die ausgewiesene Rendite haltbar ist oder beim nächsten Mieterwechsel verschwindet. Baujahr und Sanierungsstand zusammen sagen, welche Investitionen in den nächsten zehn Jahren unvermeidlich sind — das Baujahr allein sagt fast nichts, das Jahr der letzten Heizungs-, Fenster- und Dacherneuerung sagt fast alles. Die Lage prüfen Sie in zwei Stufen, erst die Stadt mit der Makro-Standortanalyse, dann die Adresse mit der Standort- und Mietpreisanalyse. Und bei Eigentumswohnungen zählt das Hausgeld, aufgeteilt in umlagefähig und nicht umlagefähig: Nur der nicht umlagefähige Teil geht dauerhaft von Ihrer Miete ab. Alles Weitere — Steuersatz, Finanzierungskonditionen, Rücklagenplan — gehört in die Kalkulation, nicht in den Filter.

Warum ist die Bruttorendite die falsche Entscheidungsgröße?

Weil sie systematisch zu gut aussieht: Sie setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis und lässt dabei alles weg, was die Miete auf dem Weg zu Ihrem Konto verliert. Es fehlen die Kaufnebenkosten, die je nach Bundesland spürbar auf den Einstandspreis draufkommen. Es fehlen die nicht umlagefähigen Kosten — Verwaltung und Instandhaltung dürfen Sie nie auf den Mieter umlegen (§ 1 BetrKV). Es fehlt die Rücklage für das, was in zehn Jahren fällig wird. Es fehlt der Mietausfall. Es fehlen Zins und Tilgung. Und es fehlt die Steuer, die je nach Abschreibung und persönlichem Satz das Ergebnis in beide Richtungen drehen kann. Die Bruttorendite taugt deshalb als Sortierhilfe zwischen zwanzig Angeboten — als Kaufentscheidung taugt sie nicht. Entscheiden Sie über den monatlichen Überschuss nach Steuern und über die Restschuld am Ende der Zinsbindung; beides rechnen Sie mit dem Kauf-Kalkulationstool und dem Überschuss-Rechner.

Was habe ich beim Verhandeln tatsächlich in der Hand?

Drei Dinge: bezifferte Mängel, Ihre Finanzierungsbereitschaft und Zeit. Bezifferte Mängel sind das stärkste Argument — ein Kostenvoranschlag für die Erneuerung der Steigleitungen ist verhandelbar, „die Leitungen sind alt" ist es nicht. Ihre Finanzierungsbereitschaft wirkt, weil Verkäufer Sicherheit über den letzten Euro stellen: Wer eine Finanzierungsbestätigung vorlegen kann, ist auch mit einem niedrigeren Gebot der bequemere Käufer. Und Zeit wirkt, solange Sie sie haben — deshalb ist alles kritisch zu sehen, was Ihnen Zeit nimmt. Reservierungsvereinbarungen tun genau das: Sie geben Ihnen kein durchsetzbares Recht auf das Objekt, denn verbindlich verkauft ist erst, was notariell beurkundet ist (§ 311b BGB), erzeugen aber ein Gefühl der Verpflichtung und oft eine Zahlung. Ihr stärkstes Zeitwerkzeug ist dagegen gesetzlich abgesichert: Bei Verbraucherverträgen soll der Notar Ihnen den Vertragsentwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Nutzen Sie diese zwei Wochen vollständig — und lassen Sie sich nicht in einen früheren Termin drängen.

Welche vier Fehler kosten Kapitalanleger am meisten Geld?

Erstens die Bruttorendite als Entscheidungsgröße. Sie blendet Nebenkosten, nicht umlagefähige Kosten, Rücklage, Mietausfall, Zins und Steuer aus — also fast alles, was über das Ergebnis entscheidet. Zweitens die fehlende Rücklage. Bei der Eigentumswohnung zahlt die Gemeinschaft nur das Gemeinschaftseigentum; Bad, Küche, Bodenbeläge und Therme sind Ihre Sache, und beim Mehrfamilienhaus gibt es gar keine Gemeinschaft, die mitzahlt. Wer ohne eigene Rücklage kalkuliert, finanziert die erste größere Reparatur aus dem Dispo. Drittens die unterschätzten nicht umlagefähigen Kosten. Verwaltervergütung, Instandhaltung, Kontoführung, Mietausfall und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage laufen dauerhaft gegen Ihre Miete; im Exposé steht davon selten etwas. Viertens die Verliebtheit in ein Objekt. Sie entsteht nicht beim ersten Blick, sondern durch investierte Arbeit: Je mehr Stunden Sie in ein Objekt gesteckt haben, desto eher suchen Sie Gründe dafür statt dagegen. Das Gegenmittel ist unromantisch, aber wirksam — Ausschlusskriterien und Entscheidungsschwelle vorher aufschreiben und die eigene Absage nicht nachverhandeln.