Grundbuchauszug lesen: Abteilung 1, 2 und 3 einfach erklärt

Wie sieht ein Grundbuchauszug aus?

Ein Grundbuchauszug ist ein amtlicher Ausdruck aus dem Grundbuch und besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und den Abteilungen I bis III (§ 4 GBV). Die Aufschrift nennt Amtsgericht, Grundbuchbezirk und Blattnummer, das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück selbst, Abteilung I den Eigentümer, Abteilung II Lasten und Beschränkungen und Abteilung III die Grundschulden und Hypotheken. Als Käufer bekommen Sie in aller Regel einen aktuellen Ausdruck zu sehen: Er zeigt nur die derzeit gültigen Eintragungen, keine vollständige Historie. Wollen Sie auch frühere, bereits gelöschte Eintragungen einsehen, müssen Sie ausdrücklich einen vollständigen Ausdruck anfordern.

Der Muster-Auszug in diesem Ratgeber ist ein frei erfundenes Beispiel für eine fiktive Immobilie in „Musterstadt“. Alle Namen, Beträge und Daten in den folgenden Tabellen dienen ausschließlich der Veranschaulichung und stehen für kein echtes Grundstück.

Was steht im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchauszugs?

Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück nach Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart, Lage und Größe (§ 6 GBV). Es bildet die Grundlage aller weiteren Einträge: Jede Abteilung bezieht sich mit einer laufenden Nummer auf genau dieses Grundstück.

Als Käufer gleichen Sie hier zwei Dinge ab: Stimmt die im Exposé genannte Grundstücksgröße mit der Größe im Bestandsverzeichnis überein, und sind wirklich alle Flurstücke aufgeführt, die laut Kaufvertrag mitverkauft werden sollen – etwa ein separates Garagen- oder Gartenflurstück? Fehlt ein Flurstück im Bestandsverzeichnis, gehört es nicht automatisch zum Kaufgegenstand.

Was steht in Abteilung 1 des Grundbuchauszugs?

Abteilung I nennt den Eigentümer und die rechtliche Grundlage seiner Eintragung, etwa Auflassung, Erbfolge oder Zuschlag in der Zwangsversteigerung (§ 9 GBV).

Für Sie als Käufer zählt vor allem: Steht im Kaufvertrag exakt der Name, der auch in Abteilung I eingetragen ist? Weichen Namen ab, etwa nach Heirat oder bei einer Erbengemeinschaft, braucht es einen Nachweis der Rechtsnachfolge, bevor beurkundet wird. Das Grundbuch gilt zugunsten dessen, der ein Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, als richtig (§ 891 BGB) – der öffentliche Glaube des Grundbuchs schützt einen gutgläubigen Käufer selbst dann, wenn eine Eintragung tatsächlich fehlerhaft sein sollte, solange kein Widerspruch eingetragen ist (§ 892 BGB). Ein solcher Widerspruch würde ebenfalls im Grundbuch vermerkt und sollte Sie aufhorchen lassen.

Was steht in Abteilung 2 des Grundbuchauszugs?

Abteilung II enthält alle Belastungen des Grundstücks mit Ausnahme von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden sowie Verfügungsbeschränkungen und Widersprüche (§ 10 GBV). Dazu zählen unter anderem Wegerechte und andere Grunddienstbarkeiten (§ 1018 BGB), das Wohnrecht (§ 1093 BGB), der Nießbrauch (§ 1030 BGB), das dingliche Vorkaufsrecht (§ 1094 BGB) sowie Nacherben-, Insolvenz- und Auflassungsvormerkungen (§ 883 BGB).

Die meisten Einträge in Abteilung II bleiben nach dem Verkauf bestehen, sofern der Kaufvertrag nichts anderes regelt – anders als Grundschulden lassen sie sich nicht einfach mit dem Kaufpreis ablösen. Ein eingetragenes Recht muss der Verkäufer zwar grundsätzlich beseitigen, auch wenn Sie es bei Vertragsschluss kennen (§ 442 Abs. 2 BGB); in der Praxis übernehmen Kaufverträge bestimmte Rechte aber ausdrücklich – dann wird das Recht zu Ihrer eigenen Belastung. Zeile 3 des Musters zeigt dabei den kritischsten Fall: eine Auflassungsvormerkung zugunsten einer dritten Person. Steht ein solcher Eintrag im Grundbuchauszug des Objekts, das Sie kaufen wollen, hat der Eigentümer es bereits einem anderen Käufer verbindlich versprochen – welche Eintragsarten in Abteilung II generell als Warnsignal gelten, erklärt der folgende Abschnitt.

Welche Einträge in Abteilung 2 sind Warnsignale für Käufer?

Fünf Eintragsarten in Abteilung II verdienen vor dem Notartermin besondere Aufmerksamkeit, weil sie den Kauf selbst gefährden oder Wert und Nutzbarkeit der Immobilie dauerhaft einschränken können.

• Auflassungsvormerkung zugunsten eines Dritten (§ 883 BGB): Sichert einer anderen Person bereits den künftigen Eigentumsübergang. Ist eine solche Vormerkung zugunsten eines Dritten eingetragen, hat der Eigentümer das Grundstück bereits verbindlich einem anderen Käufer versprochen – für Sie ist das das stärkste Warnsignal, denn ein eigener Kauf ist dann faktisch ausgeschlossen, solange die fremde Vormerkung nicht gelöscht ist.
• Wohnrecht (§ 1093 BGB): Berechtigt eine Person, dauerhaft – meist lebenslang – in der Immobilie zu wohnen. Klären Sie, ob das Wohnrecht mit dem Verkauf gelöscht wird oder bestehen bleibt; bleibt es bestehen, können Sie die betroffenen Räume weder selbst nutzen noch vermieten.
• Nießbrauch (§ 1030 BGB): Geht über das Wohnrecht hinaus, weil der Nießbraucher die Immobilie auch vermieten und die Erträge behalten darf. Als neuer Eigentümer hätten Sie ohne Löschung praktisch keinen wirtschaftlichen Nutzen von der Immobilie.
• Dingliches Vorkaufsrecht (§ 1094 BGB): Räumt einem Dritten das Recht ein, bei einem Verkauf anstelle des Käufers in den Vertrag einzutreten. Ist es eingetragen, können Sie die Immobilie an den Berechtigten verlieren, wenn dieser sein Vorkaufsrecht ausübt: Die Vormerkungswirkung des eingetragenen Vorkaufsrechts gegenüber Dritten (§ 1098 Abs. 2 BGB) geht Ihrem Anspruch aus dem Kaufvertrag vor, sodass der Verkäufer Ihnen die Immobilie nicht mehr verschaffen kann; er haftet Ihnen dann nach den allgemeinen Regeln des Leistungsstörungsrechts auf Schadensersatz.
• Nacherben- oder Insolvenzvermerk: Zeigt, dass der Eigentümer über das Grundstück nur eingeschränkt verfügen darf. Ohne Zustimmung des Nacherben oder Insolvenzverwalters bleibt ein Verkauf angreifbar.

Bei jedem dieser Einträge gilt: Fordern Sie über den Notar die zugrunde liegende Bewilligungsurkunde an – das Einsichtsrecht in Bezugsurkunden ergibt sich aus § 12 GBO. Erst die Urkunde zeigt, ob ein Recht befristet, übertragbar oder an eine bestimmte Person gebunden ist.

Was steht in Abteilung 3 des Grundbuchauszugs?

Abteilung III führt Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden – also die Grundpfandrechte, mit denen Gläubiger ein Darlehen absichern (§ 11 GBV). In der Praxis ist die Grundschuld (§ 1191 BGB) heute der Regelfall, die Hypothek (§ 1113 BGB) kommt bei neuen Finanzierungen kaum noch vor.

Für Sie als Käufer sind Einträge in Abteilung III meist unkritisch, sofern der Kaufvertrag die lastenfreie Übergabe regelt: Der Verkäufer löst die Restschuld beim bisherigen Gläubiger aus dem Kaufpreis ab, die Bank erteilt eine Löschungsbewilligung, das Grundpfandrecht wird gelöscht. Wichtig ist die Rangfolge: Steht eine fremde Grundschuld an erster Rangstelle, muss sie gelöscht oder zurückgestuft werden, bevor die Grundschuld für Ihre eigene Finanzierung an erster Stelle eingetragen werden kann – das verhandeln Notar und finanzierende Bank in der Regel routinemäßig vor dem Termin.

Was bedeuten Rötungen und gelöschte Einträge im Grundbuchauszug?

Ein gelöschtes Recht bleibt im vollständigen Grundbuchauszug sichtbar und wird durch einen Löschungsvermerk als erloschen gekennzeichnet (§ 46 GBO) – auf älteren, handschriftlich geführten Blättern rot unterstrichen, auf aktuellen Ausdrucken meist durchgestrichen dargestellt. Im aktuellen Ausdruck, den Käufer üblicherweise vom Verkäufer oder Notar erhalten, fehlen gelöschte Eintragungen dagegen: Er zeigt nur den derzeit gültigen Stand. Umgangssprachlich hat sich für die Markierung im vollständigen Auszug der Begriff „Rötung“ gehalten, obwohl heutige EDV-Grundbücher tatsächlich keine roten Linien mehr zeichnen.

Für Sie als Käufer ist ein durchgestrichener bzw. „geröteter“ Eintrag in der Regel unproblematisch – er zeigt, dass ein früheres Recht, etwa eine alte Grundschuld, formal erloschen ist. Prüfen Sie trotzdem, ob wirklich alle im Kaufvertrag vorausgesetzten Löschungen bereits vollzogen sind oder erst noch bevorstehen: Ein wirtschaftlich erledigtes, aber noch nicht gelöschtes Recht kann den Notartermin verzögern.

Wie und wo bekomme ich einen Grundbuchauszug?

Ein berechtigtes Interesse müssen Sie gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen, wenn Sie selbst Einsicht beantragen wollen, denn das Grundbuch ist kein öffentliches Register (§ 12 GBO) – als Kaufinteressent ohne konkreten Bezug zum Grundstück erfüllen Sie diese Voraussetzung in aller Regel noch nicht. In der Praxis läuft es deshalb meist andersherum: Der Verkäufer legt Ihnen den Auszug vor, oder der beauftragte Notar beschafft ihn im Rahmen der Kaufvertragsvorbereitung. Beantragen Sie selbst beim Grundbuchamt, kostet ein einfacher Ausdruck 10 Euro, ein amtlicher Ausdruck mit Beglaubigung 20 Euro (Nummern 17000 und 17001 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG).

Der Grundbuchauszug bildet dabei nur einen Teil der Kaufrisiken ab – Baulasten, Altlasten und Erschließungsbeiträge stehen dort ausdrücklich nicht, gehören vor dem Notartermin aber ebenso auf Ihre Prüfliste. Welche weiteren Nachweise Sie vom Verkäufer anfordern und welche Auskünfte Sie zusätzlich selbst bei Bauaufsicht und Bodenschutzbehörde einholen sollten, führt Sie die kostenlose Kauf-Unterlagen-Recherche von binoro Schritt für Schritt durch. Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, gehört neben dem Grundbuchauszug auch die Teilungserklärung zur Pflichtlektüre vor dem Notartermin; einen vollständigen Überblick über den Ablauf gibt der Ratgeber ETW kaufen: Worauf achten?.