Eigentumswohnung kaufen: Worauf müssen Sie bei den Unterlagen achten?

Worauf müssen Sie beim Kauf einer Eigentumswohnung achten?

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung prüfen Sie acht Unterlagen: Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre mit Vermögensbericht, aktueller Grundbuchauszug und Energieausweis (§ 80 GEG). Dazu kommen die Besichtigung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sowie die Kalkulation von Kaufnebenkosten und laufenden Kosten.

Jedes Dokument beantwortet eine eigene Frage: Was gehört Ihnen allein, was der Gemeinschaft? Worüber streitet die Eigentümergemeinschaft, und welche Maßnahmen hat sie beschlossen, aber noch nicht bezahlt? Wie hoch ist das Hausgeld, und reicht die Instandhaltungsrücklage für das Alter des Gebäudes? Ist der Verkäufer im Grundbuch überhaupt als Eigentümer eingetragen? Verzögert ein Verkäufer die Herausgabe eines dieser Dokumente oder fehlt es ganz, ist das für sich genommen bereits ein Warnsignal.

Welche Unterlagen brauchen Sie vor dem Kauf und was verrät jedes Dokument?

Acht Dokumente entscheiden darüber, ob der Kauf einer Eigentumswohnung sicher ist. Die folgende Tabelle zeigt, was jedes Dokument zeigt und welches Warnsignal auf Probleme hindeutet; die einzelnen Dokumente erklären die folgenden Abschnitte im Detail.

Was steht in der Teilungserklärung und warum entscheidet sie über Ihre Rechte?

Die Teilungserklärung legt fest, was Ihnen als Sondereigentum allein gehört und was zum Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer zählt. Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder gemeinschaftlich genutzt werden, können nie Sondereigentum sein, selbst wenn sie in Ihrer Wohnung liegen (§ 5 Abs. 2 WEG). Fenster, Wohnungseingangstür, Balkonplatte und tragende Wände gehören deshalb in aller Regel allen gemeinsam — wer einen Austausch bezahlt, hängt genau davon ab.

Fordern Sie die Teilungserklärung immer zusammen mit der Gemeinschaftsordnung und allen späteren Änderungsurkunden an, nicht nur die Ursprungsfassung. Wie Sie die einzelnen Klauseln lesen und welche Formulierungen typische Fallen sind, erklärt der Ratgeber Teilungserklärung verstehen. Für eine schnelle Ersteinschätzung Ihrer eigenen Teilungserklärung prüft der Teilungserklärung-Check Klauseln auf typische Risiken.

Was verraten Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung?

Protokolle der Eigentümerversammlung zeigen, worüber die Gemeinschaft streitet und welche Maßnahmen beschlossen, aber noch nicht bezahlt sind — fordern Sie die Protokolle der letzten drei Versammlungen vollständig an, nicht als Auszug. Die Beschluss-Sammlung enthält den Wortlaut aller verkündeten Beschlüsse seit dem 1. Juli 2007 sowie die Urteilsformeln aus Gerichtsverfahren der Gemeinschaft; Einsicht erhält auf Verlangen nur, wer Wohnungseigentümer ist oder von einem Wohnungseigentümer dazu ermächtigt wurde (§ 24 Abs. 7 letzter Satz WEG) — als Kaufinteressent brauchen Sie dafür eine Vollmacht des Verkäufers.

Der Wirtschaftsplan zeigt die geplanten Einnahmen und Ausgaben des laufenden Jahres und damit Ihr künftiges Hausgeld; die Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre zeigen, ob die Planung in der Praxis eingehalten wurde (§ 28 Abs. 1 und 2 WEG). Wie Sie ein einzelnes Protokoll Zeile für Zeile auswerten und welche Formulierungen auf Sanierungsstau hindeuten, erklärt der Ratgeber WEG-Protokolle lesen.

Worauf müssen Sie bei Hausgeld, Instandhaltungsrücklage und Sonderumlagen achten?

Prüfen Sie, wie sich das monatliche Hausgeld aufteilt — in Bewirtschaftungskosten und Zuführung zur Erhaltungsrücklage — und ob die Rücklage zum Alter des Gebäudes passt. Das Gesetz verlangt eine angemessene Erhaltungsrücklage, nennt aber keinen Betrag (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Als Orientierung dienen in der Praxis die Instandhaltungsansätze aus dem geförderten Wohnungsbau: höchstens 7,10 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr bei Gebäuden unter 22 Jahren, 9,00 Euro ab 22 Jahren und 11,50 Euro ab 32 Jahren, jeweils zuzüglich 1,00 Euro bei einem maschinell betriebenen Aufzug (§ 28 Abs. 2 II. BV). Diese Sätze binden die Eigentümergemeinschaft nicht, zeigen aber die Größenordnung. Den tatsächlichen Stand bestätigt Ihnen der Verwalter über den Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG) — eine Zahl aus dem Exposé genügt nicht.

Fragen Sie zusätzlich nach beschlossenen, aber noch nicht abgerufenen Sonderumlagen: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Erwerber eine Sonderumlage schuldet, die erst nach dem Eigentumswechsel fällig wird — auch wenn sie vor dem Kauf beschlossen wurde (BGH, Urteil vom 15.12.2017, Az. V ZR 257/16). Für rückständiges Hausgeld des Voreigentümers haften Sie dagegen weder persönlich noch mit der Wohnung (BGH, Urteil vom 13.09.2013, Az. V ZR 209/12). Wie Sie eine Hausgeldabrechnung Position für Position prüfen, zeigt der Ratgeber Hausgeldabrechnung verstehen.

Wie prüfen Sie Zustand der Wohnung und Gemeinschaftseigentum bei der Besichtigung?

Messen Sie die Wohnfläche nach und vergleichen Sie sie mit Exposé, Teilungserklärung und gegebenenfalls Mietvertrag; klären Sie bei Keller, Stellplatz und Dachboden, ob es sich um Sondereigentum oder nur um ein Sondernutzungsrecht handelt. Ein Sondernutzungsrecht wirkt gegen Sie als Käufer nur, wenn es als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 WEG) — ein Garten, der nur im Exposé auftaucht, ist keiner.

Achten Sie auf Feuchtigkeit und Schimmel in Keller, Bad und an Außenwänden, auf Alter und Zustand von Fenstern, Heizkörpern und Elektroinstallation, und fragen Sie nach baulichen Veränderungen samt zugehörigem Beschluss. Ob Ihre Räume in Lage und Größe mit dem von der Baubehörde bestätigten Plan übereinstimmen (§ 7 Abs. 4 WEG), zeigt der Aufteilungsplan. Wie Sie ihn lesen und Sondereigentum darin erkennen, erklärt der Ratgeber Aufteilungsplan lesen.

Lassen Sie sich bei der Besichtigung außerdem den Energieausweis zeigen: Er weist Kennwerte wie den Energiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes sowie unverbindliche Modernisierungsempfehlungen aus — eine Sanierungspflicht begründet er nicht, solche Pflichten ergeben sich allenfalls unmittelbar aus dem Gesetz. Verkäufer oder Makler müssen Ihnen den Ausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen und ihn nach Vertragsabschluss unverzüglich übergeben (§ 80 GEG); fehlt er bei der Besichtigung, verlangen Sie ihn ausdrücklich — seine Nichtvorlage ist ein schlechtes Zeichen für die übrige Dokumentation. Was die einzelnen Kennwerte bedeuten, erklärt das Glossar Energieausweis.

Was kommt finanziell auf Sie zu bei Kaufpreis, Kaufnebenkosten und laufenden Kosten?

Zum Kaufpreis kommen Erwerbsnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerprovision. Der gesetzliche Steuersatz der Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 Prozent (§ 11 Abs. 1 GrEStG); die Bundesländer dürfen davon abweichen und erheben in der Praxis meist mehr — den für Ihr Bundesland geltenden Satz erfragen Sie beim zuständigen Finanzamt. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängen vom Kaufpreis ab.

Nach dem Kauf kommen laufende Kosten hinzu: Hausgeld, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und die Instandhaltung im eigenen Sondereigentum. Bedenken Sie zudem, dass die Erhaltungsrücklage beim Verkauf nicht ausgezahlt wird — sie gehört der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und bleibt dort, sie wirkt sich nur über den Kaufpreis aus. Wie sich Tilgung, Restschuld und Anschlussfinanzierung über die Laufzeit entwickeln, rechnen Sie vorab mit dem Finanzierungsrechner von binoro durch.

Wie läuft der Kauf ab vom Vertragsentwurf bis zur Grundbucheintragung?

Verlangen Sie den Kaufvertragsentwurf möglichst zwei Wochen vor dem Notartermin: Bei Verbraucherverträgen, die der notariellen Beurkundungspflicht unterliegen (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB), soll der Notar darauf hinwirken, dass Sie ausreichend Gelegenheit erhalten, sich vorab mit dem Vertragstext auseinanderzusetzen — im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung; wird die Frist unterschritten, sollen die Gründe dafür in der Niederschrift angegeben werden (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Nutzen Sie die Zeit, um den Entwurf gegen die Unterlagen abzugleichen: Stimmen Miteigentumsanteil, Nummer im Aufteilungsplan und Sondernutzungsrechte? Ist geregelt, wer beschlossene Sonderumlagen trägt und ab wann Sie Hausgeld zahlen?

Vor der Beurkundung prüfen Sie zudem den aktuellen Grundbuchauszug: Abteilung I zeigt, ob der Verkäufer wirklich eingetragener Eigentümer ist, Abteilung II Lasten wie Wegerechte oder Vorkaufsrechte, Abteilung III Grundschulden, die vor der Eintragung gelöscht oder abgelöst werden müssen. Nach der Beurkundung sichert eine Auflassungsvormerkung Ihren Anspruch, bis Kaufpreis gezahlt und Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. Wie Sie einen Grundbuchauszug Abteilung für Abteilung lesen, erklärt der Ratgeber Grundbuchauszug lesen.

Wie behalten Sie bei acht Unterlagen und allen Prüfschritten den Überblick?

Am zuverlässigsten mit einer schriftlichen Checkliste, die Sie Punkt für Punkt abhaken, bevor Sie unterschreiben — mündliche Zusagen von Verkäufer oder Makler ersetzen keines der acht Dokumente. Der kostenlose Fragenkatalog ETW-Kauf von binoro führt Sie mit 50 Fragen in sechs Schritten durch Unterlagen, Wohnung, Gemeinschaft, Kosten, vermietete Wohnung und Notartermin — jede Frist und jede Haftungsregel mit Fundstelle belegt. Ihre Haken bleiben im Browser gespeichert, die Liste selbst ist druckbar.