Teilungserklärung anfordern: Wo bekommen Sie sie her?

Wo bekommen Sie die Teilungserklärung her?

Die Teilungserklärung erhalten Sie auf drei Wegen: kostenlos vom Verkäufer oder Makler, meist kostenlos vom zuständigen WEG-Verwalter oder gegen Gebühr direkt beim Grundbuchamt, das für die Eigentumswohnung das Wohnungsgrundbuch führt. Alle drei Wege führen zum selben Dokument – sie unterscheiden sich vor allem darin, wie schnell und wie sicher Sie eine vollständige Fassung bekommen.

Am schnellsten kommen Sie über Verkäufer oder Makler an die Unterlagen, da diese die Teilungserklärung ohnehin für den Notartermin vorbereiten müssen. Verweigert einer dieser beiden Wege die Herausgabe, bleibt das Grundbuchamt die zuverlässige, wenn auch etwas aufwendigere Alternative – dazu im nächsten Abschnitt mehr. Eine kurze Definition liefert das Glossar; was inhaltlich in der Teilungserklärung steht und worauf Sie dabei achten sollten, erklärt der Ratgeber Teilungserklärung: Was drinsteht.

Wie fordern Sie die Teilungserklärung beim Grundbuchamt an?

Beim Grundbuchamt fordern Sie die Teilungserklärung in vier Schritten an: das zuständige Amtsgericht ermitteln, Ihr berechtigtes Interesse nachweisen, den Antrag stellen und die Gebühr begleichen.

1. Zuständiges Grundbuchamt ermitteln: Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Eigentumswohnung liegt; die Adresse steht meist im Exposé oder in einem vorhandenen Grundbuchauszug.
2. Berechtigtes Interesse nachweisen: Als Kaufinteressent haben Sie nach § 12 GBO nur dann ein Einsichtsrecht, wenn bereits konkrete Kaufverhandlungen laufen – bloßes Interesse am Erwerb genügt nicht. Als Nachweis dient zum Beispiel eine schriftliche Bestätigung des Verkäufers oder Maklers über die laufenden Verhandlungen, ein Entwurf des Kaufvertrags oder eine Vollmacht des Eigentümers.
3. Antrag stellen: formlos schriftlich, per Fax oder bei vielen Amtsgerichten auch online über das jeweilige Landesportal; einige akzeptieren zusätzlich die persönliche Antragstellung vor Ort.
4. Gebühr zahlen: Das Grundbuchamt versendet die Abschrift nach Zahlungseingang oder gegen Rechnung; die genauen Beträge zeigt der nächste Abschnitt.

Für den schriftlichen Antrag können Sie die folgende Vorlage verwenden und die Angaben in eckigen Klammern durch Ihre Daten ersetzen.

Alternativ kann auch der beurkundende Notar, sobald ein Termin feststeht, die Unterlagen im Rahmen der Vertragsvorbereitung beim Grundbuchamt anfordern.

Was kostet es, die Teilungserklärung anzufordern?

Über Verkäufer, Makler oder WEG-Verwalter bekommen Sie die Teilungserklärung in aller Regel kostenlos; nur beim Grundbuchamt fällt eine gesetzlich festgelegte Gebühr an, die sich danach richtet, ob Sie eine einfache oder eine beglaubigte Abschrift benötigen.

Für den Notartermin reicht in der Regel die unbeglaubigte Fassung; eine beglaubigte Abschrift benötigen Sie nur, wenn Sie die Echtheit gegenüber Dritten nachweisen müssen, etwa gegenüber Ihrer finanzierenden Bank. Eine gesetzliche Bearbeitungsfrist für den Antrag gibt es nicht: In der Praxis stellen Grundbuchämter die Abschrift häufig innerhalb weniger Werktage aus, bei hoher Auslastung des Amtsgerichts kann es auch mehrere Wochen dauern. Planen Sie diese Zeit rechtzeitig vor dem Notartermin ein.

Was tun, wenn Verkäufer oder Verwaltung die Teilungserklärung nicht herausgeben?

Verweigern Verkäufer oder Hausverwaltung die Herausgabe, haben Sie als bloßer Kaufinteressent keinen automatischen gesetzlichen Anspruch gegen sie – gehen Sie in diesem Fall direkt über das Grundbuchamt.

Gegenüber dem Verkäufer besteht vor Abschluss eines Kaufvertrags keine Pflicht, Unterlagen herauszugeben; die Herausgabe ist bislang freiwillig. Auch der WEG-Verwalter ist nicht verpflichtet: Das Einsichtsrecht in Verwaltungsunterlagen nach § 18 Abs. 4 WEG steht ausdrücklich nur den Wohnungseigentümern zu, nicht Kaufinteressenten. Verweigert die Verwaltung dennoch die Auskunft, obwohl der Verkäufer zustimmt, hilft oft schon die Bitte, dass der Verkäufer selbst die Unterlagen bei seiner Verwaltung anfordert.

Bleibt beides erfolglos, stellen Sie den im vorherigen Abschnitt beschriebenen Antrag beim Grundbuchamt: Sobald konkrete Kaufverhandlungen laufen, sind Sie davon unabhängig, ob Verkäufer oder Verwaltung kooperieren. Das macht das Grundbuchamt zum verlässlichsten der drei Wege, wenn die anderen beiden ins Stocken geraten.

Gehören Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung zur Teilungserklärung?

Ja, im weiteren Sinn gehören Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung zur Teilungserklärung: Beide sind als Anlagen Teil derselben notariellen Urkunde beziehungsweise der beim Grundbuchamt hinterlegten Unterlagen und werden deshalb regelmäßig gemeinsam angefordert und ausgehändigt.

Der Aufteilungsplan ist der von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel versehene Bauplan, der zeigt, welche Räume zu welcher Einheit gehören; er ist nach § 7 Abs. 4 WEG zwingende Voraussetzung dafür, dass das Grundbuchamt für die Einheit überhaupt ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt anlegt. Wie Sie den Plan lesen und mit der besichtigten Wohnung abgleichen, zeigt der Ratgeber Aufteilungsplan lesen.

Die Gemeinschaftsordnung ist meist als Anlage in derselben Urkunde enthalten und regelt Nutzung, Kostenverteilung und Stimmrechte abweichend von den gesetzlichen WEG-Vorgaben. Fordern Sie beim Grundbuchamt deshalb immer die vollständige Urkunde inklusive aller Anlagen und Nachträge an, statt nur den Teilungsakt im engeren Sinn – sonst fehlen Ihnen genau die Klauseln, die für Sie später relevant werden. Details dazu liefert der Ratgeber Gemeinschaftsordnung der WEG.

Warum sollten Sie die Teilungserklärung vor dem Notartermin prüfen lassen?

Weil Sie mit dem Kauf automatisch alle Regelungen der Teilungserklärung übernehmen – Kostenverteilung, Nutzungsbeschränkungen und Öffnungsklauseln eingeschlossen –, lohnt sich eine Prüfung, sobald Sie die Unterlagen in der Hand halten, nicht erst am Notartag.

Teilungserklärungen sind oft jahrzehntealt, juristisch formuliert und durch mehrere Nachträge verändert; für Laien ist es dadurch schwer, Kostenrisiken oder Einschränkungen wie Vermietungsverbote auf den ersten Blick zu erkennen. Der Teilungserklärung-Check von binoro wertet Ihre Unterlagen für 9,90 € inkl. USt gezielt auf Kostenverteilung, Öffnungsklauseln und Nutzungsbeschränkungen aus, sobald Sie die Teilungserklärung auf einem der oben beschriebenen Wege erhalten haben.

Was eine neu erstellte Teilungserklärung beim Notar kostet und wie Sie den zugehörigen Grundbuchauszug lesen, erklären die Ratgeber Teilungserklärung Kosten und Grundbuchauszug lesen.