Was kostet eine Teilungserklärung?

Was kostet eine Teilungserklärung?

Die Kosten hängen davon ab, ob eine Teilungserklärung neu erstellt, nur beschafft oder inhaltlich geprüft wird – das sind drei unterschiedliche Kostenposten mit sehr unterschiedlichen Beträgen. Die Neu-Erstellung durch einen Notar ist wertabhängig und kann je nach Immobilienwert von wenigen hundert bis zu mehreren tausend Euro reichen. Eine Abschrift einer bereits bestehenden Teilungserklärung beim Grundbuchamt ist dagegen eine kleine Festgebühr. Und die inhaltliche Prüfung vor einem Wohnungskauf ist keine gesetzlich geregelte Gebühr, sondern Verhandlungssache zwischen Ihnen und dem Prüfenden.

Wer als Käufer nur wissen will, was in einer bestehenden Teilungserklärung steht, braucht in der Regel keinen Notar: Eine Abschrift beim Grundbuchamt reicht, siehe dazu Teilungserklärung anfordern.

Wie setzen sich die Notarkosten für die Teilungserklärung zusammen?

Der Notar berechnet für die Beurkundung der Teilungserklärung eine 1,0-Gebühr nach § 34 GNotKG in Verbindung mit Kostenverzeichnis-Nr. 21200, mindestens jedoch 60,00 € netto. Maßgeblich ist diese Nummer, weil die Teilungserklärung eine einseitige Erklärung des teilenden Eigentümers ist und kein Vertrag – für Verträge gilt die höhere 2,0-Gebühr nach Nr. 21100. Rechtlich genügt für die Eintragung ins Grundbuch nach § 29 GBO bereits eine öffentlich beglaubigte statt einer vollständig beurkundeten Erklärung; dafür fällt nur eine deutlich günstigere 0,2-Gebühr nach Kostenverzeichnis-Nr. 25100 an (rund 20 € bis 70 € netto, wertabhängig). In der Praxis wählen aufteilende Eigentümer dennoch meist die vollständige notarielle Beurkundung. Grundlage für die wertabhängige Berechnung ist in beiden Fällen die Gebührentabelle B aus Anlage 2 zum GNotKG. Maßgeblich für die Höhe ist der Geschäftswert: Er richtet sich nach § 46 GNotKG nach dem Verkehrswert der zu teilenden Immobilie insgesamt – also dem Wert, der bei einem Verkauf des gesamten (späteren) Objekts erzielt würde, nicht der Summe der Einzelverkaufspreise der Wohnungen.

Zu diesen Nettobeträgen kommen noch die Auslagenpauschale des Notars (u. a. für Post und Dokumente) sowie 19 % Umsatzsteuer hinzu. Die tatsächliche Rechnung liegt damit spürbar über der reinen Gebühr aus der Tabelle.

Was kostet die Eintragung der Teilungserklärung ins Grundbuch?

Für die Eintragung der Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbücher im Fall des § 8 WEG erhebt das Grundbuchamt eine eigene, von der Notargebühr getrennte Gebühr: ebenfalls eine 1,0-Gebühr nach derselben Tabelle B des GNotKG, geführt unter Kostenverzeichnis-Nr. 14112. Sie berechnet sich nach demselben Geschäftswert wie die Notargebühr für die Beurkundung und fällt der Höhe nach identisch an – beide Gebühren stehen selbstständig nebeneinander. Bei einem Geschäftswert von 500.000 € liegt die Grundbuchgebühr also bei 935,00 € netto – zusätzlich zu den 935,00 € Notarkosten für die Beurkundung.

In Summe ergibt sich für die reine Teilung eines Objekts im Wert von 500.000 € eine Belastung von rund 1.870 € netto (Notar plus Grundbuchamt), bevor Auslagen, Umsatzsteuer sowie Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung hinzugerechnet werden.

Was kosten Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan?

Neben Notar- und Grundbuchkosten sind für die Eintragung der Teilungserklärung zwei weitere Unterlagen als Anlagen zur Eintragungsbewilligung nötig (§ 7 Abs. 4 WEG): der Aufteilungsplan – eine von der Baubehörde beglaubigte Bauzeichnung – und die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde. Beide werden nicht vom Notar erstellt und fallen daher zusätzlich zu den GNotKG-Gebühren an.

Für die Bescheinigung erhebt die zuständige Bauaufsichtsbehörde eine kommunale Gebühr; sie ist bundesweit nicht einheitlich geregelt und bewegt sich in der Praxis meist zwischen rund 100 und 300 Euro. Für die Erstellung des Aufteilungsplans durch einen Architekten oder Bauzeichner kommen je nach Gebäudegröße und Aufwand meist 800 bis 1.500 Euro hinzu. In Summe ist für beide Unterlagen zusammen mit einer Bandbreite von etwa 900 € bis 1.800 € zu rechnen. Details zu Inhalt und Ablauf finden Sie in den Ratgebern Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan lesen.

Was kostet die Änderung einer bestehenden Teilungserklärung?

Eine Änderung der Teilungserklärung – etwa bei der Umwandlung von Sondernutzungsrechten oder einer Anpassung der Gemeinschaftsordnung – erfordert erneut eine öffentlich beglaubigte Erklärung nach § 29 GBO; in der Praxis wird auch dafür meist eine vollständige notarielle Beurkundung gewählt. Die Notargebühr richtet sich wie bei der Neu-Erstellung nach § 34 GNotKG in Verbindung mit Kostenverzeichnis-Nr. 21200 und einem Geschäftswert, der sich jedoch meist nur auf den Wert der geänderten Rechte bezieht und dadurch in der Regel niedriger liegt als der Geschäftswert der ursprünglichen Gesamtteilung. Hinzu kommt: Anders als bei der Erst-Erstellung durch einen einzelnen aufteilenden Eigentümer braucht eine Änderung meist die Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer, was den organisatorischen Aufwand erhöht. Details zu Voraussetzungen und Ablauf einer Änderung lesen Sie im Ratgeber Teilungserklärung ändern.

Wer trägt die Kosten der Teilungserklärung?

Die Notarkosten schuldet nach § 29 GNotKG grundsätzlich derjenige, der dem Notar den Auftrag erteilt hat. Bei der erstmaligen Aufteilung eines Gebäudes ist das in aller Regel der teilende bzw. aufteilende Eigentümer – häufig ein Bauträger, der Neubauwohnungen einzeln verkaufen will, oder ein privater Eigentümer, der ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umwandelt. Ein späterer Käufer einer bereits bestehenden Eigentumswohnung zahlt für diese ursprüngliche Erstellung nichts mit – er trägt lediglich die Kosten, die ihm selbst entstehen, etwa für eine eigene Abschrift beim Grundbuchamt oder eine externe Prüfung vor dem Kauf.

Was kostet es, eine Teilungserklärung als Käufer anzufordern?

Wer eine bestehende Teilungserklärung einsehen möchte, muss dafür keine neue Beurkundung bezahlen. Die Teilungserklärung ist Bestandteil der beim Grundbuchamt geführten Grundakte und kann dort als Kopie angefordert werden: Eine unbeglaubigte Kopie kostet 10,00 €, eine amtlich beglaubigte Abschrift 20,00 € (GNotKG, KV-Nr. 17000 und 17001). Wird die Datei elektronisch übermittelt, sinken die Gebühren auf 5,00 € (unbeglaubigt) bzw. 10,00 € (beglaubigt). Voraussetzung ist in der Regel ein berechtigtes Interesse, etwa als Kaufinteressent mit Reservierungsvereinbarung oder als eingetragener Eigentümer. Den genauen Ablauf der Anforderung beschreibt der Ratgeber Teilungserklärung anfordern.

Was kostet die Prüfung einer Teilungserklärung vor dem Kauf?

Die inhaltliche Prüfung ist keine gesetzlich festgelegte Gebühr, sondern Verhandlungssache. Rechtsanwälte für Immobilien- oder WEG-Recht rechnen eine Durchsicht meist nach Stundensatz oder Pauschale ab; in der Praxis bewegen sich die Kosten für eine Prüfung häufig im Bereich mehrerer hundert Euro, abhängig von Umfang und Komplexität der Teilungserklärung. Eine günstigere Alternative für einen ersten strukturierten Blick auf Sondernutzungsrechte, Kostenverteilung und ungewöhnliche Klauseln ist der binoro Teilungserklärung-Check für 9,90 € inklusive Umsatzsteuer. Er ersetzt keine individuelle Rechtsberatung, gibt aber vor der Kaufentscheidung eine erste Einordnung der wichtigsten Passagen.

Sind die Kosten der Teilungserklärung steuerlich absetzbar?

Das hängt von der Nutzung der Immobilie ab und lässt sich nicht pauschal beantworten. Bei vermieteten Objekten zählen Notar-, Grundbuch- und Architektenkosten, die im Zusammenhang mit der Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum entstehen, regelmäßig zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes. Sie sind dann nicht sofort als Werbungskosten abziehbar, sondern über die Absetzung für Abnutzung nach § 7 EStG über die Nutzungsdauer zu verteilen. Bei selbstgenutztem Wohneigentum sind diese Kosten in der Regel privat veranlasst und steuerlich nicht relevant. Für die konkrete Einordnung im Einzelfall empfiehlt sich Rücksprache mit einem Steuerberater.