Abgeschlossenheitsbescheinigung: Warum sie zur Teilungserklärung gehört

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die schriftliche Bestätigung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, dass eine Wohnung oder eine sonstige Raumeinheit – etwa Teileigentum wie ein Ladenlokal – baulich vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum abgetrennt ist. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 WEG in Verbindung mit § 3 Abs. 3 WEG, wonach Sondereigentum nur eingeräumt werden soll, wenn die Wohnung baulich abgeschlossen ist; zwingende Voraussetzung für die Eintragung ist erst die Bescheinigung nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG selbst. Eine kompakte Definition mit Beispiel finden Sie im Glossar-Eintrag Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Die Bescheinigung ist keine eigenständige Urkunde über Eigentumsrechte, sondern eine behördliche Tatsachenfeststellung: Sie bestätigt lediglich, dass die Wohnung im Sinne von § 3 Abs. 3 WEG „in sich abgeschlossen“ ist – in der Praxis geprüft anhand eines eigenen abschließbaren Zugangs sowie durchgehender Wände und Decken zu Nachbareinheiten.

Warum gehört die Abgeschlossenheitsbescheinigung zur Teilungserklärung?

Sie gehört zur Teilungserklärung, weil das Grundbuchamt ohne sie kein Wohnungseigentum eintragen darf. Nach § 7 Abs. 4 WEG muss der Eintragungsbewilligung neben dem Aufteilungsplan auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung beiliegen. Die Teilungserklärung selbst regelt die rechtliche Seite der Aufteilung – Miteigentumsanteile, Sondereigentum, Gemeinschaftsordnung –, während die Abgeschlossenheitsbescheinigung die bauliche Tatsache liefert, auf die sich diese rechtliche Aufteilung stützt.

Der Unterschied lässt sich so zusammenfassen: Die Teilungserklärung ist eine Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bestätigung eines baulichen Zustands. Ohne diese Bestätigung bleibt die Teilungserklärung nicht eintragungsfähig: Das Grundbuchamt setzt dafür in der Regel zunächst eine Frist zur Nachreichung (Zwischenverfügung nach § 18 GBO) und weist den Antrag erst zurück, wenn die Bescheinigung auch dann fehlt.

Welche Voraussetzungen muss eine Wohnung für die Abgeschlossenheit erfüllen?

Eine Wohnung gilt als abgeschlossen, wenn sie baulich vollständig von anderen Einheiten und vom Gemeinschaftseigentum getrennt ist. § 3 Abs. 3 WEG sieht dafür vor, dass Sondereigentum nur eingeräumt werden soll, wenn Wohnung oder Räume „in sich abgeschlossen“ sind; in der Praxis prüfen Bauaufsichtsbehörden das anhand eines eigenen, abschließbaren Zugangs sowie durchgehender Wände und Decken zu Nachbareinheiten. Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Anforderungen im Überblick:

Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt – etwa weil zwei Räume nur durch eine offene Durchreiche verbunden sind –, verweigert die Bauaufsichtsbehörde die Bescheinigung, bis die bauliche Trennung nachgebessert wird.

Wer stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus und wie beantragen Sie sie?

Ausstellende Stelle ist die örtliche Bauaufsichtsbehörde – je nach Bundesland das Bauamt der Stadt, der Gemeinde oder des Landkreises, in kreisfreien Städten oft als untere Bauaufsichtsbehörde bezeichnet. Rechtlich handelt es sich um einen Verwaltungsakt im Sinne von § 35 VwVfG bzw. der entsprechenden Landes-Verwaltungsverfahrensgesetze: Die Behörde trifft eine hoheitliche Einzelfallentscheidung mit unmittelbarer Rechtswirkung nach außen. Gegen eine Ablehnung ist entsprechend Widerspruch bzw. Klage möglich.

Der Antrag läuft in der Praxis in vier Schritten ab:

1. Ein Architekt oder Vermessungsingenieur erstellt den Aufteilungsplan mit Grundrissen, Ansichten und einheitlicher Nummerierung aller Einheiten.
2. Eigentümer oder Architekt reichen Antrag, Aufteilungsplan und einen aktuellen Grundbuchauszug oder Kaufvertrag bei der Bauaufsichtsbehörde ein.
3. Die Behörde prüft die Unterlagen anhand der Voraussetzungen aus § 3 Abs. 3 WEG, teils mit Ortstermin.
4. Liegen die Voraussetzungen vor, stellt die Behörde die Bescheinigung aus, die der Notar zusammen mit dem Aufteilungsplan der Teilungserklärung beifügt.

Details und Formulare unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland; Auskunft gibt die Bauaufsichtsbehörde am Ort der Immobilie.

Was kostet eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und wie lange dauert die Ausstellung?

Eine bundesweit einheitliche Gebühr gibt es nicht: Kosten legt jedes Bundesland bzw. jede Kommune in eigenen Verwaltungsgebührenordnungen fest, eine bundesweite Erhebung dazu existiert nicht. Nach Erfahrungswerten aus der Praxis bewegen sich die Bearbeitungsgebühren häufig zwischen rund 100 und 600 Euro je Objekt, abhängig von der Anzahl der Einheiten und dem Prüfaufwand. Amtlich belegt ist die Mindestgebühr von 150 Euro in Hamburg. Hinzu kommen – falls noch nicht vorhanden – die Kosten für den Aufteilungsplan durch Architekt oder Vermessungsingenieur, die separat anfallen und je nach Gebäudegröße mehrere hundert Euro betragen können.

Die Bearbeitungsdauer schwankt ebenfalls: In der Regel vergehen mehrere Wochen, laut hamburg.de kann die Bearbeitung im Einzelfall auch mehrere Monate dauern – abhängig von der Vollständigkeit der Unterlagen und der Auslastung des zuständigen Amtes. Die folgende Übersicht fasst die Kostenpunkte zusammen:

Wie sehen Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan aus?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist meist ein kurzes behördliches Schreiben mit Aktenzeichen, Datum und Bezug auf das betroffene Grundstück sowie der Bestätigung, dass für die im Aufteilungsplan bezeichneten Einheiten die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit vorliegen. Sie verweist ausdrücklich auf den zugehörigen Aufteilungsplan und trägt Stempel und Unterschrift der Bauaufsichtsbehörde. Der Aufteilungsplan selbst ist eine maßstabsgetreue Bauzeichnung mit Grundrissen aller Geschosse, Ansichten und Schnitten. Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Bestandteile:

Wann brauchen Sie eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Eine neue Bescheinigung wird nötig, sobald sich die bauliche Aufteilung ändert, die dem ursprünglichen Aufteilungsplan zugrunde lag – etwa beim Zusammenlegen oder Teilen von Wohnungen, beim nachträglichen Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnraum oder bei einer Verschiebung von Wänden, die Grundrisse verändert. In diesen Fällen muss der Aufteilungsplan aktualisiert, die Abgeschlossenheit neu bestätigt und in der Regel auch die Teilungserklärung angepasst werden, damit Grundbuch und tatsächlicher Bauzustand wieder übereinstimmen.

Ohne diese Anpassung bleibt die Abweichung zwischen Bauzustand und eingetragenen Unterlagen bestehen – ein Zustand, der spätestens beim Verkauf auffällt und Käufer wie finanzierende Bank ins Zögern bringen kann.

Worauf sollten Käufer beim Prüfen der Unterlagen achten?

Prüfen Sie vor dem Kauf, ob Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan überhaupt vorliegen und ob die darin gezeigte Aufteilung mit dem tatsächlichen baulichen Zustand der Wohnung übereinstimmt. Fehlt die Bescheinigung, liegt nur ein Entwurf vor, oder weicht der Aufteilungsplan erkennbar vom Ist-Zustand ab – etwa weil eine Wand versetzt oder ein Raum umgenutzt wurde, ohne dass die Unterlagen angepasst wurden –, ist das ein Warnsignal: Es deutet auf ungenehmigte bauliche Veränderungen hin und kann Finanzierung, Grundbucheintragung oder einen späteren Weiterverkauf erschweren.

Mit dem Teilungserklärung-Check (9,90 € inkl. USt) lassen sich Teilungserklärung und Grundbuchauszug automatisiert auf Risikoklauseln und fehlende Angaben prüfen. Ob Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan tatsächlich vorliegen und zum baulichen Zustand passen, fordern Sie zusätzlich direkt bei Verkäufer oder Verwaltung an und gleichen sie vor Ort ab.