Was ist mein geschlossener Fondsanteil wert? So funktioniert die Bewertung

Wie wird ein geschlossener Fonds bewertet?

Der Wert eines Anteils an einem geschlossenen Fonds ergibt sich aus dem Substanzwert: den aktuellen Verkehrswerten aller Fondsobjekte und liquiden Mitteln, abzüglich der Fondsdarlehen und sonstigen Verbindlichkeiten, geteilt durch das gezeichnete Kommanditkapital. Das ist der wirtschaftliche Wert Ihrer Beteiligung an der Fondsgesellschaft – unabhängig davon, zu welchem Kurs der Anteil gerade am Zweitmarkt gehandelt wird.

Der Substanzwert ist damit etwas anderes als der Zweitmarktkurs: Der eine misst, was die Gesellschaft heute wert ist, der andere, was ein Käufer heute dafür zu zahlen bereit ist. Beide Größen weichen fast immer voneinander ab – warum, erklären die folgenden Abschnitte Schritt für Schritt: erst die Berechnung des Substanzwerts, dann die Faktoren, die den Kurs davon wegdrücken, und schließlich eine vollständig durchgerechnete Modellrechnung.

Grundlage für die Herleitung ist die binoro-Zweitmarkt-Prüfliste, deren Gruppe „Preis bestimmen" genau diese Rechenschritte abhakbar macht.

Wie berechne ich den Substanzwert je Anteil?

Sie addieren die aktuellen Verkehrswerte aller Fondsobjekte und die liquiden Mittel des Fonds, ziehen die Fondsdarlehen und sonstigen Verbindlichkeiten bzw. Rückstellungen ab und teilen das Ergebnis durch das gezeichnete Kommanditkapital. Das Ergebnis ist der Substanzwert je Anteil – unabhängig davon, wie viel bereits ausgeschüttet wurde.

Für die Verkehrswerte gilt: Bei Fonds, die dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) unterliegen, müssen die Vermögensgegenstände und der Nettoinventarwert je Anteil mindestens einmal jährlich neu bewertet werden (§ 272 KAGB); in den ersten zwölf Monaten nach dem Erwerb einer Immobilie gilt dabei der Kaufpreis als Verkehrswert (§ 271 KAGB). Diesen amtlichen Wert finden Sie im Jahresbericht des Fonds. Ältere Fonds, die nicht dem KAGB unterliegen, richten sich für Bewertung und Kündigung allein nach ihrem Gesellschaftsvertrag.

Wichtig: Der Substanzwert der Fondsgesellschaft ist nicht dasselbe wie der einstige Kaufpreis eines einzelnen Objekts – den Unterschied erklärt der Ratgeber Verkehrswert und Kaufpreis.

Welche Faktoren wirken auf den Wert meines Fondsanteils?

Acht Faktoren bestimmen, wie nah der erzielbare Wert Ihres Anteils am rechnerischen Substanzwert liegt oder wie weit er darunter bleibt. Die folgende Tabelle ordnet sie mit ihrer Wirkung und der rechtlichen Fundstelle ein.

Warum liegt der Zweitmarktkurs unter dem Substanzwert?

Weil der Zweitmarktkurs vier Dinge einpreist, die der reine Substanzwert nicht abbildet: die eingeschränkte Handelbarkeit des Anteils, ausgesetzte oder gekürzte Ausschüttungen, die verbleibende Fondslaufzeit und das Nachhaftungsrisiko. Jeder Punkt senkt, was ein Käufer zu zahlen bereit ist – unabhängig vom rechnerischen Substanzwert.

Der Fungibilitätsabschlag entsteht, weil die Übertragung eines Gesellschaftsanteils der Zustimmung der anderen Gesellschafter bedarf (§ 711 Abs. 1 Satz 1 BGB) und viele Fonds nur wenige Male im Jahr gehandelt werden. Laut Fondsbörse Deutschland Beteiligungsmakler AG wurde über deren Plattform seit 2004 ein Nominalkapital von mehr als drei Milliarden Euro umgesetzt (zweitmarkt.de, Abruf 03.08.2026) – trotzdem bleiben einzelne Kurse eher Momentaufnahmen als verlässliche Durchschnittswerte.

Ein Ausschüttungsstopp signalisiert ein laufendes Problem und verzögert, wann wieder Geld beim Anteilsinhaber ankommt. Die Restlaufzeit wirkt ähnlich: Je länger das Kapital gebunden ist, bevor die Objekte verkauft und die Gesellschaft abgewickelt wird, desto mehr Unsicherheit über künftige Zinsen und Mieten steckt im Kurs. Was am Laufzeitende mit dem Verkaufserlös geschieht, erklärt der Ratgeber Auflösung und Auszahlung geschlossener Immobilienfonds; wie der Kurs selbst zustande kommt, der Ratgeber Zweitmarkt geschlossener Fonds.

Das Nachhaftungsrisiko prüfen Käufer am genauesten: Wer als Kommanditist in eine bestehende Gesellschaft eintritt, haftet auch für vor seinem Eintritt begründete Verbindlichkeiten (§ 173 Abs. 1 HGB) – ein Risiko aus fremder Zeit, für das er einen Preisnachlass verlangt.

Was bedeutet ein Kurs in Prozent der Nominalbeteiligung?

Ein Kurs von beispielsweise 70 Prozent bezieht sich auf die ursprüngliche Zeichnungssumme (Nominalbeteiligung) und nicht auf den heutigen Substanzwert. Bei einer Nominalbeteiligung von 10.000 Euro zahlt ein Käufer bei einem Kurs von 70 Prozent also 7.000 Euro für den Anteil.

Ob dieser Preis günstig oder teuer ist, sagt der Prozentwert allein nicht – dafür müssen Sie ihn dem Substanzwert je Anteil gegenüberstellen, den Sie nach der Methode aus dem vorherigen Abschnitt selbst berechnen oder aus dem Jahresbericht des Fonds entnehmen. Ein Kurs von 70 Prozent kann bei einem Fonds mit hohem Substanzwert ein deutlicher Abschlag sein, bei einem Fonds mit angespannter Finanzlage dagegen noch zu hoch.

Welche Unterlagen brauche ich, um meinen Anteil zu bewerten?

Für eine belastbare Bewertung brauchen Sie vier Unterlagen: den testierten Jahresabschluss der Fondsgesellschaft, eine aktuelle Objektliste mit Verkehrswerten, den Darlehensspiegel und den Gesellschaftsvertrag in der aktuell geltenden Fassung. Ohne diese vier Dokumente lässt sich der Substanzwert nicht seriös herleiten.

• Testierter Jahresabschluss mit Anhang und Lagebericht – als Kommanditist können Sie eine Abschrift verlangen und zur Überprüfung Einsicht in die zugehörigen Geschäftsunterlagen nehmen (§ 166 Abs. 1 HGB). Offengelegt werden muss er spätestens ein Jahr nach dem Abschlussstichtag (§ 325 HGB) – die Zahlen sind deshalb nie ganz taufrisch.
• Aktuelle Objektliste mit Verkehrswerten, Mietern, Flächen und Restlaufzeiten der Mietverträge.
• Darlehensspiegel mit Zinssatz, Zinsbindungsende, Tilgungsstand und Sondertilgungsrechten.
• Gesellschaftsvertrag in der aktuell geltenden Fassung – er regelt unter anderem, wie und wann eine Übertragung möglich ist und nach welchen Regeln die Fondsgesellschaft endet.

Die binoro-Zweitmarkt-Prüfliste führt diese Unterlagen mit weiteren Prüfpunkten zu Objekten, Mietern und Finanzen in einer abhakbaren, kostenlosen Liste zusammen – ohne dass binoro dabei selbst bewertet oder ein Gutachten erstellt.

Wie sieht eine Modellrechnung zum Substanzwert aus?

Die folgende Rechnung ist eine Modellrechnung mit frei gewählten Zahlen – sie beschreibt die Methode, nicht den Wert eines echten Fonds oder einer echten Beteiligung.

Angenommen, ein Fonds hat ein gezeichnetes Kommanditkapital von 20.000.000 Euro, aufgeteilt in 2.000 Anteile zu je 10.000 Euro Nominalbeteiligung. Die Verkehrswerte der Fondsobjekte betragen laut Jahresbericht 42.000.000 Euro, dazu 800.000 Euro liquide Mittel. Abgezogen werden 18.000.000 Euro Fondsdarlehen und 1.200.000 Euro sonstige Verbindlichkeiten. Der Substanzwert des Fonds beträgt damit 23.600.000 Euro, je Anteil 11.800 Euro – 118 Prozent der Nominalbeteiligung.

Jetzt kommt der Schritt, den ein reiner Substanzwert-Vergleich übersieht: die wiederaufgelebte Haftung. Die eingetragene Haftsumme liege bei 4.000 Euro je Anteil, davon seien bereits 3.000 Euro aus der Substanz statt aus Gewinn ausgeschüttet worden. Soweit die Einlage zurückgezahlt wurde, gilt sie den Gläubigern gegenüber als nicht geleistet, die Haftung lebt in dieser Höhe wieder auf (§ 172 Abs. 4 Satz 1 und 2 HGB). Von den 11.800 Euro Substanzwert ziehen Sie deshalb 3.000 Euro Haftungsrisiko ab – bereinigter Wert: 8.800 Euro je Anteil, 88 Prozent der Nominalbeteiligung.

Läge der Zweitmarktkurs bei 70 Prozent, also 7.000 Euro, dann liegt er noch 1.800 Euro unter diesem bereinigten Wert. Die zusätzliche Lücke erklären die übrigen Faktoren aus der Tabelle – Fungibilitätsabschlag, Restlaufzeit, offene Anschlussfinanzierung –, die sich nicht pauschal beziffern lassen. Nach dieser Bewertung zeigt der Ratgeber Geschlossene Fonds verkaufen die nächsten Schritte.