Geschlossener Immobilienfonds wird aufgelöst: Was bekomme ich ausgezahlt?

Wann wird ein geschlossener Immobilienfonds aufgelöst?

Ein geschlossener Immobilienfonds in der Rechtsform der GmbH & Co. KG wird aufgelöst, wenn die im Gesellschaftsvertrag vereinbarte Laufzeit abläuft oder die Gesellschafterversammlung die Auflösung beschließt; der Gesellschaftsvertrag kann zusätzliche Auflösungsgründe vorsehen (§ 138 Abs. 1 und 3 HGB, Stand 03.08.2026). Diese Regeln der offenen Handelsgesellschaft gelten für die Kommanditgesellschaft entsprechend (§ 161 Abs. 2 HGB) – und damit auch für die typische Fonds-KG.

Die Auflösung selbst ist noch keine Auszahlung: Sie muss von allen Gesellschaftern zur Eintragung ins Handelsregister angemeldet werden (§ 141 Abs. 1 HGB), danach bestellen die Gesellschafter Liquidatoren, die ebenfalls eingetragen werden (§ 147 Abs. 1 HGB). Erst mit dieser Bestellung beginnt die eigentliche Abwicklung. Was im Detail gilt, regelt zuerst der Gesellschaftsvertrag Ihres Fonds; das Gesetz tritt nur ergänzend ein, soweit der Vertrag schweigt (§ 143 Abs. 3 HGB).

In welcher Reihenfolge läuft die Liquidation ab, und wann erreicht mich welches Geld?

Die Liquidation läuft in sechs gesetzlich vorgezeichneten Stufen ab, von der Auflösung bis zur Löschung der Gesellschaft; jede Stufe ist im Handelsgesetzbuch geregelt und bestimmt, wann Geld an Sie fließen kann. Die folgende Tabelle ordnet jede Stufe dem passenden Absatz von § 148 HGB zu (Stand 03.08.2026):

Eine gesetzliche Frist, wie lange diese sechs Stufen insgesamt dauern, gibt es nicht – die Dauer hängt vom Immobilienmarkt, von der Zahl und Größe der Objekte und davon ab, wie lange Rückstellungen für streitige oder erst später fällige Positionen gebunden bleiben.

Wie viel bekomme ich je Anteil ausgezahlt, wenn der Fonds aufgelöst wird?

Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht – wie viel bei Ihnen ankommt, hängt vom tatsächlichen Verkaufserlös, den Restschulden und den Rückstellungen Ihres Fonds ab. Die folgende Modellrechnung zeigt die Mechanik nach § 148 HGB und folgt derselben Substanzwert-Formel, mit der auch die kostenlose Zweitmarkt-Prüfliste von binoro einen Anteilspreis herleitet: Verkehrswerte plus liquide Mittel, minus Darlehen und übrige Verbindlichkeiten, geteilt durch das Kommanditkapital.

Die Verkehrswerte, die in den Verkaufserlös einfließen, werden bei vermieteten Objekten meist über das Ertragswertverfahren ermittelt.

Wichtig: Das ist eine Modellrechnung mit frei gewählten Zahlen, keine Prognose für einen echten Fonds. Zwei Sonderposten gehören trotzdem in jede reale Rechnung. Erstens: Reicht das Vermögen am Ende nicht für Schulden und Einlagenrückzahlung, müssen die Gesellschafter für den Fehlbetrag aufkommen (§ 149 HGB) – das trifft aber die persönlich haftende Komplementärin, nicht Sie als Kommanditist, wenn Sie Ihre Einlage voll geleistet haben (§ 167 HGB). Zweitens, unabhängig von dieser Rechnung: Waren frühere Ausschüttungen keine Gewinne, sondern Rückzahlungen der Einlage, kann Ihre Haftung gegenüber Gläubigern der Gesellschaft bis zur eingetragenen Haftsumme wieder aufleben (§ 172 Abs. 4 HGB) – dazu mehr im nächsten Abschnitt.

Muss ich erhaltene Ausschüttungen zurückzahlen, wenn der Verkaufserlös am Ende nicht reicht?

Ja, aber nur unter einer bestimmten Voraussetzung: Wenn frühere Ausschüttungen keine Gewinne waren, sondern Rückzahlungen Ihrer Einlage, gilt die Einlage den Gläubigern der Gesellschaft gegenüber als nicht geleistet – und Ihre Haftung lebt bis zur im Handelsregister eingetragenen Haftsumme wieder auf (§ 172 Abs. 4 HGB; zur Haftsumme selbst § 171 Abs. 1 HGB). Das gilt unabhängig davon, ob Sie den Anteil selbst gezeichnet oder später am Zweitmarkt übernommen haben.

Zwei Dinge sollten Sie davon unterscheiden. Innerhalb der Liquidation selbst haften die Gesellschafter zwar für einen Fehlbetrag, wenn das Vermögen für Schulden und Einlagenrückzahlung nicht reicht (§ 149 HGB) – das betrifft aber die persönlich haftende Komplementärin, denn ein Kommanditist, der seine Einlage voll geleistet hat, ist von dieser Nachschusspflicht ausgenommen (§ 167 HGB). Die Rückforderung aus § 172 Abs. 4 HGB kommt dagegen von außen, von einem Gläubiger der Gesellschaft, und ist von der Schlussauszahlung unabhängig. Wenn Sie den Anteil geerbt haben, lesen Sie dazu Geschlossenen Immobilienfonds geerbt; wenn Sie eine Beteiligung noch vor der Liquidation verkaufen wollen, ordnet KG-Beteiligung verkaufen den gesellschaftsrechtlichen Weg dorthin ein.

Soll ich die Liquidation abwarten oder jetzt am Zweitmarkt verkaufen?

Eine pauschale Antwort gibt es nicht – binoro spricht hier keine Empfehlung aus, sondern nennt die drei Faktoren, die den Unterschied ausmachen: wie lange das Geld noch gebunden ist, ob Sie in dieser Zeit auf eine Verzinsung verzichten, und welchen Abschlag der Zweitmarkt aktuell für einen sofortigen Verkauf verlangt.

Wie sich Kurse am Zweitmarkt genau bilden und was Geld- und Briefkurs bedeuten, erklärt Zweitmarkt für geschlossene Fonds; eine Anleitung zum eigentlichen Verkauf bietet Geschlossene Fonds verkaufen, eine vertiefte Bewertung Ihres Anteils Geschlossene Fonds bewerten. Wollen Sie stattdessen schon vor Ende der Laufzeit aussteigen, richten sich die Regeln dafür nach dem Gesellschaftsvertrag Ihres Fonds – mehr dazu in Geschlossenen Immobilienfonds kündigen.

Wie wird die Auszahlung aus der Fondsauflösung besteuert?

Das hängt von der steuerlichen Einordnung Ihres Fonds ab und wird hier nur gestreift – die Einzelheiten führt Fondsanteile verkaufen: Steuern aus. Vermögensverwaltende Fonds und gewerblich geprägte Fonds werden bei der Auflösung unterschiedlich besteuert, und ob die Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte überhaupt eine Rolle spielt, hängt von dieser Einordnung ab – ähnlich wie beim Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie, siehe Haus verkaufen: Steuer. Welche Variante bei Ihrem Fonds greift, steht im Gesellschaftsvertrag und im Jahresabschluss; klären Sie den Einzelfall mit Ihrem Steuerberater.