Ertragswertverfahren

Was bedeutet das genau?

Das Ertragswertverfahren bestimmt den Wert einer Immobilie auf Grundlage der marktüblich erzielbaren Erträge (§ 27 ImmoWertV). Ausgangspunkt ist der Reinertrag: der Rohertrag — im Wesentlichen die marktübliche Miete — abzüglich der Bewirtschaftungskosten nach § 31 ImmoWertV. Der Bodenwertanteil wird verzinst und vom Reinertrag abgezogen, der verbleibende Gebäudeertrag wird über die Restnutzungsdauer mit einem Barwertfaktor kapitalisiert.

Weil es unmittelbar an Mieteinnahmen anknüpft, ist das Ertragswertverfahren die Standardmethode für vermietete Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte und andere Renditeimmobilien.

Rechtsgrundlage: § 27 ImmoWertV, § 31 ImmoWertV

Beispiel

Für ein vollvermietetes Mehrfamilienhaus ermittelt ein Gutachter den jährlichen Reinertrag aus den Mieten abzüglich Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfallwagnis. Dieser Ertrag wird über die Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert — daraus ergibt sich der Ertragswert, der bei Investoren meist entscheidender ist als der reine Sachwert.

Verwandte Begriffe

Verkehrswert · Sachwertverfahren · Restnutzungsdauer · Vergleichswertverfahren