Restnutzungsdauer
Was bedeutet das genau?
Die Restnutzungsdauer bezeichnet die Anzahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann (§ 4 Absatz 3 ImmoWertV). Sie ergibt sich im Regelfall aus der Differenz zwischen der modellhaften Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudetyps und seinem Alter, wird aber durch durchgeführte Modernisierungen ebenso beeinflusst wie durch unterlassene Instandhaltung. In der Wertermittlung fließt sie insbesondere in den Alterswertminderungsfaktor des Sachwertverfahrens und in die Kapitalisierung des Ertragswertverfahrens ein.
Steuerlich ist die Restnutzungsdauer relevant für die Gebäude-Abschreibung: Wer eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer als die gesetzlich typisierte nachweist, kann nach § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG eine höhere jährliche Abschreibung geltend machen. Für den Nachweis verlangt die Finanzverwaltung in der Praxis ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder entsprechend zertifizierten Sachverständigen.
Rechtsgrundlage: § 4 ImmoWertV, § 7 EStG
Beispiel
Eine Vermieterin lässt für ihr 1985 errichtetes Mehrfamilienhaus ein Kurzgutachten zur Restnutzungsdauer erstellen. Weist der Gutachter eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer als die steuerlich unterstellten Jahre nach, kann sie ihre jährliche Gebäude-Abschreibung entsprechend erhöhen.
Verwandte Begriffe
Sachwertverfahren · Ertragswertverfahren · Gebäude-AfA · Verkehrswert