Quadratmeterpreis berechnen: Ist der Kaufpreis angemessen?

Wie berechnet man den Quadratmeterpreis?

Der Quadratmeterpreis ergibt sich aus einer einzigen Formel: Kaufpreis ÷ Wohnfläche in Quadratmetern = Preis pro Quadratmeter. Ein Beispiel: Eine Eigentumswohnung kostet 297.500 Euro und hat laut Exposé 85 Quadratmeter Wohnfläche. Damit ergibt sich: 297.500 € ÷ 85 m² = 3.500 €/m².

Diese Rechnung liefert in Sekunden eine erste Zahl – ob sie auch aussagekräftig ist, hängt von zwei Dingen ab: Erstens muss die verwendete Wohnfläche korrekt ermittelt sein (dazu mehr im Abschnitt zur Wohnfläche weiter unten), zweitens braucht die Zahl einen Vergleichsmaßstab, um zu wissen, ob sie hoch, niedrig oder marktüblich ist. Wer die Rechnung nicht per Hand durchführen möchte, findet im kostenlosen Immobilienkauf-Rechner von binoro ein Cockpit, das den Quadratmeterpreis direkt aus Kaufpreis und Wohnfläche ermittelt und mit Finanzierung sowie weiteren Kennzahlen verknüpft.

Wie prüfen Käufer, ob der Kaufpreis pro Quadratmeter angemessen ist?

Ob ein Kaufpreis pro Quadratmeter angemessen ist, zeigt sich nicht an einem einzelnen Vergleichswert, sondern an einem dreistufigen Abgleich: eigenen Preis berechnen, mit echten Vergleichswerten abgleichen, objektspezifische Zu- und Abschläge einordnen.

1. Eigenen Quadratmeterpreis berechnen. Kaufpreis durch die korrekt ermittelte Wohnfläche teilen (siehe vorheriger Abschnitt).
2. Mit tatsächlichen Vergleichswerten abgleichen – nicht nur mit Angebotspreisen. Bodenrichtwerte und die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse basieren auf notariell beurkundeten, tatsächlich gezahlten Kaufpreisen (§ 195 BauGB). Immobilienportale und Preisatlanten zeigen dagegen überwiegend Angebotspreise – also das, was Verkäufer verlangen, nicht zwingend das, was am Ende gezahlt wird (mehr dazu im Abschnitt zu den Vergleichsquellen).
3. Objektspezifische Zu- und Abschläge einordnen. Zustand, Baujahr, Lage im Haus, Energieeffizienz und Grundriss rechtfertigen Abweichungen vom reinen Vergleichswert nach oben oder unten (siehe Abschnitt zu den Grenzen des Quadratmeterpreises).

Wer zusätzlich prüfen möchte, ob die Angaben im Exposé selbst plausibel und vollständig sind, kann es mit dem kostenlosen Exposé prüfen-Tool von binoro checken lassen; der kostenpflichtige Vollreport für 9,90 € inkl. USt listet jeden Befund einzeln mit Fundstelle und schlägt passende Rückfragen an den Verkäufer vor.

Welche Wohnfläche zählt bei der Berechnung – zählen Keller, Balkon und Garage mit?

Maßgeblich ist in der Praxis meist die Wohnflächenverordnung (WoFlV): Sie zählt beheizte Wohnräume ab 2 Metern Deckenhöhe voll, Balkone und Terrassen nur teilweise – und schließt Keller, Garagen und Waschküchen komplett aus.

Rechtlich unmittelbar gilt die WoFlV nur für Berechnungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz (§ 1 WoFlV) – also im geförderten Wohnungsbau. Für frei finanzierte Miet- und Kaufobjekte besteht keine gesetzliche Pflicht, die Wohnfläche nach WoFlV auszuweisen. In der Praxis hat sie sich dort trotzdem als gängiger Maßstab etabliert. Genau darin liegt ein Fallstrick: Manche Exposés nennen eine Wohnfläche, die tatsächlich nach anderen Maßstäben ermittelt wurde und dadurch größer ausfällt als eine WoFlV-konforme Berechnung – mit direkter Auswirkung auf den errechneten Quadratmeterpreis, denn je größer die angesetzte Fläche, desto niedriger wirkt der Preis pro Quadratmeter, ohne dass sich am Kaufpreis etwas ändert.

Grundlage dieser Anrechnungsregeln sind § 2 und § 4 WoFlV. Käufer, die den Quadratmeterpreis ernsthaft prüfen wollen, sollten sich bei größeren Objekten nicht allein auf die im Exposé genannte Wohnfläche verlassen, sondern nach dem Aufmaß oder Grundriss fragen, aus dem sich die Berechnung nachvollziehen lässt.

Wie berechnet man den Quadratmeterpreis bei einem Haus mit Grundstück?

Beim Haus gilt zunächst dieselbe Grundformel wie bei der Wohnung, doch sie blendet aus, dass ein Teil des Kaufpreises auf das Grundstück entfällt – nicht auf das Gebäude. Wer Grundstücks- und Gebäudewert trennt, erhält einen aussagekräftigeren Vergleichswert.

Der Bodenwert lässt sich mit dem Bodenrichtwert der Region überschlägig ermitteln: Bodenrichtwert (€/m² Grundstücksfläche) × Grundstücksfläche = Bodenwert. Zieht man diesen Bodenwert vom Gesamtkaufpreis ab, bleibt der Anteil übrig, der auf das Gebäude entfällt – und dieser lässt sich wiederum durch die Wohnfläche teilen. Das folgende Rechenbeispiel mit angenommenen Zahlen veranschaulicht nur die Methodik, es sind keine realen Marktdaten:

Der Unterschied zeigt, warum die Trennung bei älteren Häusern mit großem Grundstück besonders wichtig ist: Ohne sie wirkt der Quadratmeterpreis höher, als es der bauliche Zustand des Gebäudes hergibt. Den tatsächlichen Bodenrichtwert für ein konkretes Grundstück finden Käufer kostenlos im Bodenrichtwertinformationssystem BORIS (siehe nächster Abschnitt). Wie Grundstücks- und Gebäudewert im Detail zusammenhängen, erklärt der Ratgeber Verkehrswert vs. Kaufpreis.

Wo finden Käufer verlässliche Vergleichspreise?

Verlässliche Vergleichswerte liefern vor allem drei Quellen: Bodenrichtwerte über BORIS, die Kaufpreissammlung beziehungsweise Immobilienmarktberichte der Gutachterausschüsse und – mit Einschränkung – Angebotspreise auf Immobilienportalen.

Der entscheidende Unterschied zwischen diesen Quellen ist der zwischen Angebotspreis und Kaufpreis: Ein Angebotspreis ist das, was ein Verkäufer verlangt, ein Kaufpreis das, was am Ende tatsächlich gezahlt wurde – und Verhandlungen liegen oft dazwischen. Wer den eigenen Quadratmeterpreis ausschließlich mit Angebotspreisen aus Portalen vergleicht, vergleicht ihn womöglich mit Wunschvorstellungen anderer Verkäufer statt mit real erzielten Preisen. Für die Miete ist zusätzlich der örtliche Mietspiegel eine anerkannte Vergleichsquelle.

Was sagt der Quadratmeterpreis nicht aus?

Der reine Quadratmeterpreis sagt nichts über Zustand, Baujahr, Ausstattung oder energetische Qualität einer Immobilie aus – zwei Objekte mit identischem m²-Preis können im tatsächlichen Wert erheblich auseinanderliegen.

• Zustand und Renovierungsbedarf: Ein sanierungsbedürftiges Objekt zum gleichen Quadratmeterpreis wie ein frisch modernisiertes bedeutet für Käufer zusätzliche, im Preis nicht sichtbare Folgekosten.
• Baujahr und Bausubstanz: Ältere Gebäude können sowohl unterbewertet sein, weil Sanierungsbedarf nicht eingepreist ist, als auch überbewertet, etwa wegen Lage oder Grundstücksanteil.
• Lage im Haus und Ausrichtung: Etage, Balkonlage, Aussicht und Lärmbelastung wirken sich auf den Wert aus, ohne im m²-Preis sichtbar zu werden.
• Energieeffizienz: Die im Energieausweis ausgewiesene Effizienzklasse beeinflusst laufende Kosten und damit den wirtschaftlichen Wert, taucht im reinen Vergleich des Kaufpreises je Quadratmeter aber nicht auf.
• Nebenkosten und Rücklagen bei Eigentumswohnungen: Hausgeld und Instandhaltungsrücklage verändern die tatsächliche monatliche Belastung, ohne den Quadratmeterpreis zu berühren.

Diese Faktoren fließen in eine professionelle Wertermittlung über das Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren ein und liefern damit ein präziseres Bild als der Quadratmeterpreis allein. Wer diese Unterschiede vor Ort systematisch prüfen möchte, findet eine Vorgehensweise im Ratgeber Hausbesichtigung: Checkliste.

Wie berechnet man den Quadratmeterpreis bei der Miete?

Bei der Miete gilt dieselbe Grundformel wie beim Kauf, nur mit der Kaltmiete statt des Kaufpreises: Kaltmiete ÷ Wohnfläche = Kaltmiete pro Quadratmeter.

Ein Beispiel: Eine Wohnung mit 85 Quadratmetern und 850 Euro Kaltmiete kommt auf 850 € ÷ 85 m² = 10 €/m². Ob dieser Wert angemessen ist, zeigt der Abgleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete beziehungsweise dem örtlichen Mietspiegel der Gemeinde. Für Kapitalanleger verbindet der Kaufpreisfaktor – Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete – beide Kennzahlen und zeigt, in wie vielen Jahren sich der Kaufpreis aus den Mieteinnahmen finanziert; mehr dazu im Ratgeber Kaufpreisfaktor und im Ratgeber Mietrendite berechnen.