Abschreibung der vermieteten Wohnung: AfA-Sätze und Beispiele

Was ist die AfA – und warum dürfen Vermieter ihre Wohnung abschreiben?

Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist der Betrag, mit dem Sie die Anschaffungs- oder Herstellungskosten Ihrer vermieteten Wohnung jedes Jahr steuerlich geltend machen. Sie zählt nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und mindert damit Ihr zu versteuerndes Einkommen aus der Vermietung.

Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil des Kaufpreises – Grund und Boden unterliegt keiner Abnutzung und bleibt bei der Gebäude-AfA außen vor. Rechtsgrundlage für Höhe und Dauer der Abschreibung ist § 7 EStG. Anders als die meisten übrigen Werbungskosten fließt bei der AfA kein Geld ab: Sie mindern Ihre Steuerlast, ohne dass in dem jeweiligen Jahr tatsächlich Ausgaben entstehen. Dieser Ratgeber behandelt ausschließlich das deutsche Einkommensteuerrecht; in Österreich gelten mit dem dortigen EStG andere Sätze und Fristen.

Welche AfA-Sätze gelten 2026 für eine vermietete Wohnung?

Der AfA-Satz einer vermieteten Wohnung richtet sich nach dem Baujahr des Gebäudes und liegt nach § 7 Abs. 4 EStG je nach Fertigstellung bei 2, 2,5 oder 3 Prozent jährlich; bei Neubauten mit Baubeginn oder rechtswirksamem Kaufvertrag zwischen Oktober 2023 und September 2029 kommt wahlweise eine degressive Abschreibung von 5 Prozent hinzu.

Bei der degressiven Variante wird der Prozentsatz jedes Jahr auf den verbleibenden Restwert angewendet, nicht auf die ursprünglichen Anschaffungskosten (§ 7 Abs. 5a Satz 4 EStG). Sie gilt nur für Wohngebäude in der EU oder im EWR (§ 7 Abs. 5a Satz 1 EStG); ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist ausdrücklich zulässig (§ 7 Abs. 5a Satz 7 EStG), der umgekehrte Weg von linear zurück zu degressiv ist im Gesetz dagegen nicht vorgesehen.

Wie berechnen Sie die Abschreibung Ihrer Wohnung Schritt für Schritt?

Die jährliche AfA ergibt sich, indem Sie den Gebäudeanteil Ihrer Anschaffungskosten mit dem für Ihr Baujahr geltenden Prozentsatz multiplizieren. Dafür teilen Sie zunächst Kaufpreis und Kaufnebenkosten in einen Gebäude- und einen Grundstücksanteil auf, meist laut Kaufvertrag oder einer gesonderten Kaufpreisaufteilung.

Bei einem angenommenen persönlichen Grenzsteuersatz von 42 Prozent spart diese AfA rund 2.218 Euro Einkommensteuer pro Jahr. Das ist eine vereinfachte Modellrechnung – Kaufpreisaufteilung und Grenzsteuersatz sind im Einzelfall individuell zu ermitteln und ersetzen keine steuerliche Beratung.

Wann beginnt die Abschreibung – und was gilt im Kaufjahr?

Die AfA beginnt mit dem Monat der Anschaffung – also dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten laut Kaufvertrag – oder mit dem Monat der Fertigstellung bei einem Neubau. Im Jahr des Kaufs oder der Fertigstellung wird nur zeitanteilig abgeschrieben: Für jeden vollen Monat vor dem Anschaffungsmonat kürzt sich die Jahres-AfA um ein Zwölftel (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Maßgeblich ist dabei nicht das Datum des Kaufvertrags, sondern der im Vertrag vereinbarte Übergabetermin für Besitz, Nutzen und Lasten.

Übernehmen Sie die Wohnung aus dem Beispiel oben im Juli, entfallen sechs volle Monate auf das Kaufjahr – Sie setzen dort nur 6/12 der Jahres-AfA an, also 2.640 statt 5.280 Euro.

Nutzen Sie eine Wohnung zunächst selbst und vermieten sie erst später, ändert sich am AfA-Satz und an den ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten als Bemessungsgrundlage nichts. Das verbleibende AfA-Volumen mindert sich aber um die fiktiven AfA-Beträge, die rechnerisch auf die Zeit der Eigennutzung entfallen wären (H 7.4 EStH, Nutzungswechsel); Ihnen steht also nicht mehr die volle Bemessungsgrundlage zur Verfügung. Die tatsächliche AfA beginnt zudem erst zeitanteilig mit dem Monat der erstmaligen Vermietung.

Was gilt bei einer geerbten oder geschenkten Wohnung?

Bei einer unentgeltlich erworbenen Wohnung – etwa durch Erbschaft oder Schenkung – führen Sie die Abschreibung Ihres Rechtsvorgängers fort: gleicher AfA-Satz, gleiche Bemessungsgrundlage, bis das Gebäude vollständig abgeschrieben ist (§ 11d EStDV). Ein neuer AfA-Zeitraum beginnt nicht, auch wenn der Verkehrswert der Wohnung seither gestiegen ist. Auch für eine geerbte oder geschenkte Wohnung lässt sich später ein Nutzungsdauer-Gutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG einholen, um die fortgeführte AfA auf die tatsächliche Restnutzungsdauer anzuheben.

Unabhängig von der Einkommensteuer kann beim unentgeltlichen Erwerb Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer anfallen; das sind eigenständige Steuerarten mit eigenen Freibeträgen und Bewertungsregeln.

Wie erhöhen Sie die AfA mit einem Nutzungsdauer-Gutachten?

Weisen Sie nach, dass die tatsächliche Nutzungsdauer Ihrer Wohnung kürzer ist als die gesetzlich unterstellte, können Sie anstelle der pauschalen Sätze aus der Tabelle oben die tatsächliche Restnutzungsdauer ansetzen und damit die jährliche AfA erhöhen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Die Regelung greift, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer bei den 2-Prozent-Fällen unter 50 Jahren liegt, bei den 2,5-Prozent-Fällen unter 40 Jahren und bei den 3-Prozent-Fällen unter 33 Jahren.

In der Praxis weisen Vermieter die kürzere Nutzungsdauer durch ein Gutachten nach, das sich methodisch an anerkannten Wertermittlungsverfahren orientiert. Mit dem Restnutzungsdauer-Rechner ermitteln Sie kostenlos, wie stark AfA und Steuerersparnis mit einer verkürzten Nutzungsdauer steigen würden. Fällt das Ergebnis lohnend aus, hilft Ihnen der Vergleich von Gutachten-Anbietern für 9,90 € inkl. USt, einen passenden Sachverständigen zu finden.

Was zählt außerdem zur Abschreibung – Einbauküche, Stellplatz, Denkmalschutz?

Bewegliche Ausstattung wie eine Einbauküche, freistehende Möbel oder eine nachgerüstete Klimaanlage schreiben Sie getrennt vom Gebäude über ihre eigene, in der Regel kürzere Nutzungsdauer ab – sie zählen nicht zum Gebäudeanteil der Wohnung. Ist ein Stellplatz baulich Teil des Gebäudes, läuft er mit der Gebäude-AfA mit; eine freistehende Garage oder ein Tiefgaragenplatz mit eigenem Kaufpreis wird separat abgeschrieben.

Bei Baudenkmälern können Sie Sanierungs- und Modernisierungskosten schneller absetzen als bei der regulären Gebäude-AfA: bis zu 9 Prozent jährlich in den ersten acht Jahren und bis zu 7 Prozent jährlich in den folgenden vier Jahren der Herstellungskosten (§ 7i EStG). Mehr dazu im Glossar-Eintrag Denkmal-AfA. Dokumentieren Sie bewegliche Ausstattung und Gebäudekosten von Anfang an getrennt in Ihren Kaufunterlagen – das erleichtert später sowohl die Kaufpreisaufteilung als auch die Nachweisführung gegenüber dem Finanzamt.