AfA-Gutachten: So verkürzen Vermieter die Nutzungsdauer und erhöhen die Abschreibung

Was ist ein AfA-Gutachten und wofür brauchen Vermieter es?

Ein AfA-Gutachten – auch Nutzungsdauer- oder Restnutzungsdauer-Gutachten genannt – weist gegenüber dem Finanzamt nach, dass die tatsächliche Nutzungsdauer einer vermieteten Immobilie kürzer ist als der gesetzlich typisierte Zeitraum. Gelingt der Nachweis, dürfen Sie anstelle der pauschalen AfA-Sätze von 2, 2,5 oder 3 Prozent jährlich (§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG) die kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer ansetzen und damit die jährliche Abschreibung erhöhen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).

Das lohnt sich vor allem bei älteren Bestandsobjekten: Ein Gebäude aus den 1960er- oder 1970er-Jahren ist beim Kauf oft schon Jahrzehnte alt, während die gesetzliche Regel-AfA erneut eine Nutzungsdauer von 50 Jahren ab dem Kaufjahr unterstellt. Die vollständige Übersicht der regulären AfA-Sätze nach Baujahr finden Sie im Ratgeber Abschreibung der vermieteten Wohnung; dieser Beitrag konzentriert sich auf den Weg zur verkürzten Nutzungsdauer und ihren rechnerischen Effekt.

Welche rechtliche Grundlage hat die verkürzte Nutzungsdauer?

Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG: Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes weniger als der gesetzlich unterstellte Zeitraum, kann die Abschreibung nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer bemessen werden – bei den 3-Prozent-Neubaufällen unter 33 Jahren, bei den 2-Prozent-Fällen (Fertigstellung 1925 bis 2022) unter 50 Jahren und bei den 2,5-Prozent-Fällen (Fertigstellung vor 1925) unter 40 Jahren. Wie dieser Nachweis im Detail aussehen darf – inklusive des BFH-Urteils vom 28. Juli 2021 (Az. IX R 25/19) – erklärt der Ratgeber Verkürzte Nutzungsdauer beim Gebäude nachweisen.

Von Februar 2023 bis Ende 2025 konkretisierte ein Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 22. Februar 2023 (BStBl I S. 332) die Anforderungen: Der Nachweis war laut Schreiben durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen zu erbringen. Mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das Bundesfinanzministerium dieses Schreiben vollständig aufgehoben (Stand: 3. August 2026) – seither gilt wieder die offenere Linie des Bundesfinanzhofs, eine bestimmte Qualifikation ist keine formale Pflicht mehr. Welche Kriterien Finanzämter in der Praxis trotzdem noch prüfen, listet der Ratgeber Erkennt das Finanzamt ein Restnutzungsdauer-Gutachten an? im Detail auf. Methodisch orientieren sich Gutachten häufig an der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die in § 4 Gesamt- und Restnutzungsdauer definiert und in § 12 Abs. 5 mit Modellansätzen zur Gesamt- und Restnutzungsdauer (Anlagen 1 und 2) hinterlegt.

Wie viel mehr Abschreibung bringt eine verkürzte Nutzungsdauer?

In diesem Modellbeispiel verdoppelt die verkürzte Nutzungsdauer die jährliche Abschreibung von 3.872 € auf 7.744 € und spart zusätzlich 1.626 € Einkommensteuer pro Jahr – über die 25-jährige verkürzte AfA-Dauer sind das 40.650 € an zeitlich vorgezogener Steuerersparnis. Die folgende Modellrechnung vergleicht Regel-AfA und verkürzte AfA für eine 70-Quadratmeter-Bestandswohnung, Baujahr 1965. Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Gebäudeanteil, Grenzsteuersatz und die im Gutachten festgestellte Restnutzungsdauer sind als Annahmen gekennzeichnet und im Einzelfall individuell zu ermitteln – die Rechnung ist eine Modellrechnung und ersetzt keine Steuerberatung.

Wichtig: Das gesamte Abschreibungsvolumen von 193.600 € bleibt in beiden Varianten gleich – bei der Regel-AfA wäre das Gebäude erst nach 50 Jahren vollständig abgeschrieben, bei der verkürzten AfA bereits nach 25 Jahren. Es handelt sich also zunächst um einen zeitlichen Vorzieheffekt, nicht um einen zusätzlichen Steuervorteil.

Losgelöst von den Modellzahlen oben zeigt ein realer Mietspiegel-Datenpunkt, warum gerade Objekte dieses Baualters häufig Kandidaten für ein AfA-Gutachten sind: Für eine 60- bis 80-Quadratmeter-Wohnung der Baualtersklasse 1960–1969 weist der Mietspiegel Dortmund 2025/2026 (gültig seit 1. Januar 2025, Quelle: Stadt Dortmund) einen Mittelwert von 6,30 €/m² Nettokaltmiete aus (Spanne 5,43–7,18 €/m²) – unabhängig vom hier angenommenen Kaufpreis der Modellwohnung. Solche Bestandsgebäude sind beim Kauf oft schon 50 Jahre und älter – die gesetzliche Regel-AfA unterstellt aber unabhängig vom tatsächlichen Baujahr erneut eine Nutzungsdauer von 50 Jahren ab dem Kauf, was die Lücke zwischen typisierter und tatsächlicher Nutzungsdauer erklärt.

Was muss ein AfA-Gutachten enthalten – und wer erstellt es?

Ein belastbares Gutachten begründet nachvollziehbar, warum die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als der gesetzlich unterstellte Zeitraum – üblicherweise anhand von Baujahr, Bauweise, technischem Zustand, Modernisierungsstand und den Modellansätzen der ImmoWertV. Eine bestimmte Qualifikation des Gutachters schreibt das Gesetz nach der aktuellen Rechtslage (Stand: 3. August 2026) nicht vor; in der Praxis erhöht ein öffentlich bestellter und vereidigter oder zertifizierter Sachverständiger aber die Wahrscheinlichkeit, dass das Finanzamt das Gutachten ohne Rückfragen akzeptiert.

binoro erstellt selbst keine AfA-Gutachten. Mit dem kostenlosen Restnutzungsdauer-Rechner ermitteln Sie zunächst unverbindlich, wie stark AfA und Steuerersparnis mit einer verkürzten Nutzungsdauer steigen würden. Fällt das Ergebnis lohnend aus, vergleicht der binoro Restnutzungsdauer-Gutachten Anbieter-Vergleich für 9,90 € inkl. USt bundesweite Gutachten-Anbieter nach einheitlichen Kriterien. Eine ausführliche Übersicht der marktüblichen Gutachtenkosten und wann sich die Investition amortisiert, finden Sie im Ratgeber Was kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

Welche Grenzen und Risiken hat die verkürzte Abschreibung?

Der wichtigste Punkt vorweg: Die verkürzte AfA schafft kein zusätzliches Abschreibungsvolumen, sondern zieht die vorhandene Abschreibung nur zeitlich vor – der Restbuchwert der Immobilie sinkt entsprechend schneller. Verkaufen Sie die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerpflichtig; der niedrigere Restbuchwert erhöht dann den zu versteuernden Veräußerungsgewinn. Mehr zu dieser Frist im Glossar-Eintrag Spekulationssteuer.

Weitere Risiken: Das Finanzamt kann ein Gutachten ablehnen, wenn die kürzere Nutzungsdauer nicht nachvollziehbar hergeleitet ist – die Gutachtenkosten sind dann trotzdem angefallen. Bei Neubauten mit dem gesetzlichen 3-Prozent-Satz und entsprechend kürzerem typisierten Zeitraum ist der zusätzliche Hebel meist kleiner als bei älteren Bestandsobjekten, sodass sich ein Gutachten dort seltener lohnt.

Wie gehen Sie in der Praxis vor?

Drei Schritte haben sich bewährt: erst die eigene Ersparnis unverbindlich schätzen, dann bei einem lohnenden Ergebnis einen passenden Gutachten-Anbieter auswählen, zuletzt das Ergebnis mit der Steuerberatung in die Steuererklärung einordnen.

• Kaufpreis, Gebäudeanteil, Kaufnebenkosten, bisherigen AfA-Satz, Ihren Grenzsteuersatz sowie die im Gutachten erwartete Restnutzungsdauer und die voraussichtlichen Gutachtenkosten in den kostenlosen Restnutzungsdauer-Rechner eingeben und jährliche Mehr-Abschreibung sowie Amortisationsdauer ablesen.
• Fällt das Ergebnis lohnend aus, im Restnutzungsdauer-Gutachten Anbieter-Vergleich für 9,90 € inkl. USt einen bundesweiten Anbieter nach Kriterien wie Anerkennungssicherheit und Lieferzeit auswählen.
• Das fertige Gutachten und die neue AfA-Berechnung von der Steuerberatung prüfen und in die Anlage V der Steuererklärung übernehmen lassen – dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall.