Erkennt das Finanzamt ein Restnutzungsdauer-Gutachten an? Die BMF-Anforderungen erklärt

Erkennt das Finanzamt ein Restnutzungsdauer-Gutachten an?

Ja, das Finanzamt erkennt ein Restnutzungsdauer-Gutachten grundsätzlich an, wenn es die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes nachvollziehbar belegt. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 28. Juli 2021 (Az. IX R 25/19) entschieden: Steuerpflichtige dürfen sich jeder im Einzelfall geeigneten Darlegungsmethode bedienen, solange sich daraus Rückschlüsse auf die maßgeblichen Determinanten ziehen lassen — technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen. Einen Überblick über die gesetzliche Grundlage liefert der Ratgeber Verkürzte Nutzungsdauer beim Gebäude nachweisen.

Eine automatische Anerkennung gibt es dabei nicht: Das Finanzamt prüft jedes Gutachten im Einzelfall und kann es ablehnen, wenn die Herleitung der kürzeren Nutzungsdauer nicht schlüssig ist. Welche formalen Kriterien die Finanzverwaltung konkret erwartete, konkretisierte über zwei Jahre lang ein Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) — dazu die Checkliste im nächsten Abschnitt.

Welche Anforderungen stellte das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 an Gutachter und Gutachten?

Das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 (Geschäftszeichen IV C 3 - S 2196/22/10006 :005, veröffentlicht im Bundessteuerblatt I S. 332) konkretisierte erstmals bundeseinheitlich, welche Anforderungen ein Nachweis der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG erfüllen musste (Hinweis: Das Schreiben wurde zum 1. Dezember 2025 aufgehoben — Details im nächsten Abschnitt). Mehr zum grundsätzlichen Ablauf eines solchen Gutachtens lesen Sie im Ratgeber AfA-Gutachten: So verkürzen Vermieter die Nutzungsdauer. Die folgende Übersicht fasst die zentralen Punkte mit ihrer Fundstelle im Schreiben zusammen.

Ein reines Bausubstanzgutachten nach dem sogenannten ERAB-Verfahren war laut Schreiben nicht zwingend vorgeschrieben, konnte aber als zusätzlicher Anhaltspunkt dienen (Rz. 23). Wie ein solches Gutachten in der Praxis aufgebaut ist, zeigt der Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten: Muster mit allen Pflichtangaben.

Gilt das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 noch?

Nein. Das Bundesfinanzministerium hat das Schreiben vom 22. Februar 2023 (BStBl I S. 332) mit einem weiteren Schreiben vom 1. Dezember 2025 (Geschäftszeichen IV C 3 - S 2196/00040/006/008) vollständig aufgehoben. Seither gibt es keine bundeseinheitliche Verwaltungsanweisung mehr, die eine bestimmte Gutachter-Qualifikation oder ein bestimmtes Prüfschema formal vorschreibt. Für zum Aufhebungszeitpunkt bereits laufende Steuerfälle ist die zeitliche Anwendung im Einzelfall zu prüfen — mehr dazu im Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten rückwirkend einreichen.

Rechtlich maßgeblich ist damit wieder unmittelbar die höchstrichterliche Rechtsprechung des BFH. Das Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) erlaubt grundsätzlich jede im Einzelfall geeignete Darlegungsmethode. Mit Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) hat der BFH diesen Maßstab konkretisiert: Steuerpflichtige können sich jeder sachverständigen Methode bedienen, die sich zu den individuellen Objektgegebenheiten und den maßgeblichen Determinanten verhält — eine bestimmte Gutachter-Qualifikation verlangt er nicht, teils entgegen der früheren BMF-Vorgabe. Der schlichte Verweis auf die modellhaft ermittelte Restnutzungsdauer nach der ImmoWertV genügt weiterhin nicht als Nachweis. Ein Gutachten, das die Checkliste oben erfüllt, bleibt deshalb eine belastbare Orientierung, ist aber keine zwingende Voraussetzung mehr für die Anerkennung. Ob ein konkretes Gutachten im Einzelfall ausreicht, ist eine Rechtsfrage — das beurteilt im Zweifel Ihre Steuerberatung oder das Finanzgericht.

Für welche Gebäude ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten typischerweise relevant?

Relevant wird ein Restnutzungsdauer-Gutachten vor allem bei älteren Bestandsimmobilien, deren tatsächlicher baulicher Zustand deutlich hinter dem liegt, was der gesetzlich typisierte AfA-Satz von 2, 2,5 oder 3 Prozent unterstellt (§ 7 Absatz 4 Satz 1 EStG). Je älter das Baujahr, desto eher lässt sich eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer plausibel begründen — eine Garantie ist das Alter allein aber nicht, entscheidend bleibt der bauliche Einzelfall. Wurde das Gebäude zwischenzeitlich umfassend modernisiert, kann sich das für die AfA maßgebliche Baujahr sogar nach vorn verschieben — mehr dazu im Ratgeber Fiktives Baujahr: So verändert eine Modernisierung die Restnutzungsdauer. Einen Überblick über die vom Gebäudetyp abhängige Gesamtnutzungsdauer nach ImmoWertV liefert die Restnutzungsdauer-Tabelle.

Ein Blick in reale Mietspiegel-Daten zeigt, wie groß der Altbestand mit entsprechend hohem Gebäudealter in deutschen Großstädten ist: Laut Mietspiegel Berlin 2026 (gültig seit 28. Mai 2026) führt die amtliche Basistabelle die Baualtersklasse "bis 1918" als eigene Zeile, mit einer mittleren Nettokaltmiete von rund 8,48 Euro pro Quadratmeter — dem ungewichteten Mittelwert aus allen 57 Wohnlagen- und Wohnungsgrößen-Feldern dieser Baualtersklasse in der amtlichen Basistabelle. Gebäude dieser Altersklasse sind heute über 100 Jahre alt und damit rein altersbedingt typische Kandidaten für die Prüfung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer.

Was passiert, wenn das Finanzamt das Gutachten nicht anerkennt?

Erkennt das Finanzamt die Herleitung nicht an, bleibt es bei der Abschreibung nach dem gesetzlich typisierten AfA-Satz — die Kosten für das nicht anerkannte Gutachten sind dann trotzdem angefallen. Gegen die Ablehnung können Sie fristgerecht Einspruch einlegen; im Zweifel entscheidet dann das Finanzgericht. Ob sich ein Einspruch im konkreten Fall lohnt und welche Frist gilt, klärt am zuverlässigsten Ihre Steuerberatung — sie kennt den vollständigen Bescheid und die Einzelheiten Ihres Falls.

Um dieses Risiko vorab zu senken, lohnt sich ein Blick auf die Qualifikation des Gutachters und darauf, ob der Gutachtenzweck ausdrücklich auf den Nachweis der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer zugeschnitten ist — und nicht nur eine Restnutzungsdauer aus einem allgemeinen Verkehrswertgutachten übernimmt. Welche Nachteile ein Restnutzungsdauer-Gutachten trotz sorgfältiger Vorbereitung haben kann, zeigt der Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten: Nachteile im Überblick.

Wie finden Sie ein Gutachten, das die BMF-Kriterien erfüllt?

Prüfen Sie vor der Beauftragung drei Punkte: Erstens die Qualifikation — ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger oder eine von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle zertifizierte Person gilt weiterhin als sicherste Wahl. Zweitens den Gutachtenzweck — er muss ausdrücklich auf den Nachweis der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nach § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG zielen, nicht auf einen allgemeinen Verkehrswert. Drittens den Inhalt — das Gutachten sollte den Zustand der Tragstruktur konkret darstellen und begründen, warum keine wirtschaftlich sinnvolle Nachfolgenutzung mehr zu erwarten ist. Ob das im Einzelfall ausreicht, schätzt Ihre Steuerberatung am zuverlässigsten ein — idealerweise, bevor Sie das Gutachten beauftragen.

Der kostenlose Restnutzungsdauer-Rechner von binoro zeigt vorab, wie hoch die mögliche jährliche AfA-Ersparnis überhaupt ausfällt. Wer danach einen passenden Gutachter sucht, kann den Anbieter-Vergleich von binoro nutzen: Er stellt bundesweite Anbieter anhand einer Kriterien-Ampel gegenüber und verweist auf öffentlich bestellte Sachverständige im amtlichen IHK-Verzeichnis — einmalig 9,90 € inkl. USt. binoro erstellt dabei kein eigenes Gutachten, sondern vergleicht ausschließlich vorhandene Anbieter. Was solche Anbieter in der Praxis kosten, zeigt der Ratgeber Was kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten?, Erfahrungsberichte finden Sie im Ratgeber Restnutzungsdauer-Gutachten: Erfahrungen und Anbieter im Vergleich.