Verkürzte Nutzungsdauer beim Gebäude nachweisen: § 7 Abs. 4 EStG einfach erklärt

Was bedeutet verkürzte Nutzungsdauer bei einem Gebäude?

Verkürzte Nutzungsdauer heißt: Ein Gebäude wird steuerlich schneller abgeschrieben, als es der gesetzliche Regelsatz aus § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG vorsieht – weil der Eigentümer nachweist, dass das Gebäude tatsächlich kürzer wirtschaftlich nutzbar ist als gesetzlich unterstellt. Rechtsgrundlage für die Ausnahme ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.

Betroffen sind Vermieterinnen und Vermieter mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Für selbstgenutztes Wohneigentum gibt es keine AfA und damit auch keinen Vorteil aus einer kürzeren Nutzungsdauer.

Was regelt § 7 Absatz 4 EStG genau?

§ 7 Abs. 4 Satz 1 EStG (Stand: 03.08.2026, live geprüft auf gesetze-im-internet.de) legt für vermietete Wohngebäude ohne Betriebsvermögen feste jährliche AfA-Sätze fest, gestaffelt nach dem Fertigstellungsdatum:

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG öffnet die Ausnahme: Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer weniger als 33, 50 beziehungsweise 40 Jahre, dürfen Sie stattdessen nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer abschreiben. Der neue AfA-Satz ergibt sich rechnerisch aus 100 geteilt durch die nachgewiesene Anzahl der Jahre.

Zwei weitere Sätze ergänzen die Vorschrift: Satz 3 stellt klar, dass der letzte Satz von § 7 Abs. 1 EStG unberührt bleibt – das ist die Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung (AfaA), ein zweiter, von der verkürzten Nutzungsdauer unabhängiger Weg zu einer höheren Abschreibung, etwa nach einem konkreten Schadensereignis. Satz 4 stellt klar: Bei den in diesem Artikel behandelten vermieteten Wohngebäuden ohne Betriebsvermögen (Nummer 2) lässt sich weder eine AfaA noch der Ansatz eines niedrigeren Teilwerts (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG) allein damit begründen, dass für Gebäude im Betriebsvermögen (Nummer 1) eine bestimmte Regelung gilt.

Wie weisen Sie die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach?

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28.07.2021 (Az. IX R 25/19, Stand: 03.08.2026) entschieden: Sie dürfen sich jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall geeignet erscheint, um die tatsächliche Nutzungsdauer mit hinreichender Sicherheit zu schätzen. Ein Bausubstanzgutachten ist nach diesem Urteil ausdrücklich keine Voraussetzung.

In der Praxis akzeptiert das Finanzamt trotzdem meist nur ein Gutachten eines Sachverständigen als belastbaren Nachweis, weil eine bloße Selbsteinschätzung selten überzeugt. Wie das Finanzamt ein vorgelegtes Gutachten im Detail prüft, lesen Sie im Artikel Erkennt das Finanzamt ein Restnutzungsdauer-Gutachten an?

Gilt das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 noch?

Nein. Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 (BStBl 2023 I S. 332) wurde durch das BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 (BStBl 2025 I S. 2038) aufgehoben; eine Übergangs- oder Anwendungsregelung für zu diesem Zeitpunkt bereits laufende Fälle enthält das Aufhebungsschreiben nicht. Die BMF-Historie, die frühere formale Anforderung an die Gutachter-Qualifikation und die Einordnung für bereits laufende Steuerfälle erklärt ausführlich der Artikel Erkennt das Finanzamt ein Restnutzungsdauer-Gutachten an?

Welche Rolle spielt die ImmoWertV beim Nachweis?

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in der seit 01.01.2022 geltenden Fassung (BGBl. I S. 2805 vom 14.07.2021, Stand: 03.08.2026) dient eigentlich der Ermittlung von Verkehrswerten. Sie enthält aber auch anerkannte Modelle zur wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von Gebäuden.

Im Fall des BFH-Urteils IX R 25/19 stützte sich das vorgelegte Gutachten allerdings nicht auf die ImmoWertV, sondern auf das Modell der Sachwertrichtlinie vom 05.09.2012. Das Finanzamt wollte Modelle aus der ImmoWertV für den steuerlichen Nachweis grundsätzlich ausschließen, weil sie eigentlich der Verkehrswertermittlung dienen – diese Verengung wies der BFH ausdrücklich zurück und wies die Revision des Finanzamts als unbegründet ab: Eine Festlegung auf eine bestimmte Gutachtenmethodik oder ein bestimmtes Ermittlungsverfahren würde die Anforderungen an die Feststellungslast des Steuerpflichtigen überspannen. Mit Urteil vom 23.01.2024 (Az. IX R 14/23) stellte der BFH zugleich klar, dass eine modellhaft ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer nach der ImmoWertV nicht automatisch mit der tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG gleichzusetzen ist: Eine schlichte Bezugnahme auf das Modellergebnis genügt nicht, es bedarf einer sachverständigen Begutachtung, die sich auf die individuellen Gegebenheiten des Objekts bezieht. Entscheidend ist, dass sich aus dem Gutachten nachvollziehbare Rückschlüsse auf die maßgeblichen Einflussgrößen ziehen lassen – unabhängig davon, welches anerkannte Modell zugrunde liegt. Die seit 2022 geltende ImmoWertV war zum Urteilszeitpunkt (28.07.2021) noch nicht in Kraft und wird im Urteil nur als geplante Neukonzeption erwähnt.

Ein Sonderfall bei der Modellrechnung: Wie eine Modernisierung die rechnerische Restnutzungsdauer über ein sogenanntes fiktives Baujahr verändern kann, erklärt der Artikel Fiktives Baujahr: So verändert eine Modernisierung die Restnutzungsdauer.

Wie wirkt sich die verkürzte Nutzungsdauer konkret auf die Steuer aus?

Ein Rechenbeispiel für eine vermietete Altbauwohnung: Der Gebäudewert (Abschreibungsgrundlage, ohne Grundstücksanteil) beträgt 210.000 Euro, das Gebäude wurde vor 1925 fertiggestellt. Der gesetzliche AfA-Satz liegt dann bei 2,5 Prozent pro Jahr, also 5.250 Euro jährliche Abschreibung. Weist ein Gutachten eine tatsächliche Restnutzungsdauer von 25 statt der typisierten 40 Jahre nach, ergibt sich ein neuer AfA-Satz von 100 geteilt durch 25 Jahre, also 4,0 Prozent:

Zur Einordnung, wie realistisch ein solcher Altbau am Markt vermietbar ist: Für eine 62 Quadratmeter große Wohnung in einfacher Wohnlage mit Baujahr bis 1918 weist der Mietspiegel Berlin 2026 (gültig ab 28.05.2026, Quelle: mietspiegel.berlin.de) eine Mietspiegel-Spanne von 5,91 bis 11,85 Euro pro Quadratmeter aus, im Mittel 8,27 Euro – umgerechnet rund 513 Euro Kaltmiete im Monat auf Basis des Mittelwerts.

Wichtig für die Einordnung: Der Steuervorteil ist zunächst vor allem ein Vorzieheffekt. Das gesamte AfA-Volumen bleibt über die gesamte Nutzungsdauer gleich, es verteilt sich nur auf weniger Jahre. Ob und wie sich das im Einzelfall auswirkt, sollte ein Steuerberater anhand Ihrer persönlichen Situation prüfen.

Für wen lohnt sich der Nachweis – und für wen nicht?

Der Nachweis einer verkürzten Nutzungsdauer lohnt sich vor allem für Vermieterinnen und Vermieter älterer Bestandsobjekte mit hohem persönlichen Grenzsteuersatz, hohem Gebäudeanteil am Kaufpreis und einer langfristig geplanten Haltedauer.

• Eigennutzer: keine AfA möglich, damit kein Vorteil
• Neubauten mit dem ohnehin geltenden Satz von 3 Prozent: geringerer Zusatznutzen
• Sehr kurze geplante Haltedauer: das Gutachten amortisiert sich unter Umständen nicht
• Objekte mit Denkmal- oder Sonder-AfA: hier greifen bereits eigene, oft günstigere Regeln

Ob eine dieser Konstellationen auf Ihre persönliche Situation zutrifft, kann im Zweifel ein Steuerberater einordnen.

Wie läuft der Nachweis in der Praxis ab und was kostet er?

In der Praxis beauftragen Sie einen Sachverständigen mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten, das dem Finanzamt zusammen mit der Steuererklärung vorgelegt wird. Wie viel ein solches Gutachten kostet, hängt von Anbieter, Objektgröße und Umfang ab – Details dazu finden Sie im Artikel Was kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten?. Einen Überblick über den gesamten Ablauf gibt der Artikel AfA-Gutachten: So verkürzen Vermieter die Nutzungsdauer.

Ob sich der Aufwand für ein Gutachten in Ihrem konkreten Fall lohnt, sollte im Zweifel ein Steuerberater anhand Ihrer persönlichen Situation einschätzen. Mit dem kostenlosen Restnutzungsdauer-Rechner von binoro sehen Sie vorab, wie viel Steuern eine kürzere Nutzungsdauer bei Ihrem Objekt jährlich sparen könnte. Wer anschließend einen passenden Gutachter sucht, kann den Restnutzungsdauer-Gutachten Anbieter-Vergleich nutzen: Er vergleicht bundesweite Anbieter nach acht Kriterien wie Preis, Ortstermin und Qualifikation – binoro erstellt selbst kein Gutachten, sondern nur den Vergleich.