Restnutzungsdauer-Tabelle: Gesamtnutzungsdauer nach ImmoWertV für alle Gebäudetypen

Was ist die Gesamtnutzungsdauer nach ImmoWertV?

Die Gesamtnutzungsdauer (GND) bezeichnet nach § 4 Absatz 2 ImmoWertV die Anzahl der Jahre, in denen eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung vom Baujahr an gerechnet üblicherweise wirtschaftlich genutzt werden kann. Die konkreten Werte je Gebäudeart stehen als feste Tabelle in Anlage 1 der ImmoWertV (zu § 12 Absatz 5 Satz 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung, Stand: BGBl. I 2021, 2819) — von 30 Jahren für landwirtschaftliche Betriebsgebäude bis zu 80 Jahren für Wohnhäuser.

Aus der Gesamtnutzungsdauer leitet sich die Restnutzungsdauer (RND) ab: nach § 4 Absatz 3 ImmoWertV die Zahl der Jahre, die ein konkretes Gebäude ab dem Bewertungsstichtag voraussichtlich noch wirtschaftlich nutzbar ist. Die Grundformel lautet Gesamtnutzungsdauer minus Gebäudealter (§ 4 Absatz 1 und 3 ImmoWertV); bei Wohngebäuden verlängert eine Modernisierung die Restnutzungsdauer zusätzlich nach dem Modell in Anlage 2 ImmoWertV (zu § 12 Absatz 5 Satz 1). Für die Grundlagenbegriffe siehe Glossar: Restnutzungsdauer.

Wie lang ist die Gesamtnutzungsdauer für die einzelnen Gebäudetypen?

Die folgende Tabelle zeigt die Modellansätze aus Anlage 1 ImmoWertV vollständig (Stand: BGBl. I 2021, 2819). Für Gebäudearten, die hier nicht aufgeführt sind, schreibt die Verordnung vor, die Gesamtnutzungsdauer aus vergleichbaren Gebäudearten abzuleiten.

Für Vermieter und Kapitalanleger zählt meist nur eine Zeile: Für Mehrfamilienhäuser und vermietete Eigentumswohnungen darin setzt die Wertermittlung 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer an.

Wie berechnen Sie die Restnutzungsdauer aus der Gesamtnutzungsdauer?

Die Grundformel folgt aus § 4 ImmoWertV (Gebäudealter = Kalenderjahr des Stichtags minus Baujahr, Absatz 1): Restnutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer − Gebäudealter. Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit Baujahr 1990 hat 2026 ein Gebäudealter von 36 Jahren. Bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren (Anlage 1 ImmoWertV) ergibt sich rechnerisch eine Restnutzungsdauer von 44 Jahren, sofern keine baulichen Besonderheiten vorliegen.

Diese einfache Subtraktion ist nur der Ausgangspunkt. Bauliche Mängel können die Restnutzungsdauer verkürzen, eine Modernisierung kann sie verlängern. Bei sehr alten Gebäuden, deren Alter die Gesamtnutzungsdauer bereits übersteigt, liefert die reine Subtraktion einen negativen Wert — dann entscheidet die Modernisierung darüber, welche Restnutzungsdauer ein Gutachter tatsächlich ansetzt.

Welche Restnutzungsdauer gilt für ein modernisiertes Wohngebäude laut Tabelle?

Wurde ein Wohngebäude modernisiert, gilt für die Gesamtnutzungsdauer aus der Tabelle oben nicht mehr die einfache Subtraktion, sondern das Punktemodell aus Anlage 2 ImmoWertV (zu § 12 Absatz 5 Satz 1) — es gilt nur für Wohngebäude. Je nach Modernisierungsgrad lässt sich die Restnutzungsdauer auf bis zu 70 Prozent der Gesamtnutzungsdauer aus der Tabelle strecken, bei einer Kernsanierung sogar auf bis zu 90 Prozent — unabhängig vom kalendarischen Baujahr. Wie das Punktemodell im Einzelnen funktioniert und wie sich daraus ein sogenanntes fiktives Baujahr errechnet, erklärt der Ratgeber Fiktives Baujahr.

Ein reales Beispiel zeigt die Spannweite: Der Mietspiegel Berlin 2026 (gültig seit 28. Mai 2026, Quelle: mietspiegel.berlin.de) ordnet Wohnungen nicht nach Baujahr, sondern nach ihrer Bezugsfertigkeit ein — die älteste Klasse heißt „bis 1918“. Für eine Wohnung bis 35 Quadratmeter in einfacher Wohnlage dieser Klasse weist der Mietspiegel eine Mittelmiete von 9,58 €/m² netto kalt aus (Spanne 6,53 € bis 13,43 €/m²). Ein Mehrfamilienhaus dieser Bezugsfertigkeits-Klasse ist 2026 mindestens 108 Jahre alt — weit über der Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren (Anlage 1 ImmoWertV), die einfache Formel liefert ohne Modernisierung also keinen sinnvollen Wert mehr. Wurde das Haus dagegen umfassend modernisiert, erlaubt Anlage 2 trotz des hohen Alters eine Restnutzungsdauer von bis zu 56 Jahren (70 Prozent von 80), bei einer Kernsanierung bis zu 72 Jahren (90 Prozent von 80) — und genau diese Restnutzungsdauer bestimmt im Ertragswertverfahren, über wie viele Jahre die tatsächlich erzielbare Miete (hier real 9,58 €/m²) in den Verkehrswert eingerechnet wird.

Was unterscheidet die wertermittlungsrechtliche Restnutzungsdauer von der steuerlichen Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 EStG?

Die beiden Begriffe stammen aus unterschiedlichen Rechtsgebieten und dürfen nicht vermischt werden. Die Gesamt- und Restnutzungsdauer nach ImmoWertV sind wertermittlungsrechtliche Größen — sie dienen dazu, den Verkehrswert, Beleihungswert oder Versicherungswert eines Gebäudes im Sach- oder Ertragswertverfahren zu bestimmen. Grundlage sind Anlage 1 und Anlage 2 der ImmoWertV.

Die steuerliche Nutzungsdauer regelt dagegen, über wie viele Jahre die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines vermieteten Gebäudes steuerlich abgeschrieben werden dürfen (§ 7 Absatz 4 EStG, gesetze-im-internet.de). Nach Satz 1 gelten feste AfA-Sätze: 3 Prozent jährlich für nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellte Gebäude, 2 Prozent für vor 2023 (und nach 1924) fertiggestellte Gebäude, 2,5 Prozent für Gebäude mit Fertigstellung vor 1925. Satz 2 erlaubt abweichend davon eine Abschreibung nach der tatsächlichen kürzeren Nutzungsdauer, wenn diese im Einzelfall nachgewiesen wird und weniger als 33 Jahre (beim 3-Prozent-Satz), weniger als 50 Jahre (beim 2-Prozent-Satz) beziehungsweise weniger als 40 Jahre (beim 2,5-Prozent-Satz) beträgt.

Ein ImmoWertV-Gutachten kann als Nachweismittel für die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer dienen (dazu mehr im nächsten Abschnitt) — die beiden Zahlen sind aber rechtlich getrennt zu betrachten und nicht automatisch identisch. Für die steuerliche Bewertung Ihres konkreten Falls ist ein Steuerberater der richtige Ansprechpartner; dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall.

Wie weisen Sie eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer beim Finanzamt nach?

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil IX R 25/19 vom 28. Juli 2021 (bundesfinanzhof.de) entschieden, dass Steuerpflichtige sich „jeder Darlegungsmethode“ bedienen können, die im Einzelfall geeignet erscheint — das dort vorgelegte Gutachten stützte sich auf die Sachwertrichtlinie von 2012. Mit Urteil IX R 14/23 vom 23. Januar 2024 bestätigte der BFH: Auch ein auf die ImmoWertV gestütztes Gutachten genügt, wenn es die individuellen Objektgegebenheiten berücksichtigt — ein bloßer formaler Verweis reicht dagegen nicht.

Die Finanzverwaltung reagierte auf das erste Urteil zunächst mit dem BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 (BStBl I 2023 Seite 332), das strengere Anforderungen stellte — unter anderem ein Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger und keine unmittelbare Übernahme der Gesamt- oder Restnutzungsdauer aus einem ImmoWertV-Gutachten. Dieses Schreiben wurde durch das BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 aufgehoben. Für die praktische Nachweisführung gilt daher, Stand 3. August 2026, wieder in erster Linie der weiter gefasste Maßstab aus den beiden BFH-Urteilen selbst.

Ob und wie Sie eine kürzere Nutzungsdauer im eigenen Fall nachweisen, ist eine Einzelfallfrage — klären Sie das mit einem Steuerberater. Verwandte Themen: Anerkennung beim Finanzamt und verkürzte Nutzungsdauer.

Wie berechnen Sie Ihre Restnutzungsdauer und was bringt ein Gutachten?

Um die Größenordnung für Ihr eigenes Objekt abzuschätzen, ordnen Sie es zunächst über die Tabelle oben einer Gebäudeart zu und wenden die Grundformel an. Für eine Einschätzung der möglichen Steuerersparnis durch ein Gutachten steht der kostenlose Restnutzungsdauer-Rechner von binoro bereit: Sie geben Kaufpreis, Gebäudeanteil, Kaufnebenkosten, Restnutzungsdauer laut Gutachten, Grenzsteuersatz und Gutachtenkosten ein (plus bisherigen AfA-Satz) und erhalten die zusätzliche jährliche AfA sowie die Amortisationsdauer der Gutachtenkosten.

Ein reines ImmoWertV-Gutachten ersetzt kein Gutachten für den steuerlichen Nachweis nach § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG — dafür braucht es in der Regel einen qualifizierten Sachverständigen, der die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachvollziehbar begründet. Wenn Sie mehrere Anbieter für ein solches Gutachten vergleichen möchten, ordnet der Restnutzungsdauer-Gutachten Anbieter-Vergleich von binoro bundesweite Anbieter nach offenen Kriterien ein (9,90 € inkl. USt). binoro erstellt dabei selbst keine Gutachten.