Kaufnebenkosten: Wie viel kommt in Ihrem Bundesland dazu?

Was gehört zu den Kaufnebenkosten und wie viel sind es insgesamt?

Zu den Kaufnebenkosten zählen drei Positionen: die Grunderwerbsteuer Ihres Bundeslandes, Notar- und Grundbuchkosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz sowie — sofern ein Makler beteiligt ist — die Maklerprovision. Ohne Makler liegen sie zusammen zwischen rund 5,0 Prozent des Kaufpreises in Bayern und 8,5 Prozent in den Ländern mit dem höchsten Grunderwerbsteuersatz; kommt eine hälftig geteilte Maklerprovision von 3,57 Prozent hinzu, steigt die Spanne auf etwa 8,5 bis 12 Prozent.

Anders als der Kaufpreis selbst müssen Sie diese Summe fast immer vollständig aus Eigenkapital aufbringen, denn Banken finanzieren in aller Regel nur die Immobilie, nicht die Nebenkosten. Wie viel in Ihrem konkreten Fall zusammenkommt, zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner mit allen Einzelposten und dem daraus folgenden Eigenkapitalbedarf.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Ihrem Bundesland?

Der gesetzliche Grundsatz liegt bei 3,5 Prozent (§ 11 GrEStG), doch seit der Föderalismusreform 2006 legt jedes Bundesland den Satz selbst fest (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG) — nur Bayern hat davon nie Gebrauch gemacht. Maßgeblich ist der Tag der notariellen Beurkundung, nicht der spätere Grundbucheintrag. Die folgende Tabelle zeigt alle 16 Sätze mit Stand 28. Januar 2026 sowie die daraus resultierende Kaufnebenkosten-Spanne ohne Makler — jeweils Grunderwerbsteuer plus rund 1,5 bis 2 Prozent Notar- und Grundbuchkosten:

Zuletzt geändert hat Bremen: Dort gelten seit dem 1. Juli 2025 5,5 statt 5,0 Prozent. Thüringen senkte seinen Satz bereits zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent. Käufer und Verkäufer schulden die Steuer gemeinsam, im Kaufvertrag übernimmt sie in der Praxis so gut wie immer der Käufer.

Was kosten Notar und Grundbucheintrag?

Bundesweit einheitlich kommen für Notar und Grundbuchamt in der Praxis rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises hinzu — unabhängig vom Bundesland, denn beide rechnen nach demselben Gesetz ab, dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Grundlage ist die Wertgebührentabelle B (§ 34 GNotKG): Sie ordnet jedem Geschäftswert eine volle Gebühr zu, aus der sich Beurkundung, Vollzug und Grundbucheintragungen als Vielfache berechnen.

Der Notar erhebt für die Beurkundung des Kaufvertrags eine 2,0-Gebühr, für den Vollzug und für die Betreuung der Abwicklung je eine 0,5-Gebühr; finanzieren Sie über eine Grundschuld, kommt deren Beurkundung mit einer weiteren Gebühr hinzu. Auf die Notarkosten fallen 19 Prozent Umsatzsteuer an (§ 12 UStG). Das Grundbuchamt verlangt für die Eigentumsumschreibung und, bei Finanzierung, für die Eintragung der Grundschuld je eine volle Gebühr — hier ohne Umsatzsteuer, weil das Amt hoheitlich handelt (§ 2b UStG). Nicht in der genannten Praxis-Spanne enthalten, aber üblich, sind kleinere Nebenposten wie die Auflassungsvormerkung im Grundbuch und die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers. Verhandeln lässt sich beim Notar nichts: Gebührenvereinbarungen sind unwirksam (§ 125 GNotKG), sodass jeder Notar in Deutschland identisch abrechnet.

Wer zahlt die Maklerprovision und wie hoch ist sie regional?

Verkaufen Sie als Verbraucher eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus über einen Makler, darf der Verkäufer höchstens die Hälfte seiner Maklerprovision an Sie als Käufer weiterreichen — und das erst, wenn er seinen eigenen Anteil nachweislich gezahlt hat (§ 656d BGB). Haben beide Seiten den Makler beauftragt, muss die Provision zwingend gleich hoch sein, sonst ist der gesamte Maklervertrag unwirksam (§ 656c BGB). Beide Regeln gelten nur, wenn Sie als Käufer Verbraucher sind (§ 656b BGB) — beim Mehrfamilienhaus, beim unbebauten Grundstück oder beim gewerblichen Erwerb bleibt die Verteilung frei verhandelbar.

Üblich sind heute 7,14 Prozent Gesamtprovision, 6 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer, wovon 3,57 Prozentpunkte auf den Käufer entfallen. Verbindlich ist das nicht: Die Höhe ist frei verhandelbar und fällt regional unterschiedlich aus — in Hamburg, Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern liegt sie traditionell niedriger als in den meisten anderen Bundesländern.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten bei 300.000 und 600.000 Euro?

Bei 300.000 Euro reichen die Kaufnebenkosten ohne Makler von 15.750 Euro in Bayern bis 24.750 Euro in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein; mit hälftig geteilter Maklerprovision steigen sie auf 26.460 bis 35.460 Euro. Bei 600.000 Euro verdoppeln sich diese Beträge entsprechend. Die folgende Tabelle rechnet für alle fünf Grunderwerbsteuersätze durch — mit dem Praxis-Mittelwert von 1,75 Prozent für Notar und Grundbuchamt, der Mitte der Spanne von 1,5 bis 2 Prozent, und in der Makler-Spalte mit dem üblichen Käuferanteil von 3,57 Prozent:

Die tatsächliche Summe weicht davon ab, wenn Sie ohne Makler kaufen, eine andere Provision aushandeln oder Ihr Notar zusätzliche Nebenposten wie die Auflassungsvormerkung abrechnet. Den genauen Betrag für Ihren Kaufpreis, Ihr Bundesland und Ihre Finanzierung liefert der Kaufnebenkosten-Rechner.

Kann man Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

In der Regel nicht vollständig. Banken bemessen ihr Darlehen am Beleihungswert der Immobilie, und Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten erhöhen diesen Wert um keinen Euro — deshalb decken übliche Finanzierungen höchstens den Kaufpreis. Vollfinanzierungen über 100 Prozent, die auch die Nebenkosten einschließen, gibt es bei sehr guter Bonität, kosten aber spürbar mehr Zins, weil die Bank ohne Sicherheitspuffer arbeitet. Rechnen Sie deshalb sicherheitshalber damit, die Kaufnebenkosten vollständig aus Eigenkapital aufzubringen, zusätzlich zu dem Teil des Kaufpreises, den die Bank nicht finanziert.

Unterscheiden sich die Kaufnebenkosten bei Haus und Wohnung?

Bei Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten nicht: Sie richten sich allein nach dem Kaufpreis beziehungsweise Geschäftswert, unabhängig davon, ob Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen. Bei der Maklerprovision gelten die Verbraucherschutzregeln aus §§ 656b bis 656d BGB ausdrücklich für Wohnung und Einfamilienhaus gleichermaßen — beim Mehrfamilienhaus oder beim unbebauten Grundstück dagegen nicht.

Ein verbreiteter Irrtum betrifft speziell den Wohnungskauf: Die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft mindert die Grunderwerbsteuer nicht, selbst wenn der Kaufvertrag sie gesondert ausweist, weil sie rechtlich der Gemeinschaft und nicht dem Verkäufer gehört (BFH, Urteil vom 16.09.2020 – II R 49/17). Real senken lässt sich die Bemessungsgrundlage dagegen, wenn mitgekaufte bewegliche Sachen wie Einbauküche oder Markise im Kaufvertrag gesondert und realistisch bewertet ausgewiesen werden.