Vermietete Wohnung kaufen: Lohnt sich das – und worauf müssen Sie achten?

Lohnt sich der Kauf einer vermieteten Wohnung als Kapitalanlage?

Ja, unter den richtigen Bedingungen lohnt sich der Kauf einer vermieteten Wohnung für Kapitalanleger: Der Kaufpreis liegt wegen der laufenden Vermietung nach Markterfahrung von Immobilienbewertern häufig unter dem einer leerstehenden Wohnung – eine amtliche Statistik dazu gibt es nicht –, gleichzeitig fließen Mieteinnahmen meist schon ab dem im Kaufvertrag vereinbarten Nutzen-Lasten-Wechsel, der regelmäßig vor der Grundbuchumschreibung liegt. Ob sich das im Einzelfall rechnet, hängt von Kaufpreis, Miethöhe, Zustand der Wohnung und Ihrem Ziel ab – Ertrag als Kapitalanlage oder spätere Eigennutzung nach einer Kündigung.

*Markterfahrung von Immobilienbewertern und Maklern, keine amtliche Statistik. Wie hoch der übliche Abschlag ausfällt, ordnet der Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen mit Praxis-Spannen ein.

Was passiert mit dem bestehenden Mietvertrag beim Kauf?

Der bestehende Mietvertrag bleibt unverändert bestehen – vorausgesetzt, die Wohnung war schon vor dem Verkauf an den Mieter überlassen. Nach § 566 BGB ("Kauf bricht nicht Miete") tritt der Käufer beim Eigentumsübergang anstelle des bisherigen Vermieters in die Rechte und Pflichten ein, die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergeben – Miethöhe, Kündigungsfristen und sonstige Vereinbarungen gelten unverändert weiter, ein neuer Mietvertrag muss nicht abgeschlossen werden. Ansprüche aus der Zeit vor dem Eigentumsübergang gehen dagegen nicht automatisch auf Sie über: Rückständige Miete oder noch nicht erstellte Betriebskostenabrechnungen für zurückliegende Zeiträume bleiben Sache des bisherigen Vermieters, sofern im Kaufvertrag nichts anderes geregelt ist. Auch eine vom Mieter geleistete Kaution geht nach § 566a BGB auf den Erwerber über; kann der Mieter die Kaution bei Auszug vom neuen Eigentümer nicht zurückerhalten, haftet weiterhin der bisherige Vermieter dafür.

Für Sie als Käufer heißt das konkret: Prüfen Sie vor dem Kauf den bestehenden Mietvertrag genau, insbesondere Miethöhe, vereinbarte Nebenkosten, Sondervereinbarungen und die Höhe der hinterlegten Kaution, und klären Sie im Kaufvertrag ausdrücklich, wer offene Forderungen aus der Zeit vor dem Verkauf trägt.

Wie berechnen Sie, ob sich die vermietete Wohnung rechnet?

Die gängige erste Kennzahl ist die Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Die genaue Formel, die aussagekräftigere Nettomietrendite und weitere Rechenbeispiele erklärt der Ratgeber Mietrendite berechnen. Der Kaufpreisfaktor ist ihr Kehrwert und zeigt, wie viele Jahreskaltmieten Sie für die Wohnung bezahlen (Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete) – wann ein Faktor noch angemessen ist, ordnet der Ratgeber Kaufpreisfaktor ein. Beide Kennzahlen sind eine Rechenlogik, keine Marktprognose – sie sagen nichts darüber aus, wie sich Mieten oder Kaufpreise künftig entwickeln.

250.000 € und 800 € sind eine frei gewählte Modellannahme zur Veranschaulichung der Rechenlogik, keine Markt- oder Städteangabe. Setzen Sie für Ihre eigene Wohnung den tatsächlichen Kaufpreis und die tatsächliche Kaltmiete aus dem Mietvertrag ein – der Rendite-Rechner übernimmt das inklusive Kaufnebenkosten und Finanzierung.

Bei einer bereits vermieteten Wohnung kennen Sie die laufende Miete schon aus dem Mietvertrag – anders als bei einer leeren Wohnung müssen Sie sie nicht schätzen. Für die langfristige Einordnung hilft ein Blick auf die reale Mietentwicklung: Die bundesweiten Nettokaltmieten sind auf Basis der Daten des Statistischen Bundesamts von Index 82,7 Punkten (2005) auf 109,7 Punkte (2025) gestiegen – ein Plus von rund 32,6 Prozent in 20 Jahren, im Schnitt rund 1,4 Prozent pro Jahr (Jahresmittel der Monatsindizes, eigene Mittelung; Basis: Index 2020 = 100; Stand 17.07.2026). Das ist ein historischer Rückblick auf die Vergangenheit, keine Prognose für künftige Mietsteigerungen bei Ihrer Wohnung.

Welche Risiken sollten Sie vor dem Kauf einer vermieteten Wohnung prüfen?

Vor dem Kauf lohnt sich eine genaue Prüfung folgender Punkte: Wie hoch ist die Miete im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete – bei einer Altmiete deutlich unter Marktniveau dauert es wegen der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) oft Jahre, bis Sie überhaupt spürbar erhöhen dürfen. Wie ist der bauliche Zustand, und gibt es bereits beschlossene oder absehbare Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft? Wurde die Wohnung erst während der Mietzeit des jetzigen Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, greift für eine Eigenbedarfskündigung eine gesetzliche Sperrfrist von mindestens drei Jahren seit Ihrem Kauf, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt von bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB) – unabhängig davon, wie lange die Umwandlung selbst zurückliegt. In derselben Konstellation hatte der Mieter beim ersten Verkauf nach der Umwandlung ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB): Er konnte anstelle von Ihnen zu den mit Ihnen vereinbarten Konditionen selbst kaufen. Klären Sie vor der Unterschrift, ob dieses Recht bereits ausgeübt oder wirksam verstrichen ist. Und: Wie zuverlässig zahlt der bestehende Mieter – bitten Sie den Verkäufer um Einsicht in die Zahlungshistorie der letzten Jahre.

Können Sie als neuer Eigentümer Eigenbedarf anmelden?

Grundsätzlich ja: Als neuer Eigentümer dürfen Sie wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn Sie die Wohnung tatsächlich für sich oder nahe Angehörige benötigen und dies begründen können. Dabei sind zwei Fristen zu beachten: die gesetzliche Kündigungsfrist nach § 573c BGB, die je nach Mietdauer zwischen drei und neun Monaten liegt, und – falls die Wohnung erst während der Mietzeit des jetzigen Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde – zusätzlich die Sperrfrist nach § 577a BGB von mindestens drei, in angespannten Märkten bis zu zehn Jahren seit Ihrem Kauf (der Veräußerung) – unabhängig davon, wie lange die Umwandlung selbst zurückliegt. War die Wohnung schon vor dem Einzug des jetzigen Mieters als Eigentumswohnung im Grundbuch eingetragen, greift diese Sperrfrist nicht. Details zu Fristen, zulässigen Gründen und Musterschreiben lesen Sie im Ratgeber Eigenbedarfskündigung nach Kauf.

Wie prüfen Sie, ob der Kaufpreis der vermieteten Wohnung angemessen ist?

Vier Prüfwege liefern eine erste Einordnung: Die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses zeigt tatsächlich gezahlte Preise vergleichbarer Objekte, der Bodenrichtwert liefert den reinen Grundstücksanteil, ein Vergleich mit aktuellen Verkaufsangeboten ähnlicher vermieteter Wohnungen in derselben Lage zeigt die Marktspanne, und der Ertragswert rechnet den Preis aus der tatsächlichen Miete zurück. Wie hoch der übliche Preisabschlag gegenüber einer leerstehenden Wohnung ausfällt und mit welchen Argumenten Verkäufer kalkulieren, lesen Sie im Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen. Wie sich Kaufpreis und Miete in Ihrer Zielstadt zueinander verhalten, ordnet der Ratgeber Kaufpreis-Miete-Verhältnis ein. Für Ihre eigene Modellrechnung ermittelt der kostenlose Rendite-Rechner von binoro aus Ihren Eckdaten die Eigenkapitalrendite vor und nach Steuern, den Cashflow über zehn Jahre und den Kaufpreis, der zu Ihrer Zielrendite passt.