Kappungsgrenze: Wo gelten 15 statt 20 Prozent – und wie rechnet man?

Was ist die Kappungsgrenze?

Die Kappungsgrenze ist die gesetzliche Obergrenze, um die eine laufende Miete durch ein Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren steigen darf: bundesweit 20 %, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Landesverordnung auf 15 % abgesenkt (§ 558 Abs. 3 BGB). Sie wirkt zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Selbst wenn diese höher liegt, darf der Vermieter die bisherige Miete innerhalb von drei Jahren nur bis zur Kappungsgrenze anheben. Diese Regel gilt unabhängig davon, wie lange ein Mietverhältnis bereits besteht: Auch bei langjährigen Mietern gibt es keinen gesetzlichen Bestandsschutz gegen Mieterhöhungen – die Kappungsgrenze verzögert die Angleichung an die Vergleichsmiete nur zeitlich, hebt sie aber nicht auf.

Rechtsgrundlage ist § 558 BGB, das den Vermieter berechtigt, die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. § 558 Abs. 3 BGB deckelt diese Erhöhung zusätzlich auf 20 % innerhalb von drei Jahren und ermächtigt die Landesregierungen, diese Grenze für Gebiete mit gefährdeter Wohnraumversorgung per Rechtsverordnung auf 15 % abzusenken. Eine solche Absenkung ist gesetzlich auf höchstens fünf Jahre befristet; danach muss das Land die Verordnung erneuern, sonst gilt in dem Gebiet automatisch wieder die 20-Prozent-Grenze. Für Vermieter bedeutet das: Vor jedem Erhöhungsverlangen muss geprüft werden, ob am Standort der Wohnung eine Landesverordnung mit abgesenkter Kappungsgrenze gilt – unabhängig davon, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich liegt.

Wie berechnet man die Kappungsgrenze?

Zulässig ist immer der niedrigere der beiden Werte aus „Ausgangsmiete plus Kappungsgrenze“ und „ortsübliche Vergleichsmiete“ – als Ausgangsmiete gilt dabei nicht zwingend die aktuell gezahlte Miete, sondern die Nettokaltmiete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Erhöhung geschuldet war (§ 558 Abs. 3 BGB). War die Miete in diesen drei Jahren unverändert, sind beide Werte identisch – ein Rechenbeispiel für eine seit drei Jahren unveränderte Miete von 900 € und einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 1.200 €: Bei der gesetzlichen Kappungsgrenze von 20 % darf der Vermieter die Miete auf höchstens 900 € × 1,20 = 1.080 € anheben – obwohl die Vergleichsmiete mit 1.200 € höher liegt. Gilt am Wohnort die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %, sinkt die zulässige Erhöhung auf 900 € × 1,15 = 1.035 €.

Gab es innerhalb der drei Jahre bereits eine frühere Erhöhung, bleibt trotzdem die Miete von vor drei Jahren die Bezugsgröße – die 20 bzw. 15 % dürfen nicht ein zweites Mal auf die bereits erhöhte Miete aufgeschlagen werden. Beispiel: Die Miete betrug vor drei Jahren 900 € und wurde vor 15 Monaten bereits auf 950 € erhöht. Bei einer jetzt erneut möglichen Erhöhung bleibt die Obergrenze weiterhin bei 900 € × 1,20 = 1.080 € (bzw. 900 € × 1,15 = 1.035 €) – ausgehend von der aktuellen Miete von 950 € sind also nur noch 130 € (bzw. 85 €) zusätzliche Erhöhung zulässig, nicht weitere 20 % auf die bereits erhöhten 950 €.

Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete dagegen unterhalb der um die Kappungsgrenze erhöhten Miete, zieht sie selbst die engere Grenze: Bei einer Ausgangsmiete von 700 € und einer Vergleichsmiete von 780 € würde die 20-Prozent-Kappung rechnerisch bis 840 € erlauben – zulässig sind aber nur 780 €, denn § 558 Abs. 1 BGB erlaubt eine Erhöhung ohnehin nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie müssen deshalb stets beide Werte parallel prüfen und den niedrigeren ansetzen.

In welchen Bundesländern gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent?

In 14 der 16 Bundesländer ist die Kappungsgrenze per Landesverordnung auf 15 % abgesenkt; nur in Saarland und Sachsen-Anhalt gilt weiterhin landesweit die gesetzliche 20-Prozent-Grenze, weil dort keine Verordnung nach § 558 Abs. 3 BGB erlassen wurde. Die folgende Tabelle listet für alle 16 Bundesländer die jeweils aktuelle Verordnung, ihren Geltungsbereich und ihre Befristung (Datenstand: 11. Juli 2026).

Jede Verordnung zur Absenkung auf 15 % ist gesetzlich befristet; nach Ablauf des Befristungsdatums muss das jeweilige Land sie erneuern, sonst gilt in dem betroffenen Gebiet automatisch wieder die gesetzliche 20-Prozent-Grenze. Mehrere Länder haben ihre Verordnung bereits verlängert oder erweitert, etwa Hessen und Niedersachsen im Jahr 2025.

Wie unterscheiden sich Kappungsgrenze und Mietpreisbremse?

Die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) begrenzt Mieterhöhungen bei einem bestehenden Mietverhältnis, während die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) die zulässige Miethöhe bei Abschluss eines neuen Mietvertrags deckelt – beide Instrumente betreffen unterschiedliche Situationen und werden oft verwechselt. Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung grundsätzlich auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d Abs. 1 BGB); mit der Kappungsgrenze hat diese 10-Prozent-Marke nichts zu tun.

Auch die Gebietskulissen der beiden Verordnungsarten decken sich nicht immer: In Rheinland-Pfalz gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % nur in 29 Gemeinden, die Mietpreisbremse dagegen in 99 Gemeinden desselben Bundeslandes. In Schleswig-Holstein gibt es umgekehrt seit der Aufhebung der dortigen Mietpreisverordnung im Jahr 2019 gar keine Mietpreisbremse mehr, wohl aber weiterhin eine auf 62 Gemeinden abgesenkte Kappungsgrenze. Für beide Instrumente muss deshalb jeweils gesondert geprüft werden, ob und für welches Gebiet eine Landesverordnung vorliegt.

Wann gilt die Kappungsgrenze nicht?

Die Kappungsgrenze gilt nicht für Mieterhöhungen wegen Modernisierung, für Neuvermietungen sowie für Mietverträge mit Staffel- oder Indexmiete. Modernisierungsmieterhöhungen nach den §§ 559 bis 559c BGB und Erhöhungen der Betriebskostenpauschale nach § 560 BGB zählen ausdrücklich nicht zur Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB) und laufen unabhängig neben ihr her – ein Vermieter kann im selben Dreijahreszeitraum sowohl die Kappungsgrenze nach § 558 BGB als auch eine Modernisierungs- oder Betriebskostenerhöhung ausschöpfen.

Bei einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach § 558 während der vereinbarten Laufzeit vollständig ausgeschlossen (§ 557a Abs. 2 BGB), bei einer Indexmiete ebenso (§ 557b Abs. 2 BGB) – in beiden Fällen stellt sich die Frage nach der Kappungsgrenze also gar nicht erst. Und da die Kappungsgrenze nur die Erhöhung einer bestehenden Miete betrifft, spielt sie bei der erstmaligen Vereinbarung einer Miete in einem neuen Mietvertrag keine Rolle.

Was passiert, wenn eine Mieterhöhung die Kappungsgrenze überschreitet?

Überschreitet ein Mieterhöhungsverlangen die geltende Kappungsgrenze, ist es nicht insgesamt unwirksam, sondern nur in Höhe des übersteigenden Betrags: Der Vermieter kann die Zustimmung nur bis zur Kappungsgrenze verlangen, nicht darüber hinaus. Mieter müssen deshalb nicht dem gesamten Schreiben widersprechen, sondern können der Erhöhung bis zur zulässigen Grenze zustimmen und nur den übersteigenden Teil zurückweisen.

In der Praxis braucht es dafür zwei Angaben: seit wann die bisherige Miete unverändert ist, und ob am Wohnort per Verordnung eine abgesenkte Kappungsgrenze gilt. Die kostenlose Mieterhöhungs-Prüfliste von binoro.de führt in fünf Schritten durch Formalien, Fristen, Begründung und die Kappungsgrenze eines Erhöhungsverlangens und zeigt am Ende, ob und in welcher Höhe eine Zustimmungspflicht besteht. Auch für Vermieter lohnt sich dieselbe Prüfung vor dem Versand: Wer die Kappungsgrenze übersieht, riskiert ein teilweise unwirksames Erhöhungsverlangen und damit unnötigen Streit statt einer wirksamen Zustimmung.