Vermietete Wohnung verkaufen: Abschlag, Steuern, Mieterrechte

Kann ich eine vermietete Wohnung überhaupt verkaufen?

Ja, uneingeschränkt und ohne Zustimmung des Mieters. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ aus § 566 BGB: Wer die vermietete Wohnung kauft, tritt automatisch mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein — zu unveränderten Konditionen. Miethöhe, Kündigungsfristen und der bestehende Kündigungsschutz gehen unverändert auf die Käuferin oder den Käufer über.

Ein Vetorecht gegen den Verkauf selbst hat der Mieter nicht. Eine echte Ausnahme gibt es nur beim Vorkaufsrecht nach § 577 BGB — das allerdings nur unter einer engen Voraussetzung entsteht, die weiter unten erklärt wird.

Wie hoch ist der Preisabschlag beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?

Meist zwischen 10 und 30 Prozent gegenüber dem Wert einer unvermieteten, sonst identischen Einheit — je nachdem, wie attraktiv die bestehende Vermietung für einen Käufer ist. Eine amtliche Statistik dazu gibt es nicht; die Spanne beruht auf der Markterfahrung von Immobilienbewertern und Maklern.

Der Grund liegt im Bewertungsansatz: Selbstnutzer orientieren sich am Vergleichswert freier Wohnungen, weil sie sofort einziehen wollen. Kapitalanleger rechnen dagegen über den Ertragswert — also über die tatsächliche Miete und die erzielbare Mietrendite. Je weiter beide Werte auseinanderliegen, desto größer fällt der Abschlag aus. Diese Praxis-Spannen geben eine erste Einordnung:

*Marktübliche Praxis-Spannen aus der Bewertungserfahrung, keine amtliche Statistik — die tatsächliche Zahl hängt vom Einzelfall ab. Mit dem kostenlosen Wertermittlungs-Rechner können Sie Vergleichs-, Ertrags- und Sachwert für Ihre Wohnung parallel durchrechnen und den Abstand zwischen beiden Ansätzen selbst nachvollziehen.

Welche Steuern fallen beim Verkauf einer vermieteten Wohnung an?

Steuerpflichtig ist der Verkaufsgewinn, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen — gerechnet wird taggenau vom Notartermin des Kaufs bis zum Notartermin des Verkaufs (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, ist der Gewinn steuerfrei, unabhängig von seiner Höhe — bei taggenau exakt zehn Jahren ist er dagegen noch steuerpflichtig. Die Ausnahme für Eigennutzung greift bei einer durchgehend vermieteten Wohnung normalerweise nicht — sie setzt voraus, dass Sie selbst darin gewohnt haben.

Für den steuerpflichtigen Gewinn gilt: Verkaufspreis minus Anschaffungskosten (inklusive damaliger Kaufnebenkosten) minus Verkaufskosten plus die bereits geltend gemachte Abschreibung (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Jeder Euro AfA, den Sie über die Jahre steuerlich abgesetzt haben, erhöht also den Gewinn beim Verkauf wieder. Ein Rechenbeispiel: Kauf 2019 für 240.000 Euro zuzüglich 28.800 Euro Kaufnebenkosten, macht 268.800 Euro Anschaffungskosten. Über sieben Jahre Vermietung wurden insgesamt 25.200 Euro AfA abgesetzt. Verkauf 2026 für 340.000 Euro, Verkaufskosten 12.000 Euro. Der Gewinn: 340.000 − 268.800 − 12.000 + 25.200 = 84.400 Euro, zu versteuern mit dem persönlichen Einkommensteuersatz.

Wie hoch die AfA in Ihrem Fall ausfällt, hängt vom Baujahr und vom Zeitpunkt des Baubeginns ab — Details dazu in unserem Beitrag Abschreibung für vermietete Wohnungen. Ob Ihr konkreter Verkauf steuerpflichtig ist, wie hoch der Gewinn inklusive AfA-Zuschlag ausfällt und ab welchem Tag Sie steuerfrei verkaufen könnten, ermittelt der kostenlose Spekulationssteuer-Rechner für Sie.

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

Nein — jedenfalls nicht automatisch. Ein verbreiteter Irrtum ist, dass Mieter grundsätzlich ein Vorkaufsrecht haben, sobald „ihre“ Wohnung verkauft wird. Tatsächlich entsteht das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 577 BGB nur unter engen Voraussetzungen: Die vermietete Wohnung muss während der laufenden Mietzeit in Wohnungseigentum umgewandelt worden sein oder umgewandelt werden — also erst nachträglich per Teilungserklärung aus einem Mehrfamilienhaus entstanden sein oder entstehen —, und sie muss danach zum ersten Mal an einen Dritten verkauft werden. Beim Verkauf an Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts des Vermieters besteht ausnahmsweise kein Vorkaufsrecht.

War die Wohnung schon vor Beginn des Mietverhältnisses als Eigentumswohnung im Grundbuch eingetragen, oder handelt es sich um den zweiten oder einen späteren Verkauf nach der Umwandlung, besteht kein Vorkaufsrecht. Verkaufen Sie stattdessen ein ganzes, nicht aufgeteiltes Mehrfamilienhaus oder ein Einfamilienhaus, greift § 577 BGB ebenfalls nicht. Liegen die Voraussetzungen vor, muss der Mieter innerhalb der gesetzlichen Frist entscheiden, ob er zu den bereits mit dem Käufer vereinbarten Konditionen selbst kauft.

Welche weiteren Rechte hat der Mieter — Information, Besichtigung, Kündigungsschutz?

Eine ausdrückliche gesetzliche Pflicht, den Mieter sofort über den Verkaufsentschluss zu informieren, gibt es nicht. Praktisch wichtig wird es aber, sobald der Eigentumswechsel im Grundbuch vollzogen ist: Zahlt der Mieter in Unkenntnis der Veräußerung weiter an den bisherigen Vermieter, wirkt das nach § 566c BGB so lange gegenüber der Käuferin oder dem Käufer, bis der Mieter von der Übertragung erfährt. Spätestens dann sollten Sie oder der Erwerber den Mieter informieren, an wen künftig zu zahlen ist.

Besichtigungen mit ernsthaften Kaufinteressenten muss der Mieter dulden, wenn sie mit angemessenem Vorlauf angekündigt werden und sich in einem zumutbaren Rahmen halten — ein Recht auf spontanen Zutritt ohne Ankündigung besteht dagegen nicht.

Der Kündigungsschutz bleibt unverändert bestehen. Weder Sie noch ein Käufer dürfen dem Mieter kündigen, nur um die Wohnung leer zu verkaufen — eine ordentliche Kündigung braucht immer ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB, etwa Eigenbedarf. Der Käufer kann nach dem Eigentumsübergang grundsätzlich wegen Eigenbedarf kündigen, muss dafür aber die üblichen Voraussetzungen erfüllen — und, falls die Wohnung erst durch eine Umwandlung in Wohnungseigentum während der Mietzeit entstanden ist, zusätzlich eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren beachten. Welche Fristen im Einzelnen gelten, erklärt unser Beitrag Eigenbedarfskündigung nach Kauf.

An wen verkaufe ich am besten: Kapitalanleger, Selbstnutzer oder den Mieter selbst?

Drei Käufergruppen kommen für eine vermietete Wohnung realistisch infrage, und sie kalkulieren unterschiedlich. Kapitalanleger rechnen über Mietrendite und Kaufpreisfaktor — sie stören sich nicht am bestehenden Mietvertrag, honorieren aber auch keine über der Marktmiete liegenden Erwartungen. Für diese Gruppe ist der Kauf mit Mieter der Normalfall, nicht das Problem.

Selbstnutzer wollen dagegen selbst einziehen und zahlen dafür in der Regel eher den Vergleichswert einer freien Wohnung. Solange die Wohnung vermietet ist, fällt dieser Käuferkreis meist aus — es sei denn, jemand ist bereit, den Auszug des Mieters abzuwarten oder eine Eigenbedarfskündigung in Kauf zu nehmen, was den Kaufpreis wieder drückt.

Der Verkauf direkt an den Mieter selbst ist oft die unterschätzte Option: Es entfallen Vermarktung, Besichtigungen mit Dritten und das Leerstandsrisiko, und der Mieter kennt die Wohnung bereits — das rechtfertigt häufig einen Preis nahe am Vergleichswert. Voraussetzung ist, dass der Mieter kauf- und finanzierungsbereit ist. Eine erste, unverbindliche Einschätzung des erzielbaren Werts über alle drei Verfahren der ImmoWertV liefert der kostenlose Wertermittlungs-Rechner.

Mit Mieter verkaufen oder vorher entmieten — was bringt mehr?

Das hängt vom Zeithorizont ab. Wer die Wohnung entmietet — etwa über eine einvernehmliche Mietaufhebungsvereinbarung mit Abfindung oder über eine ordentliche Kündigung mit berechtigtem Interesse — öffnet den Käuferkreis für Selbstnutzer und kann damit einen höheren Preis erzielen. Das kostet aber Zeit, oft Monate bis Jahre, und bei einer freiwilligen Lösung zusätzlich eine Abfindung.

Ob sich das Warten lohnt, ist eine Rechenaufgabe: Abfindungshöhe und Zeitverlust gegen den erwarteten Mehrerlös. Bei kurzen Restlaufzeiten oder ohnehin geplantem Eigenbedarf ist Entmieten oft attraktiv; bei einem langjährigen, gut geschützten Mietverhältnis überwiegt meist der schnellere Verkauf mit Mieter.

Wie läuft der Verkauf ab — und gilt das auch für ein vermietetes Haus?

Der Ablauf unterscheidet sich nicht grundsätzlich von jedem anderen Immobilienverkauf: Wertermittlung, Unterlagen zusammenstellen, Exposé und Besichtigungen, Kaufvertragsentwurf, notarielle Beurkundung, Kaufpreiszahlung und Übergabe. Die einzelnen Schritte erklärt unser Beitrag Immobilie verkaufen: der Ablauf im Detail.

Für ein vermietetes Haus gilt § 566 BGB genauso — der Mietvertrag geht unverändert auf die Käuferin oder den Käufer über. Das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB betrifft dagegen ausschließlich Wohnungen, die während der Mietzeit in Wohnungseigentum umgewandelt wurden. Beim Verkauf eines ganzen, nicht aufgeteilten Hauses entsteht kein Vorkaufsrecht des Mieters.