Eigenbedarfskündigung nach Kauf: Wann darf der neue Eigentümer kündigen?

Wann darf der neue Eigentümer nach dem Kauf wegen Eigenbedarf kündigen?

Der neue Eigentümer darf frühestens ab seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch wegen Eigenbedarf kündigen — vorher ist er rechtlich noch nicht Vermieter und besitzt kein Kündigungsrecht. Stammt die gekaufte Wohnung aus einer nachträglichen Umwandlung in Wohnungseigentum, kommt zusätzlich die Sperrfrist des § 577a BGB von mindestens drei Jahren hinzu, die einzelne Bundesländer per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert haben. Kauft der neue Eigentümer dagegen ein Einfamilienhaus oder ein komplettes, nie umgewandeltes Mehrfamilienhaus, entfällt diese Sperrfrist vollständig. Es gilt dann nur die reguläre Kündigungsfrist, die sich nach der bisherigen Mietdauer richtet und in unserem Ratgeber zu den Eigenbedarfskündigungsfristen im Detail erklärt ist.

Was bedeutet der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete für den Eigentümerwechsel?

Kauf bricht nicht Miete bedeutet, dass ein bestehender Mietvertrag beim Verkauf einer vermieteten Wohnung unverändert fortbesteht: Der Käufer tritt kraft Gesetzes automatisch als neuer Vermieter in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein (§ 566 BGB). Ein neuer Mietvertrag wird nicht geschlossen, und der Mieter muss dem Eigentümerwechsel weder zustimmen noch ihn aktiv mittragen. Tatsächlich Eigentümer und damit kündigungsberechtigter Vermieter wird der Käufer jedoch erst mit der Eintragung im Grundbuch, denn Eigentum an einem Grundstück geht nach § 873 Abs. 1 BGB erst mit Einigung und Grundbucheintragung über — der notarielle Kaufvertrag allein genügt nicht. Mit der Eigenbedarf-Selbstauskunft von binoro prüfen Käufer für 9,90 € inkl. USt in wenigen Minuten, ob ihre geplante Kündigung die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt.

Wann greift die Sperrfrist nach § 577a BGB?

Die Sperrfrist nach § 577a BGB greift ausschließlich dann, wenn eine vermietete Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend an einen neuen Eigentümer verkauft wurde. In diesem Fall darf sich der Käufer erst nach Ablauf der Sperrfrist auf Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder auf eine Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) berufen. Für andere Kündigungsgründe, etwa Zahlungsverzug oder Vertragsverletzungen, gilt die Sperrfrist dagegen nicht. Eine Sonderregel in § 577a Abs. 1a BGB verhindert zudem, dass die Frist umgangen wird: Erwerben mehrere Personen oder eine Personengesellschaft gemeinsam eine Wohnung, ohne dass zuvor förmlich Wohnungseigentum begründet wurde, gilt die Sperrfrist entsprechend.

Wann beginnt die Sperrfrist zu laufen?

Die Sperrfrist beginnt mit der Veräußerung im Rechtssinn — also mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch — und nicht bereits mit der Unterschrift unter den notariellen Kaufvertrag. Zwischen Notartermin und Grundbucheintragung vergehen in der Praxis häufig mehrere Wochen bis Monate, unter anderem weil zunächst eine Auflassungsvormerkung eingetragen und der Kaufpreis gezahlt werden muss. Erst mit dem Tag der tatsächlichen Eigentumsumschreibung beginnt die Sperrfrist nach § 577a BGB zu laufen; erst ab diesem Zeitpunkt darf der neue Eigentümer überhaupt wirksam kündigen. Die allgemeine Kündigungsfrist nach § 573c BGB beginnt dagegen unabhängig davon erst mit dem Zugang der Kündigungserklärung beim Mieter zu laufen — die Kündigung muss dafür nach § 573c Abs. 1 BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zugehen.

Wie lange gilt die Sperrfrist je nach Bundesland?

Die gesetzliche Grundfrist beträgt bundesweit drei Jahre; mehrere Bundesländer haben sie per Rechtsverordnung nach § 577a Abs. 2 BGB verlängert — je nach Bundesland und Verordnung auf fünf, acht oder bis zu zehn Jahre. Maßgeblich ist stets die Verordnung der Gemeinde, in der die Wohnung liegt — Verordnungen werden regelmäßig neu erlassen, angepasst oder verlängert.

Gilt die Sperrfrist auch beim Kauf eines Einfamilienhauses oder Mehrfamilienhauses?

Nein, in der Regel nicht: Wer ein Einfamilienhaus oder ein komplettes Mehrfamilienhaus kauft, das nie in einzelne Eigentumswohnungen umgewandelt wurde, ist an keine Sperrfrist gebunden. § 577a BGB knüpft ausdrücklich an die vorherige Umwandlung in Wohnungseigentum an — fehlt diese, tritt der Käufer nach § 566 BGB lediglich in den bestehenden Mietvertrag ein und darf nach seiner Eintragung im Grundbuch mit der regulären Frist nach § 573c BGB kündigen. Dieselbe Regel gilt beim Kauf eines einzelnen, vermieteten Hauses, in dem noch nie eine Umwandlung stattgefunden hat. Kaufen dagegen mehrere Personen gemeinsam ein Haus, kann ausnahmsweise die Sonderregel aus § 577a Abs. 1a BGB greifen.

Wie läuft der Ablauf von Kaufvertrag bis zur Kündigung zeitlich ab?

Zwischen dem notariellen Kaufvertrag und einer wirksamen Eigenbedarfskündigung liegen mehrere rechtlich getrennte Schritte, die häufig verwechselt werden. Die folgende Übersicht ordnet sie chronologisch:

Für wen darf der Käufer Eigenbedarf anmelden?

Der Käufer darf Eigenbedarf nur für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts anmelden (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) — für entfernte Bekannte oder rein geschäftliche Zwecke ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen. Die Kündigung muss den konkreten Nutzungsgrund und die Person, für die der Wohnraum benötigt wird, bereits im Kündigungsschreiben nennen (§ 573 Abs. 3 BGB) und ist nach § 568 Abs. 1 BGB schriftlich zu erklären. Welche Personen als Familien- oder Haushaltsangehörige zählen und wie eine Kündigung konkret formuliert wird, erklären unsere Ratgeber zu den zulässigen Eigenbedarfsgründen und zum Muster für die Eigenbedarfskündigung.

Welche Rechte haben Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung nach Kauf?

Mieter können der Kündigung nach § 574 BGB widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für sie, ihre Familie oder Angehörige ihres Haushalts eine unzumutbare Härte bedeuten würde — etwa bei hohem Alter, Krankheit oder fehlendem Ersatzwohnraum. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Vertragsende in Textform erklärt werden (§ 574b Abs. 1 und 2 BGB). Zusätzlich steht Mietern nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu, wenn ihre Wohnung erstmals während der Mietzeit in Wohnungseigentum umgewandelt und dann an einen Dritten verkauft wird. Details zu Härtefallgründen und Fristen finden Sie in unserem Ratgeber zur Eigenbedarfskündigung im Härtefall; wie sich eine Mieterhöhung nach dem Eigentümerwechsel auswirkt, erklärt der Ratgeber zur Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel.

Was droht bei vorgetäuschtem Eigenbedarf?

War der geltend gemachte Eigenbedarf nur vorgeschoben oder ist er nach der Kündigung nachträglich entfallen, ohne dass der Vermieter den Mieter informiert hat, haftet der Vermieter auf Schadensersatz — dazu zählen etwa Umzugskosten und die Mietdifferenz zwischen der bisherigen und einer teureren neuen Wohnung. Im Streitfall muss der Mieter darlegen und beweisen, dass der angegebene Eigenbedarf tatsächlich nicht bestand. Wie sich vorgetäuschter Eigenbedarf im Nachhinein nachweisen lässt und welche Ansprüche Mietern konkret zustehen, erklärt unser Ratgeber zum vorgetäuschten Eigenbedarf.

Welche Irrtümer über die Eigenbedarfskündigung nach Kauf halten sich hartnäckig?

Rund um Sperrfrist und Eigentümerwechsel kursieren mehrere verbreitete Fehlannahmen, die zu falschen Erwartungen auf beiden Seiten führen: