Befristeter Mietvertrag: Wann ist ein Zeitmietvertrag zulässig?

Was ist ein befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag)?

Ein befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag) ist ein Mietverhältnis über Wohnraum, das zu einem im Vertrag festgelegten Termin automatisch endet – ohne dass Vermieter oder Mieter dafür kündigen müssen. Anders als bei einem unbefristeten Vertrag mit laufenden Kündigungsfristen steht das Ende der Mietzeit von Anfang an fest.

Bei Wohnraum ist eine solche Befristung nur zulässig, wenn der Vermieter dafür einen der drei in § 575 BGB genannten Gründe hat und diesen bereits bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Bei Gewerberaum gilt diese Einschränkung nicht: Dort können die Parteien die Laufzeit frei vereinbaren, ohne einen besonderen Grund nennen zu müssen. Dieser Ratgeber behandelt ausschließlich befristete Wohnraummietverträge.

Wann ist ein befristeter Mietvertrag zulässig – welche drei Gründe erlaubt § 575 BGB?

Ein befristeter Wohnraummietvertrag ist nach § 575 Abs. 1 BGB nur wirksam, wenn der Vermieter einen von genau drei gesetzlich zugelassenen Gründen hat: Er will die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit selbst nutzen, sie abreißen oder wesentlich umbauen, oder an eine zur Dienstleistung verpflichtete Person vermieten. Jeder andere Beweggrund – etwa Verkaufsabsicht oder der bloße Wunsch nach Flexibilität – reicht für eine wirksame Befristung nicht aus.

Für Eigenbedarf während eines laufenden unbefristeten Mietverhältnisses gelten eigene Kündigungsregeln mit gestaffelten Fristen – Details dazu im Ratgeber Kündigung durch den Vermieter.

Welche Form muss die Befristung haben – was muss im Vertrag stehen?

Der Vermieter muss den konkreten Befristungsgrund bereits bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen – eine mündliche Ankündigung oder eine allgemeine Floskel wie „wegen Eigenbedarf“ ohne nähere Angaben genügt nicht. § 575 Abs. 1 BGB verlangt die schriftliche Mitteilung des Grundes bei Vertragsschluss als Wirksamkeitsvoraussetzung der Befristung; rechtlich reicht dafür auch ein separates Schreiben, in der Praxis wird der Grund aber meist direkt im Mietvertrag selbst aufgenommen.

Der Grund muss so konkret formuliert sein, dass der Mieter die Voraussetzungen nachvollziehen und im Streitfall überprüfen kann. Beim Eigenbedarf gehört dazu in der Regel die Angabe, welche Person einziehen soll und warum; beim Umbau oder Abriss die grobe Beschreibung der geplanten Maßnahme. Eine nachträgliche Ergänzung oder Konkretisierung des Grundes nach Vertragsschluss heilt eine zu vage oder fehlende Angabe nicht.

Was passiert, wenn die Befristung unwirksam ist?

Ist die Befristung unwirksam – weil der Grund fehlt, keiner der drei zulässigen Gründe ist oder nicht schriftlich bei Vertragsschluss mitgeteilt wurde – gilt der Mietvertrag nach § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Die Enddatum-Klausel entfällt ersatzlos, alle übrigen Vertragsbedingungen wie Miete, Kaution und Nebenkosten bleiben unverändert bestehen.

Für Vermieter bedeutet eine unwirksame Befristung: Das Mietverhältnis läuft normal weiter und kann nur noch mit den gesetzlichen Kündigungsfristen und -gründen beendet werden – der geplante Auszugstermin ist rechtlich hinfällig.

Kann ein befristeter Mietvertrag vorzeitig gekündigt werden – durch Mieter oder Vermieter?

Bei einem wirksam befristeten Mietvertrag ist die ordentliche Kündigung während der Laufzeit grundsätzlich ausgeschlossen – weder Mieter noch Vermieter können vorzeitig mit gesetzlicher Frist kündigen, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist. Das Mietverhältnis endet planmäßig erst mit Ablauf der vereinbarten Zeit.

Unberührt davon bleibt die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 BGB, etwa bei erheblichem Zahlungsverzug oder einer schwerwiegenden Vertragsverletzung. Sie steht beiden Seiten auch während eines Zeitmietvertrags offen. Manche Zeitmietverträge räumen dem Mieter zusätzlich ein vertragliches Sonderkündigungsrecht ein, etwa bei einem beruflich bedingten Umzug – das ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, sondern muss individuell vereinbart werden.

Was passiert nach Ablauf der Befristung – Auszug, Verlängerung oder stillschweigende Fortsetzung?

Ein wirksam befristeter Mietvertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit automatisch, ohne dass eine Kündigung nötig ist – der Mieter muss die Wohnung zurückgeben. Setzt der Mieter die Nutzung danach fort, verlängert sich das Mietverhältnis nach § 545 BGB auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine der beiden Parteien innerhalb von zwei Wochen widerspricht.

Die Zwei-Wochen-Frist beginnt für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs, für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er davon Kenntnis erhält. Vermieter, die eine ungewollte stillschweigende Verlängerung vermeiden wollen, sollten dem Mieter rechtzeitig vor oder unmittelbar nach Fristablauf schriftlich widersprechen. Wollen beide Seiten die Mietzeit stattdessen verlängern, braucht es entweder eine ausdrückliche Verlängerungsvereinbarung oder einen neuen Zeitmietvertrag – mit erneuter schriftlicher Mitteilung eines der drei zulässigen Gründe nach § 575 Abs. 1 BGB.

Welche Rechte hat der Mieter während der Befristung – Auskunftsanspruch und Wegfall des Grundes?

Der Mieter kann frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung vom Vermieter verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht (§ 575 Abs. 2 Satz 1 BGB). Antwortet der Vermieter verspätet, tritt keine automatische Verlängerung ein – der Mieter kann stattdessen eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen (§ 575 Abs. 2 Satz 2 BGB) und muss diesen Anspruch aktiv geltend machen.

Tritt der Grund später als geplant ein, kann der Mieter eine entsprechende Verlängerung verlangen; entfällt der Grund ganz – etwa weil sich der Eigenbedarf zerschlägt –, kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen (§ 575 Abs. 3 BGB). Die Beweislast für den Eintritt des Grundes und die Dauer einer Verzögerung trägt dabei der Vermieter. Diese Mieterrechte sind halbzwingend: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 575 Abs. 4 BGB unwirksam.

Zeitmietvertrag oder Kündigungsverzicht – was ist die bessere Alternative für Vermieter?

Für Vermieter ohne einen der drei engen Befristungsgründe aus § 575 BGB ist der Kündigungsverzicht meist die rechtssicherere Alternative zum Zeitmietvertrag: Anders als beim Zeitmietvertrag braucht der Vermieter dafür keinen besonderen Grund und trägt nicht das Risiko einer unwirksamen Befristung. Rechtlich ist ein Kündigungsverzicht kein Zeitmietvertrag, sondern ein unbefristeter Mietvertrag, bei dem beide Parteien für eine bestimmte Zeit auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten – das Mietverhältnis endet danach nicht automatisch, sondern läuft als normaler unbefristeter Vertrag mit Kündigungsmöglichkeit weiter. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein formularmäßiger, wechselseitiger Kündigungsverzicht von bis zu vier Jahren ab Vertragsschluss wirksam; der BGH orientiert sich dabei an der Wertung des § 557a BGB für Staffelmietverträge (BGH, Urteil vom 06.04.2005 – VIII ZR 27/04). Ein Verzicht, der im Formularvertrag nur den Mieter bindet, benachteiligt ihn dagegen regelmäßig unangemessen und ist nach § 307 BGB unwirksam; eine gesetzliche Ausnahme lässt § 557a Abs. 3 BGB nur für den Kündigungsausschluss bei einer vereinbarten Staffelmiete zu.

In der Praxis prüfen Vermieter deshalb zuerst, ob einer der drei Befristungsgründe tatsächlich vorliegt und belastbar ist – nur dann lohnt sich der Zeitmietvertrag. Andernfalls bietet der Kündigungsverzicht denselben Bindungseffekt ohne das Risiko einer unwirksamen Befristung. Wer den Befristungsgrund oder den Kündigungsverzicht korrekt formulieren will, kann dafür den Mietvertrag-Generator von binoro nutzen – für 9,90 € inkl. USt.