Wohnung per E-Mail kündigen: Ist das gültig?

Ist die Kündigung der Wohnung per E-Mail gültig?

Nein. Eine normale E-Mail wahrt die für die Kündigung eines Wohnraum-Mietvertrags vorgeschriebene Form nicht und ist deshalb unwirksam. Das Gesetz verlangt für die Kündigung Schriftform: ein Papier mit eigenhändiger Unterschrift (§ 568 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 126 BGB). Eine E-Mail erreicht rechtlich nur die sogenannte Textform (§ 126b BGB) — das ist eine niedrigere Formstufe, die für Kündigungen von Wohnraum nicht ausreicht.

Die Folge einer unwirksamen Kündigung ist eindeutig: Das Mietverhältnis läuft unverändert weiter, die Kündigungsfrist beginnt nicht zu laufen, und Sie bleiben zur Miete verpflichtet, als hätten Sie gar nicht gekündigt. Das gilt unabhängig davon, ob Sie die E-Mail mit eingescannter Unterschrift verschickt, als PDF angehängt oder im Klartext geschrieben haben — an der fehlenden Schriftform ändert das nichts.

Warum reicht eine E-Mail nicht? Schriftform und Textform im Unterschied

Weil das Gesetz zwei unterschiedlich strenge Formen kennt und für Wohnraum-Kündigungen die strengere vorschreibt. Die Schriftform nach § 126 BGB verlangt ein Dokument, das eigenhändig mit Namensunterschrift unterzeichnet ist — im Original, auf Papier. Die Textform nach § 126b BGB reicht dagegen schon, wenn eine lesbare Erklärung die Person des Erklärenden erkennen lässt; eine Unterschrift ist dafür nicht nötig. E-Mails, SMS und Messenger-Nachrichten erfüllen typischerweise nur die Textform.

Für die Kündigung eines Wohnraum-Mietverhältnisses schreibt § 568 Abs. 1 BGB ausdrücklich Schriftform vor. Deshalb reicht die Textform der E-Mail nicht aus — unabhängig davon, wie eindeutig ihr Inhalt ist. Aus demselben Grund genügt auch ein Fax nicht: Der Empfänger erhält nur eine Kopie, nicht das eigenhändig unterschriebene Original. Wer mehrere Mieter im Vertrag hat, muss zudem beachten, dass alle im Vertrag stehenden Mieter unterschreiben müssen — fehlt eine Unterschrift, ist die Kündigung ebenfalls unwirksam.

Welche Übermittlungswege sind gültig, welche nicht?

Nur Wege, die ein eigenhändig unterschriebenes Papierdokument beim Vermieter ankommen lassen, erfüllen die Schriftform. Die folgende Übersicht zeigt die gängigen Übermittlungswege im Vergleich:

Was passiert, wenn ich schon per E-Mail gekündigt habe?

Die E-Mail-Kündigung bleibt wirkungslos — das Mietverhältnis läuft unverändert weiter, und keine Frist ist in Gang gesetzt. Wenn Sie ausziehen wollen, müssen Sie jetzt aktiv werden, sonst verlieren Sie nur Zeit, ohne dass sich an Ihrer Bindung etwas ändert.

So gehen Sie vor: Schreiben Sie ein neues Kündigungsschreiben auf Papier, unterschreiben Sie es eigenhändig — bei mehreren Mietern müssen alle unterschreiben —, und lassen Sie es dem Vermieter formgerecht zugehen, etwa per Einwurf-Einschreiben oder durch persönliche Übergabe mit Zeugen. Erst ab dem Zugang dieses wirksamen Schreibens beginnt die gesetzliche Kündigungsfrist zu laufen. Je später Sie die formwirksame Kündigung nachholen, desto später endet das Mietverhältnis — die bereits verschickte E-Mail zählt dafür nicht, auch nicht rückwirkend.

Zählt die Kündigung, wenn der Vermieter sie per E-Mail bestätigt?

Nicht automatisch. Eine bloße Empfangsbestätigung heilt den Formmangel der E-Mail-Kündigung nicht — der Vermieter kann den Erhalt Ihrer Nachricht bestätigen, ohne dass daraus eine wirksame Kündigung wird, weil die gesetzliche Schriftform weiterhin fehlt.

Anders liegt der Fall, wenn beide Seiten sich ausdrücklich und übereinstimmend auf eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zu einem bestimmten Termin einigen. Das wäre dann keine einseitige Kündigung mehr, sondern ein sogenannter Aufhebungsvertrag — und für den gilt die Schriftform des § 568 BGB nicht, er kann grundsätzlich formfrei geschlossen werden. Ob eine konkrete E-Mail-Antwort des Vermieters als eine solche Einigung zu werten ist oder nur als unverbindliche Kenntnisnahme, hängt vom genauen Wortlaut ab und lässt sich nicht pauschal beantworten. Im Zweifel sollten Sie auf einer schriftlichen, von beiden Seiten unterschriebenen Aufhebungsvereinbarung bestehen.

Gibt es eine digitale Ausnahme? Die qualifizierte elektronische Signatur

Ja, aber nur mit einer qualifizierten elektronischen Signatur (QES) — eine einfache eingescannte Unterschrift oder ein Klick auf „Ich stimme zu" reicht nicht. Nach § 126a BGB kann die Schriftform durch die elektronische Form ersetzt werden, wenn der Aussteller der Erklärung seinen Namen hinzufügt und das elektronische Dokument mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versieht.

Eine QES ist technisch etwas anderes als eine „elektronische Unterschrift" in einem beliebigen Dokumenten-Tool: Sie setzt ein Zertifikat eines anerkannten Vertrauensdiensteanbieters voraus und identifiziert den Unterzeichner eindeutig. In der Praxis nutzen private Mieter das für eine Kündigung kaum — der klassische Papierbrief mit Unterschrift bleibt der einfachere und sicherere Weg. Wichtig: Eine normale E-Mail, auch mit angehängtem unterschriebenem PDF, ist keine qualifizierte elektronische Signatur und ändert nichts an der Unwirksamkeit.

Wie kündige ich rechtssicher — mit Muster?

Ein rechtssicheres Kündigungsschreiben braucht: Ihren Namen und die Adresse der Wohnung, Namen und Anschrift des Vermieters, das Datum, eine eindeutige Kündigungserklärung mit gewünschtem oder gesetzlichem Beendigungstermin sowie die eigenhändige Unterschrift aller im Mietvertrag stehenden Mieter. Eine Begründung müssen Sie als Mieter nicht angeben.

Formulierungsbeispiel für den Fließtext:

[Ihr Name], [Ihre Anschrift] — An [Name des Vermieters], [Anschrift des Vermieters] — [Ort], den [Datum]

Betreff: Kündigung des Mietverhältnisses für die Wohnung [Adresse der Wohnung]

Sehr geehrte/r [Name],

hiermit kündige ich das Mietverhältnis für die oben genannte Wohnung fristgerecht zum [Datum einsetzen] / zum nächstmöglichen Termin. Bitte bestätigen Sie mir den Erhalt dieser Kündigung schriftlich. Für die Wohnungsübergabe schlage ich folgenden Termin vor: [Datum].

Mit freundlichen Grüßen

[Eigenhändige Unterschrift aller Mieter]

Eine ausführlichere Vorlage mit Erläuterungen zu jedem Baustein finden Sie in unserem Artikel Kündigungsschreiben für die Wohnung: Vorlage. Wie lang Ihre Kündigungsfrist ist und bis wann das Schreiben ankommen muss, erklärt Kündigungsfrist für die Wohnung im Detail.

Wie weise ich nach, dass die Kündigung beim Vermieter angekommen ist?

Am sichersten weisen Sie den Zugang nach, indem Sie das unterschriebene Kündigungsschreiben persönlich übergeben und sich die Übergabe von einem Zeugen bestätigen lassen, oder indem Sie ein Einwurf-Einschreiben nutzen. Bei beiden Wegen können Sie im Streitfall belegen, dass und wann der Brief beim Vermieter ankam.

Ein normales Einschreiben mit Rückschein ist dagegen tückischer, als es klingt: Trifft der Postbote niemanden an, hinterlässt er nur einen Benachrichtigungszettel — als zugegangen gilt der Brief erst, wenn er tatsächlich abgeholt wird. Bewahren Sie außerdem eine Kopie des unterschriebenen Schreibens auf. Weil es bei der Kündigung nicht auf den Absendetag, sondern auf den Zugang beim Vermieter ankommt und dafür feste Stichtage gelten, lohnt sich vor dem Absenden ein Blick in unseren Kündigungsfristen-Rechner: Er zeigt für ein geplantes Zugangsdatum, wann das Mietverhältnis endet und bis wann das Schreiben spätestens ankommen muss. Wie sich dieser Stichtag für ein konkretes Wunschdatum ergibt, zeigt der Artikel Wann Sie bei 3 Monaten Kündigungsfrist wirklich kündigen müssen anhand von drei durchgerechneten Kalenderbeispielen.

Gilt das auch für Untermiete, WG-Zimmer und einen Garagenvertrag?

Für Untermietverhältnisse über Wohnraum und für ein WG-Zimmer mit eigenem Mietvertrag gilt die Schriftformpflicht des § 568 BGB grundsätzlich genauso wie beim Hauptmietvertrag — auch hier braucht die Kündigung ein unterschriebenes Papierschreiben, eine E-Mail reicht nicht. Näheres zur Rechtsstellung von Untermietern erklärt unser Glossareintrag Untermiete.

Anders kann es bei einem eigenständigen Garagen- oder Stellplatzvertrag aussehen, der nicht Teil des Wohnraum-Mietvertrags ist: Weil § 568 BGB an den Wohnraumbegriff anknüpft, greift die gesetzliche Schriftformpflicht dort nicht zwingend. Ob eine bestimmte Form gilt, kann sich dann aus dem jeweiligen Vertrag selbst ergeben — werfen Sie im Zweifel einen Blick in die dortige Kündigungsklausel.