Indexmiete: Wie funktioniert sie – und wie stark darf Ihre Miete steigen?

Was ist eine Indexmiete – und wie funktioniert sie?

Eine Indexmiete ist eine Miete, die nicht durch Zustimmung des Mieters oder einen Mietspiegel steigt, sondern automatisch der Entwicklung des Verbraucherpreisindex folgt, den das Statistische Bundesamt monatlich veröffentlicht. Vermieter und Mieter vereinbaren dazu im Mietvertrag eine Indexklausel nach § 557b BGB: Steigt der Index, darf der Vermieter die Miete um denselben Prozentsatz anheben – ohne dass der Mieter zustimmen muss und ohne Blick auf Vergleichswohnungen.

Damit die Indexklausel wirksam ist, muss sie schriftlich vereinbart werden (§ 557b Abs. 1 BGB): Beide Parteien müssen denselben Vertragstext eigenhändig unterschreiben, wie es die Schriftform nach § 126 BGB verlangt – eine mündliche Absprache oder eine bloße E-Mail genügt für die Klausel nicht, anders als später bei der Erhöhungserklärung selbst (Textform, siehe unten). Fehlt sie, ist die Klausel unwirksam; es bleibt nur § 558 BGB oder die Staffelmiete.

Das unterscheidet die Indexmiete von den beiden anderen zulässigen Erhöhungswegen. Bei der Staffelmiete stehen die künftigen Mieten und Termine schon bei Vertragsschluss fest, unabhängig davon, wie sich Preise oder Markt entwickeln. Bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB muss der Vermieter Vergleichswohnungen oder den Mietspiegel heranziehen, und der Mieter muss zustimmen. Solange eine Indexmiete läuft, ist dieser Weg ausdrücklich ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB) – die Miete folgt ausschließlich dem Index, in beide Richtungen.

Wie berechnet sich die Indexmiete anhand echter VPI-Werte?

Die neue Miete ergibt sich aus einer einzigen Formel: neue Miete = alte Miete × (neuer Index ÷ alter Index). Als „alter" Index gilt der Stand zu dem Zeitpunkt, auf den die letzte Mietfestsetzung Bezug nimmt – bei der ersten Anpassung meist der Vertragsbeginn, danach jeweils die letzte Erhöhung. Maßgeblich ist ausschließlich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland; ein anderer Index taugt als Berechnungsgrundlage nicht.

Die folgende Tabelle zeigt die tatsächlichen Jahresdurchschnitte des Verbraucherpreisindex (Basis 2020 = 100) laut destatis.de, Stand: Pressemitteilung des Statistischen Bundesamts vom 16. Januar 2026:

Ein Rechenbeispiel mit diesen echten Werten: Eine Wohnung wurde 2022 zu einer Beispielmiete von 900 Euro Nettokaltmiete vermietet, letzte Indexfestsetzung war der Jahresdurchschnitt 2022 mit 110,2 Punkten. Erhöht der Vermieter 2026 auf Basis des aktuellen Jahresdurchschnitts 2025 mit 121,9 Punkten, ergibt sich: 900 € × (121,9 ÷ 110,2) = 995,55 €. Die Miete steigt um 95,55 Euro oder 10,62 Prozent. Wichtig ist die Reihenfolge: Der Index selbst ist um 11,7 Punkte gestiegen, das ist aber nicht dasselbe wie 11,7 Prozent – maßgeblich ist das Verhältnis der beiden Indexstände zueinander, nicht ihre Differenz. Wer die Punktdifferenz als Prozentsatz nimmt, verlangt zu viel.

Die Nettokaltmiete allein wird nach dieser Formel angepasst; Betriebs- und Heizkosten ändern sich separat nach § 560 BGB und zählen nicht zur Jahresfrist. Wer die Rechnung nicht von Hand nachvollziehen will, kann sie mit dem binoro-Indexmiete-Service gegenprüfen: Sie tragen die beiden Indexstände und die aktuelle Miete ein, das Werkzeug ermittelt die neue Miete, den Erhöhungsbetrag und das Datum, ab dem sie gilt – kostenlos.

Wie stark und wie oft darf die Indexmiete steigen?

Es gibt keine gesetzliche Obergrenze für die Höhe der Erhöhung – die Indexmiete darf so stark steigen, wie der Verbraucherpreisindex seit der letzten Festsetzung gestiegen ist, ohne Kappungsgrenze und ohne Deckel. Begrenzt ist dagegen, wie oft erhöht werden darf: Zwischen zwei Mietfestsetzungen muss mindestens ein volles Jahr liegen (§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB). Gemeint ist der Abstand zwischen dem Tag, ab dem die bisherige Miete gilt, und dem Tag, ab dem die neue Miete geschuldet ist – nicht der Abstand zwischen zwei Erhöhungsschreiben.

In Inflationsjahren wie 2022 und 2023, in denen der Index laut obiger Tabelle um 6,9 beziehungsweise 5,9 Prozent zulegte, kann eine jährliche Indexanpassung die Miete spürbar schneller steigen lassen als eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete, für die die Kappungsgrenze von 15 oder 20 Prozent in drei Jahren gilt. Von der Jahresfrist ausgenommen sind nur die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung und die wenigen bei laufender Indexmiete noch zulässigen Modernisierungsumlagen; sie dürfen auch zwischen zwei Indexerhöhungen erfolgen.

Welche Form-Regeln muss die Erhöhungserklärung erfüllen, damit sie wirksam ist?

Anders als die Indexklausel selbst (siehe oben) muss die einzelne Erhöhungserklärung nur in Textform vorliegen (§ 557b Abs. 3 BGB in Verbindung mit § 126b BGB) – ein Brief oder eine E-Mail genügt, eine eigenhändige Unterschrift ist hierfür nicht nötig. Inhaltlich muss die Erklärung zwei Angaben enthalten: die eingetretene Änderung des Preisindexes und entweder die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag in Euro. Fehlt eine der beiden Angaben oder wird nur ein Prozentsatz ohne die zugrunde liegenden Indexstände genannt, ist die Erklärung nicht wirksam.

Anders als bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete braucht der Vermieter keine Zustimmung des Mieters: Die Erklärung wirkt einseitig, sobald sie zugegangen ist und die Fristen eingehalten sind. Wirksam wird die neue Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung (§ 557b Abs. 3 Satz 3 BGB). Geht das Schreiben beispielsweise im September zu, ist die höhere Miete ab dem 1. November zu zahlen – unabhängig davon, ob es am 1. oder am 28. September ankam.

Gelten Kappungsgrenze und Mietpreisbremse bei der Indexmiete?

Die Kappungsgrenze gilt nicht, die Mietpreisbremse gilt nur für die erste Miete. Die Kappungsgrenze von 15 oder 20 Prozent in drei Jahren ist Teil der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB – und dieser Weg ist während einer laufenden Indexmiete vollständig ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 Satz 3 BGB). Eine eigene Obergrenze für Indexerhöhungen existiert nicht.

Die Mietpreisbremse dagegen greift, aber nur am Anfang: Nach § 557b Abs. 4 BGB sind die Regeln der Mietpreisbremse (§§ 556d bis 556g BGB) ausschließlich auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden. Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, darf die erste vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Jede spätere Indexanpassung wird daran nicht mehr gemessen – ist die Ausgangsmiete allerdings zu hoch angesetzt, wirkt dieser Fehler über die gesamte Vertragslaufzeit fort, weil jede Erhöhung darauf aufbaut.

Kann die Indexmiete auch sinken – und gilt eine Erhöhung rückwirkend?

Ja, die Miete kann sinken, wenn der Verbraucherpreisindex fällt – die Indexklausel wirkt in beide Richtungen. Eine Vertragsklausel, die nur Erhöhungen vorsieht, aber Senkungen ausschließt, weicht zulasten des Mieters vom Gesetz ab und ist deshalb unwirksam (§ 557b Abs. 5 BGB). In der Praxis kommt eine sinkende Miete selten vor, weil der Verbraucherpreisindex über längere Zeiträume fast immer steigt, wie die Tabelle oben zeigt – ausgeschlossen ist es aber nicht, und der Mieter kann die Herabsetzung ebenfalls in Textform verlangen.

Rückwirkend gilt eine Indexerhöhung dagegen nie. Auch wenn der Vermieter mehrere Jahre nicht erhöht hat, kann er die versäumten Anpassungen nicht nachträglich für die Vergangenheit verlangen – die neue Miete wirkt erst ab dem gesetzlichen Termin, also mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung. Er darf aber jeden späteren Indexstand als Grundlage nehmen, solange die Jahresfrist zur letzten Festsetzung gewahrt ist; wartet er mehrere Jahre, fällt die einzelne Erhöhung entsprechend höher aus, wie das Rechenbeispiel oben mit den Jahren 2022 und 2025 zeigt.

Welche Vor- und Nachteile hat die Indexmiete für Mieter und für Vermieter?

Für Vermieter liegt der Vorteil in der Planbarkeit ohne Verwaltungsaufwand: Die Miete folgt automatisch der allgemeinen Preisentwicklung, ohne Mietspiegel, ohne Vergleichswohnungen, ohne Zustimmung des Mieters und ohne Kappungsgrenze – in Inflationsjahren der schnellste Weg zu einer höheren Miete. Der Nachteil: Steigen die ortsüblichen Mieten am Markt stärker als der Verbraucherpreisindex, was in gefragten Großstädten häufig vorkommt, bleibt die Indexmiete dauerhaft darunter, weil der Weg über § 558 BGB versperrt ist. Auch die Modernisierungsumlage fällt während der Indexmiete weitgehend weg, was energetische Sanierungen für den Vermieter teurer macht.

Für Mieter liegt der Vorteil ebenfalls in der Planbarkeit: Die Miete folgt einer öffentlich nachprüfbaren Zahl statt Verhandlungen über Vergleichswohnungen, es gibt keine Modernisierungsumlage nach freiem Ermessen und keinen Streit über den Mietspiegel. Der Nachteil zeigt sich in Inflationsjahren: Die Kappungsgrenze gilt nicht, eine Zustimmung ist nicht nötig, und die Miete kann – wie 2022 mit 6,9 Prozent – innerhalb eines Jahres deutlich stärker steigen als über jeden anderen gesetzlich zulässigen Weg.

Zum Vergleich: Bei der Staffelmiete stehen Beträge und Termine schon im Vertrag fest, was für beide Seiten am besten planbar ist, aber am tatsächlichen Preisniveau vorbeigehen kann – in ruhigen Jahren zu teuer, in Inflationsjahren zu billig. Welches Modell im Einzelfall passt, hängt davon ab, ob eher stabile oder eher schwankende Preisentwicklungen erwartet werden; eine pauschale Empfehlung dafür gibt es nicht.

Wie prüfen Sie eine Indexmieterhöhung – und was tun Sie bei einem Fehler?

Prüfen Sie eine Indexmieterhöhung anhand von sechs Punkten zu Form, Fristen, Indexwerten und Rechnung. Die folgende Checkliste fasst zusammen, was ein wirksames Erhöhungsschreiben enthalten muss:

• Die Erklärung liegt in Textform vor (Brief oder E-Mail genügt).
• Sie nennt den alten und den neuen Indexstand mit Monat oder Jahr.
• Sie nennt die neue Miete in Euro oder den Erhöhungsbetrag.
• Seit der letzten Mietfestsetzung ist mindestens ein Jahr vergangen.
• Beide Indexstände stammen aus derselben Indexreihe mit derselben Basis (2020 = 100).
• Die Rechnung nutzt das Verhältnis der Indexstände, nicht die Punktdifferenz als Prozentsatz.

Stimmt die Rechnung nicht oder fehlt eine Pflichtangabe, sollten Sie schriftlich widersprechen, bevor Sie die höhere Miete zahlen. Ein kurzer Text dafür könnte so aussehen:

Sehr geehrte/r [Name], Ihre Mieterhöhung vom [Datum] habe ich erhalten. Nach meiner Prüfung ist die Berechnung nicht nachvollziehbar, weil [z. B. die Jahresfrist noch nicht erreicht ist / der genannte Indexstand nicht mit der amtlichen Quelle übereinstimmt / die Pflichtangaben nach § 557b Abs. 3 BGB unvollständig sind]. Ich bitte Sie, die Berechnung mit Angabe beider Indexstände und der zugrunde gelegten Quelle zu belegen. Bis zur Klärung zahle ich die bisherige Miete weiter. Mit freundlichen Grüßen, [Name]

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