Kaltmiete oder Warmmiete: Was ist der Unterschied?

Was ist der Unterschied zwischen Kaltmiete und Warmmiete in Kürze?

Die Warmmiete ist die Kaltmiete plus alle umlagefähigen Betriebskosten – also Heizung, Warmwasser und die „kalten" Nebenkosten wie Wasser, Müllabfuhr oder Hausmeister. Die Kaltmiete (Nettokaltmiete) ist dagegen ausschließlich das Entgelt für die Nutzung der Wohnung, ohne jede Nebenkostenposition. In Wohnungsanzeigen steht meist die Kaltmiete, überwiesen wird am Monatsende in der Regel die Warmmiete.

Beide Begriffe sind keine Rechtsbegriffe im engeren Sinn, sondern eingebürgerte Bezeichnungen aus der Mietpraxis. Rechtlich unterscheidet das BGB zwischen der Nettokaltmiete und den umlagefähigen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung.

Was ist die Kaltmiete? Nettokaltmiete und Bruttokaltmiete erklärt

Die Kaltmiete ist das Entgelt, das Sie ausschließlich für die Nutzung der Wohnung zahlen – ohne Betriebskosten, Heizung oder Warmwasser. In Mietverträgen und Anzeigen wird sie meist als „Nettokaltmiete" bezeichnet, beide Begriffe meinen dasselbe.

Von der Nettokaltmiete zu unterscheiden ist die Bruttokaltmiete: Das ist die Nettokaltmiete zuzüglich der kalten Betriebskosten – also aller umlagefähigen Nebenkosten außer Heizung und Warmwasser. Die Bruttokaltmiete taucht vor allem in älteren Mietverträgen als Pauschale auf sowie in Vergleichsrechnungen von Ämtern, etwa bei der Angemessenheitsprüfung für Wohnkosten. In frei vereinbarten Mietverhältnissen ist heute meist die Nettokaltmiete plus separat ausgewiesene Betriebskostenvorauszahlung üblich, nicht die pauschale Bruttokaltmiete.

Welche Betriebskosten der Vermieter überhaupt auf Sie umlegen darf, regelt § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung (BetrKV) – mehr dazu im Glossarbeitrag zu Betriebskosten.

Was ist die Warmmiete? Das ist enthalten – und das ist nicht enthalten

Die Warmmiete ist die Nettokaltmiete plus sämtliche umlagefähigen Betriebskosten einschließlich Heizung und Warmwasser – Fachbegriff dafür ist Bruttowarmmiete, umgangssprachlich auch Gesamtmiete genannt. Sie entspricht in der Regel dem Betrag, den Sie tatsächlich jeden Monat überweisen.

Was genau umlagefähig ist, legt die Betriebskostenverordnung in einem Katalog fest, der 16 konkret benannte Kostenarten sowie eine Öffnungsklausel für „sonstige Betriebskosten" enthält (§ 2 Nr. 17 BetrKV). Strom für die eigene Wohnung sowie Internet, Telefon und Rundfunkbeitrag gehören nicht dazu – diese Kosten regeln Sie separat mit dem jeweiligen Anbieter, unabhängig vom Mietvertrag. Eine Ausnahme sind möblierte Zimmer oder WG-Zimmer mit ausdrücklicher All-inclusive-Vereinbarung; das bleibt aber die Ausnahme.

Ob die Betriebskosten in Ihrer eigenen Abrechnung im üblichen Rahmen liegen, prüfen Sie kostenlos mit dem Nebenkosten-Rechner von binoro.

Wie berechnet man die Warmmiete aus der Kaltmiete?

Um die Warmmiete zu berechnen, addieren Sie zur Nettokaltmiete die Vorauszahlung für die kalten Betriebskosten und die Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser. Die folgende Beispielrechnung zeigt das Prinzip an einer angenommenen Wohnung – die konkreten Beträge variieren je nach Gebäude, Wohnort und Verbrauch.

Wichtig: Diese Vorauszahlungen sind nur vorläufig. Einmal jährlich wird abgerechnet, wie viel Heizung und Warmwasser tatsächlich verbraucht wurden. Nach § 7 und § 8 Heizkostenverordnung müssen davon mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Verbrauch verteilt werden, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche bzw. umbautem Raum. Weichen Vorauszahlung und tatsächlicher Verbrauch stark voneinander ab, kommt es zu einer Nachzahlung oder Rückerstattung im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung.

Wie viel Warmmiete ist normal? Verhältnis und Anteil vom Nettogehalt

Als grobe Orientierung liegt die Warmmiete spürbar über der reinen Kaltmiete, weil Betriebs- und Heizkosten hinzukommen – eine bundesweit einheitliche Prozentzahl gibt es dafür nicht. Wie hoch der Aufschlag tatsächlich ausfällt, hängt stark von Heizungsart, energetischem Zustand des Gebäudes und individuellem Verbrauch ab.

Für den Anteil der Warmmiete am Einkommen gibt es keine gesetzliche Vorgabe. In der Verbraucherberatung wird häufig empfohlen, die Wohnkosten in einem überschaubaren Anteil des monatlichen Nettoeinkommens zu halten – als grobe Faustregel, nicht als feste Grenze. Wie viel im Einzelfall angemessen ist, hängt stark vom Wohnort ab: In gefragten Großstädten liegen die tatsächlichen Anteile oft deutlich höher als in ländlichen Regionen.

Für die Frage, ob eine Nettokaltmiete am Wohnort angemessen ist, ist der örtliche Mietspiegel die maßgebliche Vergleichsgröße, nicht die Warmmiete: Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB beziehen sich nach ständiger Praxis und Rechtsprechung auf die Nettokaltmiete.

Welche Miete zählt wo? Wohnungsanzeige, Jobcenter, Wohngeld, Steuererklärung

Je nach Kontext zählt entweder die Kalt- oder die Warmmiete – das sorgt in der Praxis regelmäßig für Verwirrung. Die folgende Übersicht zeigt, welche Miete bei welcher Stelle oder welchem Formular maßgeblich ist.

Für Mieter praktisch relevant: Bei Vergleichen zwischen Wohnungen, beim Mietspiegel und bei Mieterhöhungen zählt die Kaltmiete. Für die eigene Budgetplanung und bei Anträgen, die den tatsächlichen monatlichen Aufwand abfragen, ist dagegen die Warmmiete die richtige Größe.

Ist eine Pauschal-Warmmiete zulässig? Warmmieten-Modell und Inklusivmiete

Ja, eine Pauschal-Warmmiete ist grundsätzlich zulässig. Vermieter und Mieter können im Mietvertrag eine Inklusivmiete vereinbaren, bei der sämtliche Betriebskosten mit einem festen Gesamtbetrag abgegolten sind – ohne separate jährliche Abrechnung. Der Vorteil für Mieter: keine Nachzahlung, auch wenn die tatsächlichen Kosten steigen. Der Nachteil: Sie profitieren auch nicht, wenn die Kosten sinken oder Sie sparsam heizen, weil die Pauschale unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch feststeht.

Bei Heizung und Warmwasser ist eine reine Pauschale allerdings nur eingeschränkt möglich, weil die Heizkostenverordnung für die meisten Mietverhältnisse eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorschreibt. Zulässige Ausnahmen betreffen unter anderem Wohnungen ohne eigene Erfassungsmöglichkeit, etwa einzelne möblierte Zimmer.

Nicht zu verwechseln ist die vertragliche Pauschal-Warmmiete mit dem sogenannten „Warmmieten-Modell" aus der Energie- und Klimapolitik: Dabei geht es um Vorschläge, Heiz- und CO2-Kosten pauschal in eine warmmietenbasierte Abrechnung einzubeziehen. Das betrifft die politische Diskussion um Wärmewende und CO2-Kostenaufteilung zwischen Vermietern und Mietern, nicht die vertragliche Gestaltung im einzelnen Mietverhältnis.