Kleinreparaturklausel: Wann müssen Sie als Mieter wirklich zahlen?

Was ist die Kleinreparaturklausel – und was sagt das Gesetz?

Die Kleinreparaturklausel ist eine Klausel im Mietvertrag, die kleinere Reparaturkosten vom Vermieter auf den Mieter verlagert – obwohl das Gesetz die Instandhaltung eigentlich vollständig dem Vermieter zuweist. Nach § 535 Abs. 1 BGB muss der Vermieter die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Das schließt Reparaturen an Wasserhahn, Lichtschalter oder Fenstergriff grundsätzlich mit ein.

Weil diese gesetzliche Pflicht für Vermieter unpraktisch wäre – jede kaputte Türklinke würde einen Handwerkereinsatz auf eigene Kosten auslösen –, lässt die Rechtsprechung eine begrenzte Abwälzung auf den Mieter zu. Diese Abwälzung ist aber eine Ausnahme von der gesetzlichen Regel und muss deshalb eng gefasst sein: Formularklauseln unterliegen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Eine Klausel, die den Mieter unangemessen benachteiligt, ist unwirksam – vollständig, nicht nur in dem Teil, der zu weit geht.

Welche Reparaturen fallen unter die Klausel – und welche nicht?

Unter die Kleinreparaturklausel fallen nur Gegenstände, die Ihrem häufigen und direkten Zugriff als Mieter unterliegen – nicht die gesamte Haustechnik der Wohnung. Der Bundesgerichtshof hat diesen Maßstab in seinem Grundsatzurteil festgelegt: erfasst sind die kleinen, alltäglich genutzten Bedienteile, nicht die dahinterliegende Technik.

• Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, etwa Lichtschalter, Steckdosen und Wasserhähne
• Heiz- und Kochvorrichtungen, soweit direkt zugänglich, etwa Kochplatten oder Thermostatventile
• Fenster- und Türverschlüsse, also Griffe, Schlösser und Riegel
• Gurte und Schnüre von Rollläden und Jalousien sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden

Nicht erfasst sind Bauteile, die Sie nicht unmittelbar bedienen: die Heizungsanlage oder Therme als Gerät, Dach und Fassade, Rohrleitungen im Mauerwerk, Dichtungen und Glasteile sowie größere Elektroinstallationen. Für Schäden an diesen Bauteilen bleibt der Vermieter zuständig, selbst wenn Ihr Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel enthält – die Klausel kann sich darauf nicht wirksam erstrecken.

Wann ist die Kleinreparaturklausel wirksam, wann unwirksam?

Eine Kleinreparaturklausel ist nur wirksam, wenn sie gleichzeitig eine Obergrenze je Einzelreparatur, eine Jahreshöchstgrenze und eine Beschränkung auf Gegenstände Ihres direkten Zugriffs enthält – fehlt einer dieser Punkte, ist die gesamte Klausel unwirksam. Das hat der Bundesgerichtshof in seinem Grundsatzurteil entschieden (BGH, Urteil vom 07.06.1989 – VIII ZR 91/88). Ähnlich streng prüft die Rechtsprechung auch die Schönheitsreparaturklausel: Formularklauseln, die den Mieter belasten, müssen eindeutig und in engen Grenzen formuliert sein.

Prüfen Sie Ihre eigene Klausel anhand dieser Punkte:

• Nennt sie einen Höchstbetrag je einzelner Reparatur?
• Nennt sie zusätzlich eine Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres?
• Beschränkt sie sich auf Gegenstände, die Sie häufig und direkt selbst bedienen?
• Verpflichtet sie Sie nur zur Kostenbeteiligung – nicht dazu, die Reparatur selbst zu organisieren?
• Ist sie klar und eindeutig formuliert, ohne Interpretationsspielraum zulasten des Mieters?

Unwirksam sind insbesondere zwei Klauseltypen: Vornahmeklauseln, die Sie verpflichten, die Reparatur selbst in Auftrag zu geben und die Rechnung zu tragen – das überträgt ein unkalkulierbares Kostenrisiko und hält vor Gericht nicht. Und Klauseln ohne Höchstgrenzen: Fehlt die Obergrenze je Reparatur oder die Jahresobergrenze, ist die Klausel insgesamt unwirksam, nicht nur der überschießende Teil. Ist die Klausel unwirksam, tritt automatisch die gesetzliche Regelung an ihre Stelle – unabhängig davon, ob Ihr Mietvertrag eine salvatorische Klausel enthält; was diese tatsächlich bewirkt, erklärt unser Ratgeber Salvatorische Klausel im Mietvertrag. Ob Ihre eigene Klausel diese Punkte erfüllt, können Sie mit dem Mietvertrag-Check automatisiert prüfen lassen – er liest Ihren Vertrag vollständig und zeigt die betroffene Klausel mit Zitat und Fundstelle.

Welche Höchstgrenzen gelten pro Reparatur und pro Jahr?

In der Rechtsprechung haben sich zwei Grenzen etabliert: ein Höchstbetrag von üblicherweise rund 75 bis 120 Euro je einzelner Reparatur und eine Jahresobergrenze von rund 6 bis 8 Prozent der Jahresmiete. Beide Werte sind keine gesetzlich fixierten Beträge, sondern Bandbreiten, die sich aus einzelnen Gerichtsentscheidungen unterschiedlicher Instanzen ergeben – ein Vertrag mit Werten innerhalb dieser Spannen gilt in der Praxis als unbedenklich, deutlich darüber liegende Beträge sind angreifbar.

Übersteigt eine Klausel diese Spannen deutlich – etwa ein Höchstbetrag von 250 Euro je Reparatur ohne jede Jahresgrenze –, spricht viel dafür, dass sie vor Gericht nicht standhält. Eine verbindliche Aussage zu Ihrem konkreten Vertrag kann aber nur eine Einzelfallprüfung liefern.

Was gilt, wenn die Reparatur teurer ist als die Höchstgrenze?

Übersteigt die tatsächliche Reparaturrechnung den in Ihrem Mietvertrag vereinbarten Höchstbetrag je Reparatur, zahlen Sie nach herrschender Meinung gar nichts – der Vermieter trägt die vollständigen Kosten. Es gilt das sogenannte Alles-oder-nichts-Prinzip: Überschreitet die Rechnung die vereinbarte Grenze, liegt begrifflich keine Kleinreparatur im Sinne der Klausel mehr vor, und eine anteilige Kostenbeteiligung ist unzulässig. Kostet die Reparatur des Wasserhahns beispielsweise 140 Euro und Ihr Vertrag begrenzt Kleinreparaturen auf 100 Euro, zahlen Sie nichts – die vollen 140 Euro trägt der Vermieter.

Das gilt entsprechend für die Jahresobergrenze: Ist sie durch mehrere Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres bereits erreicht, sind weitere Kleinreparaturen in diesem Jahr nicht mehr umlegbar – der Vermieter trägt sie vollständig, weil die gesetzliche Instandhaltungspflicht grundsätzlich bei ihm liegt.

Müssen Sie zahlen, wenn keine Klausel im Mietvertrag steht?

Steht keine Kleinreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag, müssen Sie auch keine Kleinreparaturen bezahlen – dann gilt die gesetzliche Grundregel aus § 535 Abs. 1 BGB uneingeschränkt, und die Instandhaltung ist vollständig Sache des Vermieters. Das Gleiche gilt, wenn eine vorhandene Klausel unwirksam ist, etwa weil ihr die Höchstgrenzen fehlen: Die unwirksame Klausel fällt ersatzlos weg, an ihre Stelle tritt nicht eine mildere Fassung, sondern die gesetzliche Regel.

Praktisch bedeutet das: Erhalten Sie eine Rechnung für eine Kleinreparatur, obwohl Ihr Vertrag keine entsprechende Klausel enthält, müssen Sie nicht zahlen. Sie sollten das dem Vermieter schriftlich mitteilen, statt die Rechnung einfach unbeglichen liegen zu lassen.

Müssen Sie die Reparatur selbst beauftragen – oder nur bezahlen?

Eine wirksame Kleinreparaturklausel verpflichtet Sie nur zur Kostenbeteiligung, nicht dazu, den Handwerker selbst zu beauftragen. Zuständig für die Organisation der Reparatur bleibt der Vermieter: Er beauftragt den Handwerker, erhält die Rechnung und stellt Ihnen anschließend den vertraglich vereinbarten Anteil in Rechnung.

Klauseln, die Sie stattdessen verpflichten, die Reparatur selbst zu organisieren und die volle Rechnung zu tragen – sogenannte Vornahmeklauseln –, sind unwirksam. Der Grund: Sie tragen dabei ein unkalkulierbares Kostenrisiko, weil die Reparatur teurer ausfallen kann als die vereinbarte Höchstgrenze, ohne dass Sie das als Laie vorher einschätzen können. Werden Sie dennoch zur Selbstorganisation aufgefordert, können Sie darauf verweisen, dass diese Pflicht im Regelfall nicht besteht.

Wie wehren Sie sich gegen eine unberechtigte Forderung des Vermieters?

Halten Sie eine Forderung für unberechtigt – etwa weil der Betrag über der vereinbarten Grenze liegt oder der betroffene Gegenstand nicht zu Ihrem direkten Zugriff zählt –, widersprechen Sie schriftlich und mit konkreter Begründung. Das folgende Muster können Sie als Ausgangspunkt für Ihr eigenes Schreiben verwenden:

Sehr geehrte/r [Name des Vermieters], mit Schreiben vom [Datum] haben Sie mich aufgefordert, die Kosten für [Bezeichnung der Reparatur] in Höhe von [Betrag] Euro zu übernehmen. Dieser Forderung widerspreche ich aus folgendem Grund: [Grund einsetzen, z. B. Der Betrag übersteigt die im Mietvertrag vereinbarte Höchstgrenze von [Betrag] Euro je Reparatur / Der Mietvertrag enthält keine wirksame Kleinreparaturklausel, da eine Jahreshöchstgrenze fehlt / Der betroffene Gegenstand unterliegt nicht meinem häufigen direkten Zugriff und fällt daher nicht unter die Klausel]. Nach § 535 Abs. 1 BGB liegt die Instandhaltungspflicht grundsätzlich beim Vermieter; eine Abwälzung auf den Mieter ist nur im engen Rahmen einer wirksamen Kleinreparaturklausel möglich. Ich bitte Sie, die Forderung bis zum [Datum] zu überprüfen und mir schriftlich mitzuteilen, ob Sie daran festhalten. Mit freundlichen Grüßen, [Ihr Name]

Bleibt der Vermieter bei einer aus Ihrer Sicht unwirksamen Forderung, sollten Sie sie nicht kommentarlos zahlen: Wer zahlt, ohne die Forderung zu prüfen, kann das Geld zwar unter bestimmten Voraussetzungen zurückfordern, muss dafür aber selbst aktiv werden. Wollen Sie umgekehrt einen Mangel melden, dessen Beseitigung eigentlich der Vermieter schuldet, hilft die Mängelanzeige. Bei anhaltendem Streit oder größeren Beträgen ist der Rat einer Mieterorganisation oder eines Fachanwalts der sicherere Weg als eine Einschätzung auf eigene Faust.