Müssen Sie beim Auszug renovieren? Das gilt wirklich

Müssen Sie beim Auszug überhaupt renovieren?

Nein — in den meisten Fällen müssen Sie eine Mietwohnung beim Auszug nicht auf eigene Kosten renovieren. Der gesetzliche Normalfall ist umgekehrt geregelt: Nach § 535 Abs. 1 BGB muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und während der gesamten Mietzeit erhalten. Die Instandhaltung — dazu zählen auch Schönheitsreparaturen wie Streichen und Tapezieren — ist damit grundsätzlich Aufgabe des Vermieters, nicht des Mieters.

Eine Renovierungspflicht beim Auszug entsteht nur dann, wenn der Mietvertrag diese gesetzliche Aufgabe wirksam auf Sie überträgt. Das geschieht in der Praxis über eine Schönheitsreparaturklausel. Fehlt eine solche Klausel, ist sie unwirksam formuliert, oder wurde die Wohnung bei Einzug unrenoviert übergeben, bleibt es beim gesetzlichen Normalfall: Sie geben die Wohnung besenrein zurück — streichen müssen Sie nicht.

Wie prüfen Sie in drei Schritten, ob Sie renovieren müssen?

Ob Sie beim Auszug wirklich renovieren müssen, klärt sich in drei Schritten: erstens, ob überhaupt eine Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag steht; zweitens, ob diese Klausel wirksam ist; drittens, ob Sie die Wohnung bei Einzug renoviert oder unrenoviert übernommen haben. Erst alle drei Antworten zusammen ergeben, ob eine Renovierungspflicht besteht.

Schritt 1: Suchen Sie im Mietvertrag nach einem Absatz zu „Schönheitsreparaturen“ oder „Instandhaltung durch den Mieter“. Steht dort nichts, gilt automatisch der gesetzliche Normalfall aus § 535 BGB — keine Renovierungspflicht.

Schritt 2: Prüfen Sie die gefundene Klausel auf typische Unwirksamkeitsgründe — etwa starre Fristen („spätestens alle drei, fünf oder sieben Jahre“), eine isolierte Endrenovierungspflicht unabhängig vom tatsächlichen Zustand, oder eine Quotenabgeltungsklausel, die Sie anteilig an Kosten beteiligt, obwohl die Fristen noch nicht erreicht sind. Eine vollständige Übersicht wirksamer und unwirksamer Klauseltypen mit Formulierungsbeispielen finden Sie im Klausel-Check zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag. Sind Sie unsicher, ob Ihre konkrete Klausel hält, prüft der Mietvertrag-Check Ihren Vertrag automatisiert gegen die gängigen Unwirksamkeitsgründe und zeigt jeden Befund mit Zitat und Fundstelle — der Kurzbefund ist kostenlos, der vollständige Report kostet 9,90 € inkl. USt.

Schritt 3: Selbst eine wirksam formulierte Klausel greift nicht, wenn Sie die Wohnung bei Einzug unrenoviert oder deutlich renovierungsbedürftig übernommen haben und keinen angemessenen Ausgleich dafür erhalten haben. Aber auch wenn Klausel und Übernahmezustand eine Renovierungspflicht grundsätzlich zulassen, gilt sie nur bei tatsächlichem Renovierungsbedarf: Die in Klauseln genannten Fristen — etwa alle drei, fünf oder sieben Jahre — sind Richtwerte, maßgeblich ist der tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung. Wer nach kurzer Mietzeit aus einer noch frisch renovierten Wohnung auszieht, muss trotz wirksamer Klausel nicht streichen. Die folgende Tabelle fasst die vier häufigsten Kombinationen zusammen:

Was gilt, wenn keine oder nur eine unwirksame Klausel im Mietvertrag steht?

Steht keine oder nur eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag, bleibt die Instandhaltungspflicht beim Vermieter — Sie müssen beim Auszug weder streichen noch tapezieren. Eine unwirksame Klausel fällt nach § 307 BGB ersatzlos weg; an ihre Stelle tritt nicht etwa eine abgeschwächte Fassung, sondern die gesetzliche Regelung des § 535 BGB.

Das gilt unabhängig davon, ob Sie die Klausel in der Vergangenheit unwidersprochen befolgt haben — etwa, weil Sie bei einem früheren Auszug tatsächlich gestrichen haben. Eine unwirksame Klausel wird dadurch nicht wirksam. Maßgeblich ist allein der Wortlaut im Mietvertrag zum Zeitpunkt Ihres Auszugs.

Was gilt, wenn Sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben?

Haben Sie die Wohnung bei Einzug unrenoviert oder deutlich renovierungsbedürftig übernommen und keinen angemessenen Ausgleich dafür erhalten, ist eine formularmäßige Schönheitsreparaturklausel unwirksam — selbst wenn sie ansonsten korrekt formuliert wäre. Das hat der Bundesgerichtshof am 18. März 2015 entschieden (BGH, VIII ZR 185/14): Wer eine unrenovierte Wohnung übernimmt, würde durch die Klausel gezwungen, am Ende auch Abnutzung zu beseitigen, die schon vor dem eigenen Einzug bestand — das benachteiligt den Mieter unangemessen.

Entscheidend ist dabei die Beweislast: Wer sich auf den unrenovierten Zustand bei Einzug beruft, muss ihn im Streitfall auch belegen können. Halten Sie deshalb den Zustand bei Einzug in einem Übergabeprotokoll fest und ergänzen Sie es um Fotos von Wänden, Böden und Decken — das ist im Streitfall deutlich belastbarer als eine Erinnerung Jahre später.

Ein „angemessener Ausgleich“ liegt vor, wenn der Vermieter Ihnen für die unrenovierte Übernahme etwas gewährt hat, das die spätere Renovierungslast objektiv aufwiegt — etwa einen spürbaren Mietnachlass oder eine Kostenbeteiligung. Ein pauschaler Verweis im Vertrag reicht dafür nicht aus.

Was bedeutet „besenrein“ — und reicht das beim Auszug?

Besenrein bedeutet, dass Sie die Wohnung grob gereinigt und von Hausrat sowie Müll befreit übergeben — gefegt, nicht wie bei einer professionellen Endreinigung geputzt. Fenster putzen, Fugen schrubben oder den Boden wischen gehört nicht dazu. Besteht keine wirksame Renovierungspflicht, reicht die besenreine Übergabe aus, um Ihre vertraglichen Pflichten zu erfüllen.

Der Begriff „besenrein“ ist gesetzlich nicht definiert, sondern hat sich als praktischer Mindeststandard etabliert. Er ersetzt keine Schönheitsreparaturen, wenn eine wirksame Klausel diese verlangt — beide Pflichten bestehen dann unabhängig voneinander: renovieren, wo eine wirksame Klausel es verlangt, und besenrein übergeben in jedem Fall.

Müssen Sie bunte Wände weiß streichen und Bohrlöcher schließen?

Bei kräftig farbig gestrichenen Wänden: ja, in der Regel — und das unabhängig davon, ob Ihre Schönheitsreparaturklausel überhaupt wirksam ist. Haben Sie die Wohnung in neutralen, hellen Farben übernommen und während der Mietzeit einzelne Wände in kräftigen Tönen wie Rot, Gelb oder Blau gestrichen, müssen Sie diese beim Auszug wieder in neutralen Farben zurückgeben. Der Bundesgerichtshof stützt das nicht auf die Schönheitsreparaturklausel, sondern auf Schadensersatz wegen vertragswidriger Nutzung: Kräftige Farben schränken die Wiedervermietbarkeit erheblich ein, und diesen Schaden muss der Mieter unabhängig von einer Renovierungsklausel ersetzen (BGH, Urteil vom 06.11.2013, VIII ZR 416/12).

Bei Bohr- und Dübellöchern liegt der Fall anders. Nach § 538 BGB muss der Mieter Abnutzung, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entsteht, nicht ausgleichen — eine übliche Anzahl an Löchern für Regale, Bilder, Spiegel oder Gardinenstangen zählt dazu. Ob Sie diese Löcher beim Auszug trotzdem verschließen müssen, ist in der Rechtsprechung allerdings nicht einheitlich geklärt: Eine pauschale Vertragsklausel, die das unabhängig vom sonstigen Zustand verlangt, ist meist unwirksam; einzelne Gerichte verlangen das Verschließen dennoch als Teil einer ordnungsgemäßen Rückgabe. In der Praxis lohnt es sich deshalb, eine überschaubare Anzahl Löcher mit wenig Aufwand selbst zu verspachteln, um Streit zu vermeiden — eine Pflicht, dafür eine Fachfirma zu beauftragen, gibt es nicht.

Was droht, wenn Sie trotz wirksamer Klausel nicht renovieren?

Renovieren Sie trotz wirksamer Klausel nicht, kann der Vermieter die Arbeiten auf Ihre Kosten durch eine Fachfirma ausführen lassen (Ersatzvornahme) und Ihnen die Rechnung stellen. Voraussetzung ist in der Regel, dass er Sie zuvor unter Fristsetzung zur Renovierung aufgefordert hat.

Die Kosten, die Sie in diesem Fall tragen müssen, orientieren sich am tatsächlichen Renovierungsaufwand, nicht an einem pauschalen Betrag. Bewahren Sie deshalb Belege und Kostenaufstellungen des Vermieters auf und lassen Sie sich unklare Positionen nachvollziehbar begründen.

Darf der Vermieter deshalb die Kaution einbehalten?

Ja, aber nur in der Höhe, die zur Deckung der tatsächlich entstehenden oder nachvollziehbar zu erwartenden Renovierungskosten nötig ist — nicht die volle Kaution pauschal. Besteht überhaupt keine wirksame Renovierungspflicht, darf der Vermieter dafür auch keinen Teil der Kaution einbehalten.

Für die Rückzahlung der Kaution gelten unabhängig davon die allgemeinen Regeln: Der Vermieter darf sich eine angemessene Zeit zur Abrechnung nehmen, muss unstrittige Beträge aber zeitnah auszahlen. Details zu Fristen und zulässigen Einbehalten finden Sie im Beitrag Mietkaution: Rückzahlungsfrist.

Gibt es 2026 ein neues Gesetz zum Streichen beim Auszug?

Nein — es gibt kein neues Gesetz, das Mieter 2026 zum Streichen beim Auszug verpflichtet oder von dieser Pflicht befreit. Die maßgebliche gesetzliche Grundlage ist unverändert § 535 BGB, ergänzt durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln — allen voran das Grundsatzurteil vom 18. März 2015 zur unrenoviert übergebenen Wohnung.

Woher der Mythos vom „neuen Gesetz“ stammt, lässt sich nicht sicher sagen — vermutlich aus der Verwechslung mit einzelnen Gerichtsurteilen, die punktuell neue Fallkonstellationen klären, etwa zur Abgrenzung zwischen individuell ausgehandelten Vereinbarungen und vorformulierten Vertragsklauseln. Individuell ausgehandelte Regelungen unterliegen nicht der strengen Inhaltskontrolle nach § 307 BGB, die für vorformulierte Formularklauseln gilt — das ist aber keine neue Regel, sondern folgt aus dem allgemeinen AGB-Recht.