Wann bekommen Sie die Kaution zurück? Fristen nach dem Auszug

Wie lange darf der Vermieter die Kaution nach dem Auszug einbehalten?

Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Vermieter dürfen die Mietkaution nach dem Auszug für eine „angemessene Prüf- und Überlegungsfrist" einbehalten, die die Rechtsprechung in der Praxis häufig mit rund drei bis sechs Monaten bemisst. Ist bei Auszug noch keine Nebenkostenabrechnung erstellt, darf der Vermieter zusätzlich einen angemessenen Teilbetrag bis zur Abrechnung zurückhalten. Danach steht Ihnen die Kaution samt Zinsen zu.

Die folgende Übersicht zeigt die typischen Phasen nach dem Auszug:

Welche gesetzliche Frist nennt § 551 BGB für die Rückzahlung der Kaution?

§ 551 BGB nennt keine Frist für die Rückzahlung – die Vorschrift regelt die Höhe der Kaution (maximal drei Nettokaltmieten), Ihr Recht auf Zahlung in bis zu drei monatlichen Raten, die getrennte Anlage und die Verzinsung. Wann der Rückzahlungsanspruch fällig wird, hat der Bundesgerichtshof durch Rechtsprechung konkretisiert.

Nach dem Urteil des BGH vom 20.07.2016 (Az. VIII ZR 263/14) wird der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution erst fällig, wenn dem Vermieter eine angemessene Überlegungs- und Prüfungsfrist zur Verfügung stand und ihm keine gesicherten Ansprüche mehr gegen Sie zustehen, mit denen er verrechnen könnte. Eine starre Monatszahl steht damit nicht im Gesetz – die drei bis sechs Monate, die in der Praxis häufig genannt werden, sind ein Orientierungswert aus der Rechtsprechung, kein Fixtermin.

Warum darf der Vermieter die Kaution nicht sofort nach dem Auszug zurückzahlen?

Der Vermieter braucht Zeit, um zu prüfen, ob ihm noch Ansprüche gegen Sie zustehen, bevor er die Kaution auszahlt. Diese Prüfung darf er sich nehmen – sie ist der eigentliche Zweck der Kaution als Sicherheit.

Konkret geht es um den Abgleich des Übergabeprotokolls mit dem Zustand bei Mietbeginn, das Einholen von Kostenvoranschlägen bei Schäden, den Abgleich des Mietkontos auf Rückstände und – falls noch offen – das Abwarten der Nebenkostenabrechnung. Je einfacher der Fall, desto kürzer darf sich der Vermieter Zeit lassen: Bei einer unauffälligen Übergabe ohne Schäden und ohne offene Abrechnung gilt in der Praxis eher der untere Rand des Drei-bis-sechs-Monats-Korridors als angemessen, bei ungeklärten Schäden oder ausstehenden Belegen eher der obere Rand.

Wofür darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Der Vermieter darf aus der Kaution nur tatsächliche und belegbare Forderungen aus dem Mietverhältnis decken – ein pauschaler Einbehalt „auf Verdacht" ist unzulässig.

• Offene Mietrückstände, einschließlich anteiliger Miete für den letzten Monat.
• Schäden an der Wohnung, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen, zum Beispiel Löcher in Fliesen oder beschädigte Böden.
• Wirksam vereinbarte und noch nicht erfüllte Schönheitsreparaturen, sofern die Klausel im Mietvertrag rechtlich zulässig ist.
• Eine zu erwartende Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung, solange diese noch nicht vorliegt.

Für jeden dieser Punkte muss der Vermieter die Forderung konkret beziffern und auf Verlangen belegen können. Bloße Behauptungen reichen nicht, um die gesamte Kaution einzubehalten.

Wie lange darf der Vermieter wegen einer offenen Nebenkostenabrechnung zurückhalten?

Der Vermieter darf wegen einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung nur einen angemessenen Teilbetrag der Kaution zurückhalten – nicht die gesamte Summe.

Nach dem Urteil des BGH vom 18.01.2006 (Az. VIII ZR 71/05) darf der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten, wenn eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung zu erwarten ist; die Höhe des Einbehalts orientiert sich in der Regel an früheren Abrechnungen. Der übersteigende Betrag muss trotzdem sofort ausgezahlt werden. Als zeitlicher Rahmen dient die reguläre Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB) – erst danach kann der Vermieter grundsätzlich keine Nachforderung mehr geltend machen und muss den einbehaltenen Betrag freigeben.

Wie fordern Sie Ihre Kaution zurück? Schritt für Schritt mit Musterschreiben

Fordern Sie die Kaution schriftlich mit einer klaren Fristsetzung zurück – das schafft einen dokumentierten Beginn der Verzugsfolgen, falls der Vermieter nicht reagiert.

1. Prüfen Sie, ob die reguläre Prüf- und Überlegungsfrist (meist 3 bis 6 Monate) abgelaufen ist und ob eine Nebenkostenabrechnung noch aussteht.
2. Fordern Sie die Kaution schriftlich per Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung an, mit konkreter Fristsetzung von zwei bis drei Wochen.
3. Nennen Sie Ihre Kontoverbindung und verweisen Sie auf den Anspruch auf Verzinsung nach § 551 Abs. 3 BGB.
4. Reagiert der Vermieter nicht, folgt eine Mahnung mit letzter Fristsetzung, danach Mahnbescheid oder Klage.

Mustertext zum Kopieren:

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Der Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück – was können Sie tun?

Setzen Sie eine letzte, kurze Frist schriftlich und kündigen Sie rechtliche Schritte an, wenn der Vermieter nach Ablauf der Prüf- und Überlegungsfrist weiterhin nicht zahlt.

Reagiert der Vermieter auf Ihre Zahlungsaufforderung nicht, gerät er nach Ablauf der gesetzten Frist in Verzug (§ 286 BGB) und schuldet zusätzlich Verzugszinsen (§ 288 BGB). Der nächste Schritt ist ein gerichtliches Mahnverfahren (Mahnbescheid) oder direkt eine Zahlungsklage. Für Streitigkeiten aus einem Wohnraummietverhältnis ist unabhängig vom Streitwert das Amtsgericht am Ort der Wohnung zuständig (§ 23 Nr. 2a GVG, § 29a ZPO). Ausführliche Schritte für den Fall, dass der Vermieter dauerhaft nicht zahlt, finden Sie im Ratgeber Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück.

Muss der Vermieter Zinsen auf die Kaution zahlen?

Ja. Nach § 551 Abs. 3 BGB muss der Vermieter eine als Kaution überlassene Geldsumme getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, „bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz" – die Erträge stehen Ihnen zu und erhöhen die Sicherheit.

Beispielrechnung (vereinfacht, ohne Zinseszins): Bei einer Kaution von 1.500 Euro und einem angenommenen Beispielzinssatz von 0,25 % pro Jahr über 24 Monate ergeben sich rund 7,50 Euro Zinsen (1.500 € × 0,25 % × 2 Jahre), die zusätzlich zur Kaution auszuzahlen sind. Der tatsächliche Zinssatz hängt vom Kreditinstitut und Zeitraum ab und kann höher oder niedriger liegen als in diesem Beispiel.

Wann verjährt der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution?

Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjährt nach der regulären Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB).

Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist – also fällig wurde – und Sie von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangen müssen (§ 199 Abs. 1 BGB). Läuft die Prüf- und Überlegungsfrist beispielsweise im Jahr 2026 ab und wird Ihr Rückzahlungsanspruch damit 2026 fällig, verjährt er bei rechtzeitiger Kenntnis regelmäßig zum 31.12.2029. Warten Sie nicht zu lange mit der Geltendmachung, um sich diese Frist nicht unnötig zu verkürzen.