Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück: Das können Sie jetzt tun

Was können Sie tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt? Das Wichtigste in Kürze

Zahlt Ihr Vermieter die Kaution nach dem Auszug nicht zurück, haben Sie als Mieter klar durchsetzbare Rechte – die wichtigsten Fakten im Überblick:

• Der Vermieter darf sich nur eine angemessene Prüffrist nehmen, üblicherweise nicht länger als drei bis sechs Monate.
• Reagiert er danach nicht, fordern Sie ihn schriftlich mit einer Frist von zwei Wochen zur Zahlung auf.
• Bleibt das erfolglos, können Sie einen Mahnbescheid beantragen oder direkt Klage beim Amtsgericht erheben.
• Der Anspruch verjährt nach drei Jahren (§ 195 BGB), gerechnet ab dem Ende des Jahres der Fälligkeit.
• Auf die Kaution stehen Ihnen Zinsen zu (§ 551 Abs. 3 BGB), bei Zahlungsverzug zusätzlich Verzugszinsen.
• Eine Strafanzeige hilft in den meisten Fällen nicht – der Streit ist zivilrechtlicher Natur.

Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Es gibt keine im Gesetz festgelegte Frist, bis wann der Vermieter die Kaution zurückzahlen muss – das Bürgerliche Gesetzbuch nennt keinen festen Zeitraum. Nach ständiger Rechtsprechung steht dem Vermieter aber nur eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist zu, innerhalb derer er offene Forderungen wie Schäden oder eine Nebenkostennachzahlung klären darf. In der Praxis bewegt sich diese Frist meist zwischen wenigen Wochen und sechs Monaten nach Mietende; je unkomplizierter das Mietverhältnis endete, desto kürzer sollte sie sein.

Steht bei Auszug die Nebenkostenabrechnung für den laufenden Zeitraum noch aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution bis zur Abrechnung zurückhalten. Da er die Betriebskostenabrechnung nach § 556 Abs. 3 BGB spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellen muss, kann sich der Einbehalt in diesem Fall entsprechend verlängern.

Eine ausführliche Übersicht zu allen Fristen rund um die Kautionsrückzahlung finden Sie in unserem Ratgeber Mietkaution: Rückzahlung und Frist.

Wofür darf der Vermieter die Kaution einbehalten – und wofür nicht?

Der Vermieter darf die Kaution nur mit tatsächlich bestehenden Forderungen aus dem Mietverhältnis verrechnen – dazu zählen rückständige Miete, eine Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung sowie Schäden an der Wohnung, die über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgehen und die Sie zu vertreten haben. Für jeden Einbehalt muss er die konkrete Forderung benennen und beziffern können; ein pauschaler Abzug ohne Begründung ist unzulässig.

Nicht einbehalten darf er die Kaution für normale Gebrauchsspuren wie leicht verblasste Tapeten oder abgetretenen Teppichboden, für Schönheitsreparaturen, wenn die entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam ist, oder für Ansprüche, die bereits verjährt oder nachweislich vor Ihrem Einzug entstanden sind. Auch Mängel, die im Übergabeprotokoll nicht dokumentiert wurden, kann er im Streitfall nur schwer nachträglich geltend machen.

Schritt 1: Wie mahnen Sie die Kautionsrückzahlung an? (Mustertext zum Kopieren)

Haben Sie den Vermieter bereits erfolglos zur Rückzahlung aufgefordert oder ist die übliche Prüffrist erkennbar abgelaufen, ist der nächste Schritt eine förmliche Mahnung mit letzter Fristsetzung vor dem Mahnbescheid – erst danach sind Mahnbescheid oder Klage sinnvoll, weil Sie den Zahlungsverzug des Vermieters nachweisen müssen. Setzen Sie eine Frist von zwei Wochen ab Zugang des Schreibens und verschicken Sie es nachweisbar, etwa per Einschreiben mit Rückschein und zusätzlich per E-Mail.

Mustertext zum Kopieren: Mahnung mit letzter Fristsetzung vor Mahnbescheid

Absender: Ihr vollständiger Name und aktuelle Anschrift

Empfänger: Name und Anschrift des Vermieters

Ort, Datum

Betreff: Letzte Fristsetzung zur Rückzahlung der Mietkaution für die Wohnung [frühere Anschrift]

Sehr geehrte Frau/Sehr geehrter Herr [Name],

am [Datum] habe ich die oben genannte Wohnung fristgerecht an Sie zurückgegeben; das Übergabeprotokoll wurde am [Datum] von beiden Seiten unterzeichnet. Die von mir geleistete Kaution in Höhe von [Betrag] Euro haben Sie bis heute nicht zurücküberwiesen.

Ich fordere Sie hiermit letztmalig auf, die Kaution abzüglich etwaiger konkret nachgewiesener und bezifferter Forderungen bis zum [Datum, 14 Tage ab Zugang] auf folgendes Konto zu überweisen: [IBAN, Kontoinhaber].

Sollte der Betrag nicht fristgerecht bei mir eingehen, werde ich ohne weitere Ankündigung einen gerichtlichen Mahnbescheid beantragen beziehungsweise Klage erheben. In diesem Fall tragen Sie zusätzlich die entstehenden Verfahrens- und Anwaltskosten.

Mit freundlichen Grüßen

[Unterschrift, Name]

Mit dem kostenlosen Werkzeug Kaution zurückfordern von binoro erstellen Sie dieses Schreiben in wenigen Minuten mit Ihren Daten, der passenden Frist und als letzte Mahnung vor dem Mahnbescheid.

Schritt 2: Wie beantragen Sie einen Mahnbescheid? Ablauf und Kosten

Reagiert der Vermieter nach Ablauf der gesetzten Frist nicht, können Sie beim zuständigen Mahngericht Ihres Bundeslandes online einen Mahnbescheid beantragen, etwa über das gemeinsame Online-Mahnverfahren der Landesjustizverwaltungen. Das Verfahren prüft die Forderung nicht inhaltlich, sondern stellt sie dem Vermieter formal zu; die Gerichtskosten richten sich nach dem Streitwert, also der Höhe der eingeforderten Kaution.

Der Vermieter hat danach zwei Wochen Zeit, Widerspruch einzulegen. Legt er keinen Widerspruch ein, können Sie einen Vollstreckungsbescheid beantragen, der wie ein rechtskräftiges Urteil vollstreckbar ist. Widerspricht er, geht das Verfahren nicht automatisch in ein Klageverfahren über: Erst wenn Sie (oder der Vermieter) ausdrücklich die Durchführung des streitigen Verfahrens beantragen, gibt das Mahngericht die Sache an das zuständige Gericht ab (§ 696 Abs. 1 ZPO). Ohne diesen Antrag bleibt es bei dem bloßen Widerspruch, und das Verfahren geht nicht von selbst weiter.

Schritt 3: Wie klagen Sie die Kaution ein? Kosten, Dauer und Anwaltskosten

Für eine Klage auf Rückzahlung der Kaution aus einem Wohnraummietverhältnis ist unabhängig vom Streitwert ausschließlich das Amtsgericht am Ort der vermieteten Wohnung zuständig (§ 23 Nr. 2a GVG in Verbindung mit § 29a ZPO); das Landgericht ist hier nie zuständig. Vor dem Amtsgericht besteht kein Anwaltszwang, Sie können sich also auch selbst vertreten – bei einer streitigen Verhandlung ist ein Anwalt aber oft trotzdem sinnvoll.

Wer den Prozess verliert, trägt grundsätzlich die gesamten Kosten – eigene und gegnerische Gerichts- sowie Anwaltskosten (§ 91 ZPO). Rechnen Sie je nach Gericht und Gegenwehr des Vermieters mit mehreren Monaten bis über einem Jahr Verfahrensdauer. Eine Rechtsschutzversicherung mit Mietrechtsbaustein übernimmt die Kosten häufig, sofern der Fall bei Vertragsabschluss noch nicht absehbar war.

Was gilt ohne Übergabeprotokoll oder wenn der Vermieter trotz sauberem Protokoll nicht zahlt?

Fehlt ein Übergabeprotokoll, trägt im Streitfall grundsätzlich der Vermieter die Beweislast dafür, dass die von ihm behaupteten Schäden tatsächlich bei Ihrem Auszug vorhanden waren und nicht schon vorher bestanden oder erst danach entstanden sind. Gelingt ihm dieser Nachweis nicht, hat er keine Rechtsgrundlage für den Einbehalt und muss die Kaution vollständig zurückzahlen.

Zahlt der Vermieter trotz eines beiderseits unterzeichneten Protokolls ohne Mängeleintrag dennoch nicht, fehlt ihm ebenfalls jede Grundlage für den Einbehalt. Beginnen Sie in diesem Fall sofort mit der schriftlichen Fristsetzung aus Schritt 1; Zeugen wie Nachmieter oder Mitbewohner sowie Fotos vom Übergabetag stärken zusätzlich Ihre Position, falls der Vermieter den Zustand später anders darstellt.

Der Vermieter ist unerreichbar, verstorben oder insolvent – was tun?

Ist der Vermieter unerreichbar, ermitteln Sie zunächst über eine Melderegisterauskunft beim zuständigen Einwohnermeldeamt seine aktuelle Anschrift; bleibt auch das erfolglos, lässt sich im Mahn- oder Klageverfahren beim Gericht eine öffentliche Zustellung beantragen. Bei einem Eigentümerwechsel während oder nach Ihrer Mietzeit haftet nach § 566a BGB grundsätzlich der neue Eigentümer für die Rückzahlung der Kaution; kann dieser nicht zahlen, haftet der frühere Vermieter subsidiär weiter.

Ist der Vermieter insolvent und war die Kaution entgegen § 551 Abs. 3 BGB nicht insolvenzfest getrennt von seinem Vermögen angelegt, müssen Sie Ihre Forderung als Insolvenzgläubiger beim Insolvenzverwalter zur Tabelle anmelden – eine vollständige Rückzahlung ist dann nicht garantiert.

Wann verjährt der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution?

Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjährt in der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB), gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch fällig wurde und Sie als Mieter davon Kenntnis hatten (§ 199 Abs. 1 BGB). Wurde die Kaution beispielsweise im Laufe des Jahres 2024 fällig, verjährt der Anspruch damit zum 31. Dezember 2027.

Weil der genaue Fälligkeitszeitpunkt selbst umstritten sein kann, sollten Sie nicht bis kurz vor Fristablauf warten: Ein rechtzeitig beantragter Mahnbescheid hemmt die Verjährung (§ 204 BGB) und sichert Ihren Anspruch, während Verhandlungen mit dem Vermieter weiterlaufen.

Hilft eine Strafanzeige oder die Polizei weiter?

Eine Strafanzeige hilft in den meisten Fällen nicht weiter, weil die verspätete oder verweigerte Kautionsrückzahlung ein zivilrechtlicher Streit ist – Polizei und Staatsanwaltschaft sind dafür grundsätzlich nicht zuständig und stellen ein Verfahren in der Regel ein. Nur wenn konkrete Anhaltspunkte für Betrug vorliegen (§ 263 StGB), etwa weil der Vermieter nachweislich von Anfang an nie zur Rückzahlung bereit war oder die Kaution bewusst zweckwidrig verwendet hat, kann eine Anzeige zusätzlich sinnvoll sein. Der wirksamere und schnellere Weg bleibt in aller Regel Mahnbescheid oder Klage.

Stehen mir Zinsen oder Schadensersatz auf die einbehaltene Kaution zu?

Ja, Ihnen stehen Zinsen und unter Umständen Schadensersatz zu. Der Vermieter muss eine Barkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen (§ 551 Abs. 3 BGB); diese Zinsen erhöhen die Kaution und stehen Ihnen bei der Rückzahlung zusätzlich zu.

Gerät der Vermieter mit der Rückzahlung in Verzug, können Sie zusätzlich Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz verlangen (§ 288 Abs. 1 BGB). War er bei Beauftragung Ihres Anwalts bereits in Verzug, können Sie außerdem die vorgerichtlichen Anwaltskosten als Verzugsschaden direkt von ihm ersetzt verlangen (§§ 280, 286 BGB).