Schönheitsreparaturen im Mietvertrag: Welche Klauseln sind unwirksam?

Was sind Schönheitsreparaturen im Mietvertrag?

Schönheitsreparaturen sind kosmetische Ausbesserungen, keine echten Instandsetzungen: Tapezieren und Streichen von Wänden und Decken, das Lackieren von Heizkörpern, Innentüren und Fensterinnenseiten sowie das Kalken oder Anstreichen von Bad und Küche gehören dazu. Nicht dazu zählen Reparaturen an der Bausubstanz oder Technik wie eine defekte Heizung oder ein undichtes Fenster – dafür ist immer der Vermieter zuständig, unabhängig davon, was im Mietvertrag steht. Nicht zu verwechseln sind Schönheitsreparaturen zudem mit der Kleinreparaturklausel, die kleine Reparaturen an Installationen betrifft und eigenen Wirksamkeitsregeln folgt.

Im Mietvertrag taucht der Begriff meist in einer eigenen Klausel auf, die festlegt, wer die Kosten trägt und in welchem Rhythmus renoviert werden soll. Genau diese Klausel ist es, die vor Gericht besonders häufig nicht standhält.

Wer ist laut Gesetz für Schönheitsreparaturen zuständig?

Gesetzlich ist der Vermieter zuständig. Nach § 535 Abs. 1 BGB muss er die Wohnung während der gesamten Mietzeit in dem Zustand erhalten, der sich aus dem Vertrag ergibt – dazu gehört auch, sie bei Bedarf zu renovieren. Diese Pflicht kann der Vermieter per Formularvertrag auf den Mieter übertragen, das ist grundsätzlich zulässig. Die Übertragung unterliegt aber der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB: Eine Klausel, die den Mieter unangemessen benachteiligt, ist unwirksam – und zwar von Anfang an, ohne dass irgendjemand widersprechen oder etwas anfechten müsste.

Ist die Klausel unwirksam, entsteht keine „mildere“ Ersatzpflicht. Es gilt vollständig die gesetzliche Regel: Der Vermieter muss die Wohnung nur in dem Zustand erhalten, in dem sie übergeben wurde – bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung schuldet er also keine kostenlose Neu-Renovierung. Verlangt der Mieter dennoch eine frische Renovierung, muss er sich nach der BGH-Rechtsprechung in der Regel etwa hälftig an den Kosten beteiligen (BGH, Urteil vom 08.07.2020, Az. VIII ZR 163/18).

Welche Schönheitsreparaturklauseln sind unwirksam?

Unwirksam sind vor allem drei Klauseltypen, die der Bundesgerichtshof in seinen Grundsatzurteilen vom 18. März 2015 eng begrenzt hat. Erstens die Abwälzung auf den Mieter, wenn die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde und der Vermieter dafür keinen angemessenen Ausgleich – etwa einen Mietnachlass oder Zuschuss – gezahlt hat (BGH, Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14). Zweitens starre Fristenpläne, die Renovierungsintervalle unabhängig vom tatsächlichen Abnutzungsgrad vorschreiben, etwa „alle drei Jahre Küche und Bad, alle fünf Jahre übrige Räume“. Zulässig sind dagegen weiche, am tatsächlichen Zustand orientierte Formulierungen. Drittens Quotenabgeltungsklauseln, die beim vorzeitigen Auszug einen anteiligen Kostenbeitrag nach einem Fristenplan verlangen – der BGH hält das für unwirksam, weil die Berechnung auf einer hypothetischen, für den Mieter kaum überschaubaren Grundlage beruht (BGH, Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13).

Die folgende Tabelle zeigt typische Formulierungen im Vergleich:

Wie erkennen Sie, ob Ihre Wohnung unrenoviert übergeben wurde?

Maßgeblich ist der Zustand bei Einzug, dokumentiert im Übergabeprotokoll und in Fotos vom ersten Tag. Als unrenoviert gilt eine Wohnung, wenn sie Gebrauchsspuren zeigt, die über eine normale Abnutzung hinausgehen – etwa vergilbte oder stark beschädigte Tapeten, abgeplatzte Farbe oder sichtbare Löcher und Risse. Fehlt ein aussagekräftiges Protokoll, können Zeugenaussagen, eigene Einzugsfotos oder die Korrespondenz mit dem Vermieter aus der Einzugszeit weiterhelfen. Je detaillierter das Protokoll den Zustand jedes Raums beschreibt, desto eher lässt sich später ein unrenovierter Zustand belegen – pauschale Vermerke wie „Wohnung in Ordnung“ reichen dafür meist nicht aus.

Wer keine Beweise hat, trägt im Streitfall die Darlegungs- und Beweislast für den unrenovierten Zustand. Deshalb lohnt es sich, den Zustand möglichst früh schriftlich festzuhalten – auch wenn der Vertrag zu diesem Zeitpunkt längst unterschrieben ist.

Müssen Sie beim Auszug trotzdem renovieren, wenn die Klausel unwirksam ist?

Nein. Ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, schulden Sie beim Auszug keine Renovierung – weder Streichen noch Tapezieren. An die Stelle der unwirksamen Klausel tritt die gesetzliche Regel aus § 535 Abs. 1 BGB, wonach der Vermieter zuständig ist. Das gilt unabhängig davon, ob im Vertrag ein starrer Fristenplan, eine Quotenabgeltung oder schlicht „der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen“ steht. Das gilt ebenso, wenn im Mietvertrag eine salvatorische Klausel steht – was eine solche Klausel wirklich bewirkt und was nicht, erklärt unser Ratgeber Salvatorische Klausel im Mietvertrag.

Ausführlicher zum Ablauf beim Auszug, zur Beweislast und zum Umgang mit dem Vermieter im konkreten Fall finden Sie im Artikel Schönheitsreparaturen bei Auszug.

Was tun, wenn der Vermieter auf einer unwirksamen Klausel besteht?

Widersprechen Sie schriftlich und mit Bezug auf die konkrete BGH-Rechtsprechung – das genügt in den meisten Fällen, weil sich die Rechtslage seit den Grundsatzurteilen von 2015 nicht mehr geändert hat. Ein kurzer, sachlicher Hinweis reicht oft aus:

„Sehr geehrte/r [Name], gemäß Übergabeprotokoll vom [Datum] wurde die Wohnung unrenoviert übergeben, ohne dass hierfür ein Ausgleich vereinbart wurde. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14) ist die Klausel zu den Schönheitsreparaturen in § [Nummer] unseres Mietvertrags daher unwirksam. Ich werde die Wohnung besenrein, aber ohne Renovierungsarbeiten zurückgeben. Mit freundlichen Grüßen, [Name]“

Bleibt der Vermieter dabei, hilft meist keine weitere Diskussion, sondern eine geprüfte Einschätzung des eigenen Vertrags – im Zweifel ergänzt um anwaltliche Beratung oder eine Anfrage beim Mieterverein.

Wie lassen Sie Ihren Mietvertrag auf unwirksame Klauseln prüfen?

Am zuverlässigsten mit einer strukturierten Prüfung, die jede Klausel einzeln gegen die aktuelle BGH-Rechtsprechung hält. Der Mietvertrag-Check von binoro liest Ihren hochgeladenen Vertrag vollständig und markiert unter anderem Schönheitsreparaturklauseln, Kleinreparaturklauseln und Kautionsregelungen mit einer Ampel, dem wörtlichen Zitat aus Ihrem Vertrag und der passenden Fundstelle. Der Kurzbefund ist kostenlos, der vollständige Report kostet 9,90 € inkl. USt.

Das ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall, zeigt Ihnen aber verlässlich, wo Sie genauer hinschauen sollten – bevor Sie beim Auszug unnötig renovieren oder eine überhöhte Abgeltung zahlen.