Was kostet ein Makler beim Hausverkauf wirklich?

Was kostet ein Makler beim Hausverkauf?

Ein Makler kostet beim Hausverkauf heute meist zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises als Maklerprovision (Gesamtprovision). Ihr Anteil als Verkäufer liegt dabei zwischen 2,98 und 3,57 Prozent, denn seit dem Gesetz vom 23. Dezember 2020 dürfen Sie als Auftraggeber des Maklers höchstens die Hälfte davon an den Käufer weiterreichen (§ 656d BGB). Bei einem Haus für 400.000 Euro sind das zwischen 11.900 und 14.280 Euro. Wie hoch der Satz in Ihrem Bundesland konkret liegt, welche Leistungen dafür enthalten sind und wann die Rechnung fällig wird, lesen Sie in den folgenden Abschnitten.

Wer zahlt die Maklerprovision – Käufer oder Verkäufer?

Wer die Maklerprovision zahlt, hängt davon ab, wer den Makler beauftragt – in der Praxis meist der Verkäufer, weil er das Objekt vermarkten lassen will. Verkaufen Sie eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus an einen Käufer, der als Verbraucher handelt, greift die Teilungsregel der §§ 656b bis 656d BGB: Beauftragen beide Seiten den Makler, muss die Provision auf beiden Seiten gleich hoch sein (§ 656c BGB); beauftragen nur Sie ihn, dürfen Sie höchstens die Hälfte Ihrer eigenen Provision an den Käufer weiterreichen – und erst, nachdem Sie Ihren Anteil nachweislich gezahlt haben (§ 656d BGB). Der Maklervertrag muss dafür zudem in Textform vorliegen (§ 656a BGB). Bei Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken oder wenn der Käufer gewerblich handelt, gilt diese Verbraucherschutzregel nicht, dort bleibt die Aufteilung frei verhandelbar. Alle Details zur Teilung und den Fristen finden Sie im Artikel Wer zahlt die Maklerprovision – Käufer oder Verkäufer?

Wie hoch ist die Maklerprovision in Ihrem Bundesland?

Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich nicht festgelegt und unterscheidet sich je nach Bundesland und regionaler Marktüblichkeit. Bundesweit üblich sind derzeit 5,95 bis 7,14 Prozent Gesamtprovision; in Hamburg, Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern liegen die ortsüblichen Sätze traditionell eher am unteren Ende dieser Spanne, in den meisten anderen Ländern eher am oberen. Die genauen Sätze für alle 16 Bundesländer mit Verkäufer- und Käuferanteil finden Sie in der Tabelle im Artikel Maklerprovision nach Bundesland.

Wie berechnen Sie Ihre Maklerkosten konkret?

Um Ihren Verkäuferanteil zu berechnen, multiplizieren Sie den Kaufpreis mit dem in Ihrer Region üblichen Provisionssatz und teilen ihn – sofern Sie den Makler allein beauftragt haben – höchstens hälftig mit dem Käufer. Die folgende Tabelle rechnet drei Kaufpreisstufen mit der bundesweit marktüblichen Gesamtprovision von 7,14 Prozent (6 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer) durch, aufgeteilt in den je hälftigen Verkäufer- und Käuferanteil von 3,57 Prozent:

Liegt der ortsübliche Satz in Ihrem Bundesland niedriger – etwa bei 5,95 Prozent Gesamtprovision –, sinkt Ihr Anteil entsprechend auf 2,98 Prozent des Kaufpreises. Für eine Berechnung mit dem in Ihrem Bundesland üblichen Satz nutzen Sie die Bundesland-Tabelle im Artikel Maklerprovision nach Bundesland.

Wann wird die Maklerprovision fällig – erst nach Kaufpreiszahlung?

Nein: Der gesetzliche Anspruch des Maklers auf seinen Lohn entsteht bereits mit dem wirksamen Abschluss des notariellen Kaufvertrags, nicht erst mit der späteren Zahlung des Kaufpreises (§ 652 BGB). Ist der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen – etwa vorbehaltlich einer Finanzierungszusage –, verschiebt sich die Fälligkeit erst auf den Bedingungseintritt. In der Praxis vereinbaren viele Maklerverträge trotzdem eine Zahlungsfrist von einigen Tagen bis wenigen Wochen nach der Beurkundung; das ist eine vertragliche Regelung, kein gesetzlicher Zwang, die Zahlung an den Eingang des Kaufpreises zu koppeln. Prüfen Sie die genaue Fälligkeitsklausel deshalb direkt in Ihrem Maklervertrag.

Ist die Maklerprovision verhandelbar – und wie verhandeln Sie als Verkäufer?

Ja: Die Maklerprovision ist in Deutschland frei verhandelbar, es gibt keine gesetzliche Gebührenordnung wie beim Notar. Verschaffen Sie sich vor der Beauftragung einen Überblick über mehrere Makler in Ihrer Stadt und deren Konditionen, statt den erstbesten Kontakt zu beauftragen – der Makler-Check wertet alle Makler Ihrer Stadt neutral nach Bewertungen, Erreichbarkeit und Warnsignalen aus; der kostenpflichtige Report (9,90 € inkl. USt) liefert zusätzlich eine Top-3-Empfehlung mit Gesprächsleitfaden. Weitere Hebel: Vergleichen Sie Innenprovision (Sie tragen den vollen Satz selbst, was das Objekt für Käufer attraktiver macht) gegen die hälftige Teilung, verhandeln Sie über die Vertragslaufzeit und die Bindung an einen Alleinauftrag, und lassen Sie sich den Leistungsumfang – insbesondere Marketingbudget und Anzahl der Besichtigungstermine – schriftlich zusagen, bevor Sie unterschreiben. Details zu Vertragsarten und Kündigung finden Sie im Artikel Maklervertrag.

Welche Leistungen bekommen Sie für die Provision?

Für die Provision übernimmt ein guter Makler die gesamte Vermarktung und Abwicklung, nicht nur die Besichtigung. Realistisch gehören diese Leistungen zum üblichen Leistungsumfang:

Nicht jeder Makler erbringt alle diese Leistungen im gleichen Umfang – deshalb lohnt sich ein Blick in den Maklervertrag, bevor Sie unterschreiben: Welche Leistungen sind konkret zugesagt, welche nur „nach Aufwand“?

Lohnt sich ein Makler – oder besser privat verkaufen?

Das hängt von Ihrer Zeit, Ihrer Verhandlungserfahrung und der Marktlage ab – eine pauschale Antwort gibt es nicht. Ein Makler übernimmt Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlung gegen die Provision und kann durch Marktkenntnis und professionelle Präsentation einen höheren erzielbaren Preis oder eine schnellere Vermarktungsdauer erreichen, die die Kosten zumindest teilweise ausgleicht. Wer selbst Zeit, Verhandlungsgeschick und Marktkenntnis mitbringt, spart sich die Provision komplett, trägt dafür aber Aufwand und Risiko der Vermarktung selbst – etwa Anfragen von unseriösen Interessenten oder Fehler im Exposé. Eine ausführliche Abwägung mit Checkliste finden Sie im Artikel Haus verkaufen ohne Makler.

Was kostet ein Makler bei einer Vermietung?

Bei der Vermietung gilt eine andere Regel als beim Verkauf: Seit dem Bestellerprinzip vom 1. Juni 2015 zahlt bei der Vermietung von Wohnraum grundsätzlich, wer den Makler beauftragt – in aller Regel also der Vermieter, nicht der Mietinteressent (§ 2 Absatz 1a WoVermRG). Verwechseln Sie das nicht mit dem Hausverkauf: Dort gilt die hälftige Teilungsregel der §§ 656b bis 656d BGB, nicht das Bestellerprinzip. Für die Vermietung Ihrer eigenen Immobilie relevante Fragen beantwortet der Artikel Haus vermieten.