Maklerprovision: Wie hoch ist sie – und wer zahlt?

Wie hoch ist die Maklerprovision 2026?

Die Maklerprovision liegt bundesweit marktüblich bei 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer – in Hamburg meist bei 6,25 Prozent, in Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern meist bei 5,95 Prozent. Diese Sätze sind Praxiswerte und keine gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren: Anders als beim Notar gibt es für Makler in Deutschland keine Gebührenordnung, die Höhe der Provision ist frei verhandelbar.

Die genannten Prozentsätze sind jeweils die Gesamtprovision, also die Summe aus Käufer- und Verkäuferanteil zusammen. Wie diese Summe zwischen beiden Seiten aufgeteilt werden darf, regeln seit dem 23. Dezember 2020 die §§ 656b bis 656d BGB – dazu mehr im nächsten Abschnitt. Die marktüblichen Sätze für alle 16 Bundesländer finden Sie in der Tabelle weiter unten.

Wer zahlt die Maklerprovision – Käufer oder Verkäufer?

Bei Kauf oder Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Sie als Verbraucher zahlen Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in aller Regel je zur Hälfte. Rechtlich sind dabei zwei Konstellationen zu unterscheiden (§ 656b BGB):

• Der Makler ist für beide Seiten tätig (Doppeltätigkeit): Dann darf er seinen Lohn nur verlangen, wenn Käufer und Verkäufer ihm eine Provision in gleicher Höhe versprochen haben. Weicht eine Vereinbarung davon ab, ist der gesamte Maklervertrag unwirksam (§ 656c BGB).
• Nur der Verkäufer beauftragt den Makler: Dann darf der Verkäufer höchstens die Hälfte seiner eigenen Provision an Sie als Käufer weiterreichen – und zwar erst, nachdem er seinen eigenen Anteil nachweislich gezahlt hat (§ 656d BGB).

Beide Regeln gelten nur für den Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher. Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses, eines unbebauten Grundstücks oder an einen gewerblichen Käufer bleibt die Verteilung dagegen vollständig frei verhandelbar – hier kann weiterhin allein der Verkäufer oder allein der Käufer die gesamte Provision tragen.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Ihrem Bundesland?

In den meisten Bundesländern liegt die marktübliche Gesamtprovision bei 7,14 Prozent des Kaufpreises, hälftig geteilt in 3,57 Prozent für den Käufer und 3,57 Prozent für den Verkäufer. Niedriger sind traditionell Hamburg mit rund 6,25 Prozent sowie Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern mit rund 5,95 Prozent. Die folgende Tabelle zeigt die marktüblichen Werte für alle 16 Bundesländer – als Orientierung, nicht als Rechtsanspruch: Im Einzelfall vereinbaren Makler auch andere Sätze.

Die Käuferanteile in Hamburg sowie in Bremen, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern sind auf zwei Nachkommastellen gerundet – exakt die Hälfte der Gesamtprovision sind 3,125 beziehungsweise 2,975 Prozent. Der Käuferanteil markiert zugleich die gesetzliche Obergrenze, wenn nur der Verkäufer den Makler beauftragt hat: Mehr als die Hälfte seiner Provision darf er nicht von Ihnen verlangen (§ 656d BGB). Für die Kaufnebenkosten insgesamt – also Maklerprovision zusammen mit Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten – liefert der Kaufnebenkosten-Rechner das vollständige Bild für Ihr Bundesland.

Wie berechnen Sie die Maklerprovision?

Sie berechnen die Maklerprovision, indem Sie den vereinbarten Prozentsatz auf den notariell beurkundeten Kaufpreis anwenden – nicht auf den Verkehrswert oder ein früheres Angebot. Bei der bundesweit üblichen Gesamtprovision von 7,14 Prozent entfallen 3,57 Prozentpunkte auf den Käuferanteil: 6 Prozent netto Maklerlohn zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer ergeben die Gesamtprovision von 7,14 Prozent, geteilt durch zwei.

Ein Rechenbeispiel für einen Kaufpreis von 400.000 Euro, je nach marktüblichem Satz in Ihrem Bundesland:

Diese Beträge gelten nur, wenn tatsächlich eine hälftige Teilung vereinbart ist. Beauftragen Sie als Käufer zusätzlich zum Verkäufermakler einen eigenen Makler, können für dessen Tätigkeit weitere Kosten anfallen, die nicht unter die Deckelung der §§ 656c und 656d BGB fallen.

Wann ist die Maklerprovision fällig – und wann müssen Sie nicht zahlen?

Die Maklerprovision wird fällig, sobald der notarielle Kaufvertrag wirksam zustande gekommen ist – vorausgesetzt, der Vertragsschluss beruht ursächlich auf dem Nachweis oder der Vermittlung des Maklers (§ 652 BGB). Fehlt dieser Kausalzusammenhang, entsteht gar kein Provisionsanspruch, selbst wenn Sie mit dem Makler in Kontakt standen.

Sie müssen keine Maklerprovision zahlen, wenn einer dieser Fälle vorliegt:

• Es besteht kein wirksamer Maklervertrag mit Ihnen – ein Exposé oder eine Besichtigung allein begründet noch keinen Zahlungsanspruch.
• Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses fehlt die nach § 656a BGB vorgeschriebene Textform des Maklervertrags.
• Der Kaufvertrag kommt ohne ursächlichen Zusammenhang mit der Maklertätigkeit zustande, etwa weil Sie den Verkäufer unabhängig vom Makler gefunden haben.
• Der Verkäufer hat als alleiniger Auftraggeber seinen eigenen Provisionsanteil noch nicht nachweislich gezahlt – dann kann er auch Ihren Anteil nicht wirksam verlangen (§ 656d Absatz 1 BGB).

Ist die Maklerprovision verhandelbar – und gibt es eine Obergrenze?

Ja, die Höhe der Maklerprovision ist frei verhandelbar. Gesetzlich gedeckelt ist nur, wie die Provision beim Verbraucherkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden darf – nicht ihre absolute Höhe. Eine allgemeine Preisobergrenze für Maklerprovisionen gibt es in Deutschland nicht.

Verhandlungsspielraum haben Sie vor allem, wenn Sie selbst den Makler beauftragen: Dann bestimmen Sie den Prozentsatz im Maklervertrag mit. In der Praxis lässt sich vor allem bei einem Makler-Alleinauftrag, einem bereits vorqualifizierten Interessentenkreis oder einem besonders leicht zu vermarktenden Objekt etwas erreichen. Wie seriös Makler in Ihrer Region arbeiten – bei Bewertungen, Erreichbarkeit und möglichen Warnsignalen –, zeigt Ihnen unser Makler-Check, bevor Sie sich auf einen Prozentsatz festlegen.

Wer zahlt den Makler bei der Vermietung einer Wohnung?

Bei der Vermietung von Wohnraum zahlt seit dem 1. Juni 2015 grundsätzlich, wer den Makler beauftragt hat – in der Praxis fast immer der Vermieter. Dieses sogenannte Bestellerprinzip ist im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) verankert: Ein Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis einer Mietwohnung nur dann ein Entgelt verlangen, wenn er den Auftrag ausschließlich wegen dessen Suchauftrag vom Vermieter erhalten hat (§ 2 Absatz 1a WoVermRG).

Für Sie als Mietinteressent bedeutet das: Meldet sich ein Makler, weil der Vermieter ihn mit der Neuvermietung beauftragt hat, zahlen Sie dafür keine Provision. Beauftragen Sie dagegen selbst aktiv einen Makler mit der Wohnungssuche, zahlen Sie ihn auch. Mit dem Immobilienkauf hat das Bestellerprinzip nichts zu tun – dort gelten stattdessen die in den vorigen Abschnitten beschriebenen §§ 656b bis 656d BGB.

Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?

Das hängt davon ab, ob Sie kaufen oder verkaufen und ob die Immobilie vermietet wird oder Sie selbst darin wohnen. Nutzen Sie die Immobilie selbst, ist die Maklerprovision weder beim Kauf noch beim Verkauf steuerlich absetzbar, weil es sich um private Lebensführung handelt.

Kaufen Sie dagegen eine Immobilie zur Vermietung, zählt die Maklerprovision zu den Anschaffungsnebenkosten (§ 255 Absatz 1 HGB) und erhöht die Bemessungsgrundlage für die Gebäude-AfA – sie mindert Ihre Steuerlast also nicht sofort, sondern verteilt über die gesamte Abschreibungsdauer. Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb der zehnjährigen Frist der Spekulationssteuer (§ 23 EStG), mindert die beim Verkauf gezahlte Maklerprovision als Veräußerungskosten den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Was nach Miete, Hausgeld, Zins, Tilgung und Steuer monatlich übrig bleibt, zeigt der kostenlose Überschuss-Rechner.