Erhaltungsaufwand
Was bedeutet das genau?
Erhaltungsaufwand sind Kosten für Reparatur- und Modernisierungsmaßnahmen, die den vorhandenen Zustand eines Gebäudes lediglich erhalten oder zeitgemäß instand setzen. Anders als der Herstellungsaufwand — eine wesentliche Verbesserung oder Erweiterung, die nur über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden darf (§ 7 EStG) — ist Erhaltungsaufwand im Jahr der Zahlung sofort in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar.
Eine wichtige Ausnahme ist der anschaffungsnahe Aufwand nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Instandsetzungs- und Modernisierungskosten, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf des Gebäudes anfallen und ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, gelten kraft Gesetzes als Herstellungskosten — selbst wenn es sich um gewöhnliche Reparaturen handelt. Ausgenommen sind Erweiterungen im Sinne des § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB sowie jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten. Größerer Erhaltungsaufwand an Wohngebäuden außerhalb des Betriebsvermögens kann auf Antrag gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV).
Rechtsgrundlage: § 6 EStG, § 82b EStDV
Beispiel
Frau Lehmann kauft 2026 eine vermietete Altbauwohnung für 200.000 Euro, wovon 150.000 Euro auf das Gebäude entfallen, und lässt im selben Jahr Bad und Elektrik für 25.000 Euro erneuern. Da diese Kosten mit rund 16,7 Prozent über der 15-Prozent-Grenze der Gebäude-Anschaffungskosten liegen, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten — sie mindern nicht sofort die Steuer, sondern erhöhen nur die jährliche Abschreibungsbasis.