Wohnung möbliert vermieten: Lohnt sich der Möblierungszuschlag?

Was heißt möbliert vermieten – und welche Ausstattung zählt dazu?

Eine Wohnung gilt als möbliert, wenn sie mit einer Grundausstattung übergeben wird, die dem Mieter das Wohnen ohne eigene Möbel ermöglicht – üblich sind mindestens Bett, Kleiderschrank, Tisch mit Sitzgelegenheiten sowie eine nutzbare Küche mit Herd, Kühlschrank und Grundgeschirr. Eine gesetzliche Definition, ab welcher Ausstattung eine Wohnung als „möbliert" gilt, gibt es nicht – das BGB kennt den Begriff „Möblierungszuschlag" gar nicht.

In der Praxis unterscheidet man zwischen teilmöblierten Wohnungen (Küche und einzelne Grundmöbel) und vollmöblierten Wohnungen (zusätzlich Sofa, Fernseher, Waschmaschine, Bettwäsche, Geschirr, oft auch WLAN). Je vollständiger die Ausstattung, desto eher lässt sich ein Möblierungszuschlag rechtssicher begründen – denn der Zuschlag muss einen tatsächlichen Wohnwertvorteil abbilden, keine pauschale Gebühr für das Wort „möbliert" im Exposé.

Lohnt sich möbliert vermieten – welche Vor- und Nachteile hat es für Vermieter?

Möbliert vermieten lohnt sich vor allem dann, wenn Sie eine Zielgruppe mit kurzer, planbarer Mietdauer ansprechen – etwa Berufspendler, Studierende oder internationale Fachkräfte – und bereit sind, höhere Anfangsinvestitionen sowie mehr Verwaltungsaufwand zu tragen.

• Vorteile: zusätzliche Einnahmen durch den Möblierungszuschlag, oft kürzere Leerstandszeiten in gefragten Lagen, planbare Zielgruppe, häufig höhere Zahlungsbereitschaft bei Vermietung auf Zeit.
• Nachteile: Anschaffungskosten für Möbel und Geräte, Verschleiß und Ersatzbeschaffung, höheres Streitpotenzial bei der Wohnungsübergabe wegen Schäden am Inventar, aufwendigere Steuererklärung durch die Abschreibung des Mobiliars.

Wirtschaftlich entscheidend ist, ob der erzielbare Zuschlag die tatsächlichen Kosten der Möblierung übersteigt – die Berechnung im nächsten Abschnitt liefert dafür die Grundlage.

Wie hoch darf der Möblierungszuschlag sein?

Für die Höhe des Möblierungszuschlags selbst gibt es keine gesetzliche Obergrenze – das Gesetz begrenzt stattdessen die Gesamtmiete aus Kaltmiete und Zuschlag. Wo die Mietpreisbremse gilt, darf diese Gesamtmiete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB) – mehr dazu im nächsten Abschnitt.

Unabhängig von der Mietpreisbremse gilt bundesweit die Grenze der Mietpreisüberhöhung: Nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) handelt ordnungswidrig, wer bei Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt – das Bußgeld kann bis zu 50.000 Euro betragen. Ein noch deutlicheres Missverhältnis zwischen Miete und Leistung kann nach § 291 Strafgesetzbuch (StGB) als Mietwucher strafbar sein, wenn zusätzlich die Zwangslage, die Unerfahrenheit, ein Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche des Mieters ausgenutzt wird.

Praktisch bedeutet das: Der Möblierungszuschlag muss nachvollziehbar aus dem tatsächlichen Wert und Zustand des Mobiliars hergeleitet sein – ein pauschaler Betrag ohne Berechnungsgrundlage hält weder einer gerichtlichen Prüfung noch der Mietpreisbremse stand.

Wie berechne ich den Möblierungszuschlag? (Praxis-Modelle mit Rechenbeispiel)

Den Möblierungszuschlag berechnen Sie in der Praxis über zwei gesetzlich nicht vorgeschriebene Modelle aus Rechtsprechung und Fachliteratur: eine lineare Abschreibung der Möbel plus Verzinsung des gebundenen Kapitals sowie das sogenannte Berliner Modell, das auf ein Urteil des Landgerichts Berlin zurückgeht (LG Berlin, Urteil vom 21.03.2003 – 63 S 365/01) und auch der amtlichen Berliner Leitlinie für Möblierungszuschläge zugrunde liegt.

Bei der linearen Abschreibung teilen Sie den Neuwert der Möbel durch die angenommene Nutzungsdauer in Monaten und addieren eine Verzinsung des im Durchschnitt noch gebundenen Kapitals. Das Berliner Modell setzt stattdessen pauschal 2 Prozent des aktuellen Zeitwerts der Möbel pro Monat an – der Zeitwert sinkt mit zunehmendem Alter der Möbel. In der Praxis wird für Wohnungseinrichtung häufig eine Nutzungsdauer von rund 10 Jahren angesetzt – danach gilt das Mobiliar wirtschaftlich als abgeschrieben.

Rechenbeispiel für Möbel mit einem Neuwert von 8.000 Euro, die bei Vertragsbeginn bereits 4 von 10 Jahren Nutzungsdauer hinter sich haben (Zeitwert damit noch 60 Prozent des Neuwerts):

Beide Modelle liefern nur eine Bandbreite, keinen exakten gesetzlichen Betrag – je nach angesetztem Zinssatz, Nutzungsdauer und Alter der Möbel weichen die Ergebnisse voneinander ab. Wichtig ist, dass Sie Neuwert, Anschaffungsdatum und Nutzungsdauer der Möbel dokumentieren, damit sich der Zuschlag im Streitfall nachvollziehen lässt.

Gilt die Mietpreisbremse bei möblierten Wohnungen?

Ja, die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch bei möblierten Wohnungen: Der Möblierungszuschlag zählt zur Miete im Sinne von § 556d BGB und fließt in die Berechnung der zulässigen Höchstmiete ein – er lässt sich nicht als separate, von der Mietpreisbremse ausgenommene Position ausweisen.

Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten, die eine Landesregierung per Rechtsverordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen hat; solche Verordnungen laufen spätestens Ende 2029 aus (§ 556d Abs. 2 BGB). Dort darf die Miete bei Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen – Ausnahmen bestehen unter anderem für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sowie für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f BGB).

Vollständig ausgeschlossen ist die Mietpreisbremse nur für die drei in § 549 Abs. 2 BGB abschließend genannten Fallgruppen: Wohnraum, der nachweislich nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird (Nr. 1); ein möbliertes Zimmer in der selbst bewohnten Vermieterwohnung, das dem Mieter nicht zum dauerhaften Gebrauch mit seiner Familie überlassen wird (Nr. 2 – siehe Abschnitt Kündigungsfristen); sowie Wohnraum, den ein Wohlfahrtsverband für Menschen mit dringendem Wohnungsbedarf anmietet (Nr. 3). Für jede andere möblierte Wohnung – also den Regelfall einer eigenständig und dauerhaft vermieteten Wohnung – gilt die Mietpreisbremse uneingeschränkt; allein die Möblierung begründet keine Ausnahme.

Was muss in den Mietvertrag? (Zuschlag ausweisen, Inventarliste, Übergabeprotokoll)

Der Möblierungszuschlag muss im Mietvertrag nicht separat ausgewiesen werden – rechtlich reicht eine einheitliche Gesamtmiete. Empfehlenswert ist die gesonderte Ausweisung trotzdem, weil sie im Streitfall belegt, wie sich die Miete zusammensetzt, und weil sie bei einer späteren Mieterhöhung oder beim Auszug nachvollziehbar macht, welcher Anteil auf die Möblierung entfällt.

Unverzichtbar ist dagegen eine detaillierte Inventarliste mit Zustand, Wert und Anschaffungsjahr jedes Möbelstücks – sie wird Bestandteil des Übergabeprotokolls bei Ein- und Auszug und ist die Grundlage dafür, dass Sie Beschädigungen über die vertragsgemäße Abnutzung hinaus geltend machen können. Für den Mietvertrag selbst lässt sich mit dem Mietvertrag-Generator von binoro ein rechtssicherer Vertrag inklusive Klauseln für Möblierung und Inventar erstellen.

Welche Kündigungsfristen gelten bei möblierter Vermietung?

Für eine normale möblierte Wohnung gelten dieselben gesetzlichen Kündigungsfristen wie bei jeder unmöblierten Wohnung: Der Vermieter kann nach § 573c Abs. 1 BGB spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, sofern ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf vorliegt – die Frist verlängert sich nach fünf und acht Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate.

Ein verbreiteter Irrtum ist, dass jede möblierte Wohnung ein kurzfristiges Sonderkündigungsrecht des Vermieters auslöst. Das stimmt nicht: Die verkürzte Kündigungsfrist – die Kündigung ist dann spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats zulässig (§ 573c Abs. 3 BGB) – gilt ausschließlich für Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB – also nur für ein möbliertes Zimmer, das Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist, sofern der Mieter dort nicht dauerhaft mit seiner Familie oder in einem gemeinsamen Haushalt lebt. Für diesen Sonderfall braucht der Vermieter zudem keinen Kündigungsgrund wie Eigenbedarf. Vermietet ein Vermieter dagegen eine eigenständige möblierte Wohnung – auch eine komplett eingerichtete Ein-Zimmer-Wohnung – gelten die regulären Kündigungsfristen und der reguläre Kündigungsschutz wie bei unmöbliertem Wohnraum.

Wie setze ich Möbel und Möblierungszuschlag steuerlich ab?

Den Möblierungszuschlag versteuern Sie zusammen mit der übrigen Miete als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Einkommensteuergesetz (EStG); im Gegenzug können Sie die Anschaffungskosten der Möbel als Werbungskosten geltend machen.

Einzelne Möbelstücke mit Anschaffungskosten bis 800 Euro netto gelten als geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) und lassen sich nach § 6 Abs. 2 EStG im Jahr der Anschaffung sofort in voller Höhe absetzen. Teurere Anschaffungen – etwa eine komplette Einbauküche – schreiben Sie linear über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer ab, orientiert an den amtlichen AfA-Tabellen. Bewahren Sie Rechnungen und ein Anlagenverzeichnis auf: Dieselben Werte – Neuwert, Anschaffungsdatum, Nutzungsdauer – benötigen Sie auch, um den Möblierungszuschlag nach dem Berliner Modell oder über lineare Abschreibung und Verzinsung zu berechnen und zu belegen.

Wann ist ein befristeter Mietvertrag für eine möblierte Wohnung zulässig?

Ein regulärer Zeitmietvertrag über eine möblierte Wohnung ist nur zulässig, wenn einer der drei in § 575 Abs. 1 BGB abschließend genannten Gründe vorliegt und dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wird: Eigenbedarf des Vermieters nach Ablauf der Mietzeit, ein zulässiger Abriss oder wesentlicher Umbau, oder die Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten. Fehlt ein solcher Grund, gilt der Mietvertrag automatisch als unbefristet – unabhängig davon, ob die Wohnung möbliert ist.

Davon zu unterscheiden ist die Vermietung „nur zum vorübergehenden Gebrauch" nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB, die klassisches „Wohnen auf Zeit" wie eine Zwischenmiete während einer Sanierung oder befristete Montageeinsätze rechtlich trägt. Hier gelten weder Mietpreisbremse noch die üblichen Kündigungsschutzvorschriften – vorausgesetzt, der temporäre Zweck ist im Vertrag erkennbar und tatsächlich gegeben. Ein möbliertes Wohnzimmer allein macht aus einem normalen, dauerhaft angelegten Mietverhältnis keinen Fall des vorübergehenden Gebrauchs.