Hauptmieter kündigt oder zieht aus: Was passiert mit dem Untermieter?

Was passiert mit dem Untermieter, wenn der Hauptmieter kündigt?

Das Untermietverhältnis bleibt zunächst bestehen, doch der Untermieter verliert mit dem Ende des Hauptmietvertrags jede rechtliche Grundlage, in der Wohnung zu bleiben: Der Vermieter kennt ihn vertraglich nicht und kann sie direkt von ihm herausverlangen (§ 546 Abs. 2 BGB, Stand 03.08.2026). Die drei häufigsten Fälle – mit ausziehen, bleiben wollen, übernehmen – zeigt die Tabelle weiter unten. Wie sich die Rollen Hauptmieter, Mitmieter und Untermieter unterscheiden, erklärt der Ratgeber Hauptmieter, Mitmieter, Untermieter.

Für den Hauptmieter heißt das: Er haftet bis zur Rückgabe der Wohnung weiter für ein dem Untermieter beim Gebrauch zur Last fallendes Verschulden wie für eigenes – auch nach der eigenen Kündigung (§ 540 Abs. 2 BGB, Stand 03.08.2026). Er sollte das Untermietverhältnis deshalb rechtzeitig mit dem Untermieter klären. Wohnt der Hauptmieter schon vor der Kündigung dauerhaft nicht mehr selbst in der Wohnung, gelten zusätzliche Regeln – dazu der Ratgeber Hauptmieter wohnt nicht in der Wohnung.

Endet der Untermietvertrag automatisch, wenn der Hauptmietvertrag endet?

Nein: Der Untermietvertrag ist ein eigenständiger Vertrag zwischen Hauptmieter und Untermieter und endet nicht automatisch mit dem Hauptmietvertrag. Er muss gesondert gekündigt oder einvernehmlich aufgehoben werden – sonst besteht er fort, auch wenn die Wohnung längst zurückgegeben werden muss.

Diese Trennung schützt den Untermieter aber nicht vor dem Vermieter: Gegenüber dem Eigentümer hat er kein eigenes Besitzrecht. Endet der Hauptmietvertrag, kann der Vermieter die Wohnung nach § 546 Abs. 2 BGB direkt vom Untermieter zurückfordern (Stand 03.08.2026). Wie ein Untermietvertrag korrekt aufgesetzt wird, zeigt unsere Untermietvertrag-Vorlage.

Was passiert in den drei Fällen: mit ausziehen, bleiben wollen oder übernehmen?

Die drei häufigsten Fälle unterscheiden sich deutlich: Nur wer die Wohnung mit Zustimmung des Vermieters offiziell übernimmt, hat am Ende ein eigenes, gesichertes Wohnrecht – ausziehen oder unerlaubt bleiben führt dagegen zu Räumung oder Herausgabeanspruch des Vermieters.

Einzige gesetzliche Ausnahme ist die gewerbliche Weitervermietung: Der Vermieter tritt hier bei Vertragsende automatisch in den Untermietvertrag ein, eine für den Untermieter nachteilige Abweichung ist unwirksam (§ 565 Abs. 1 und Abs. 3 BGB, Stand 03.08.2026). Bei privater Untervermietung gilt das nicht.

Welche Kündigungsfrist gilt, wenn der Hauptmieter dem Untermieter kündigt?

Das hängt vom Fall ab (siehe Tabelle): Im Normalfall braucht der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse und rund drei Monate, die sich nach 5 bzw. 8 Jahren Untermiete auf 6 bzw. 9 Monate verlängern (§ 573, § 573c Abs. 1 BGB, Stand 03.08.2026); wohnt er selbst in der Wohnung, gilt für ein unmöbliertes Zimmer ohne Kündigungsgrund eine um 3 Monate längere Frist (§ 573a Abs. 2 BGB), für ein möbliertes Zimmer an eine Einzelperson ohne Kündigungsgrund eine deutlich kürzere Frist.

Diese Fristen darf ein Untermietvertrag nicht zum Nachteil des Untermieters verkürzen – eine abweichende Vereinbarung wäre unwirksam (§ 573c Abs. 4 BGB, Stand 03.08.2026). Ihre konkrete Frist berechnet unser kostenloser Kündigungsfristen-Rechner; mehr dazu: Kündigungsfrist Wohnung und, für möblierte Zimmer, Wohnung möbliert vermieten.

Wie wird der Untermieter zum neuen Hauptmieter?

Der Untermieter wird nur dann neuer Hauptmieter, wenn der Vermieter dem ausdrücklich zustimmt – einen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es nicht (Stand 03.08.2026). In der Praxis läuft das über zwei Wege: Entweder unterschreibt der Vermieter mit dem bisherigen Untermieter einen komplett neuen Mietvertrag, oder alle drei Beteiligten – Vermieter, bisheriger Hauptmieter und Untermieter – vereinbaren gemeinsam eine Vertragsübernahme, bei der der bisherige Hauptmieter ausscheidet.

Damit das gelingt, sollte der Untermieter dem Vermieter frühzeitig seine Bonität nachweisen und aktiv um ein Gespräch bitten. Wie ein solcher Wechsel rechtssicher dokumentiert wird, zeigt unser Ratgeber Mietvertrag umschreiben. Alternativ kann der Hauptmieter auch einen fremden Nachmieter vorschlagen, siehe Nachmieter stellen.

Was passiert, wenn der Untermieter nach der Kündigung nicht auszieht?

Zieht der Untermieter trotz Ende des Hauptmietvertrags nicht aus, kann der Vermieter die Wohnung direkt von ihm herausverlangen und notfalls im Wege der Räumungsklage durchsetzen (§ 546 Abs. 2 BGB, Stand 03.08.2026) – der Untermieter kann sich dabei nicht auf seinen eigenen Untermietvertrag berufen, weil dieser den Vermieter nicht bindet. Der Hauptmieter bleibt daneben selbst zur rechtzeitigen und vollständigen Rückgabe der Wohnung an den Vermieter verpflichtet (§ 546 Abs. 1 BGB, Stand 03.08.2026) und haftet für ein dem Untermieter beim Gebrauch zur Last fallendes Verschulden wie für eigenes, etwa Schäden an der Wohnung (§ 540 Abs. 2 BGB, Stand 03.08.2026).

Praktisch bedeutet das: Der Hauptmieter sollte den Auszugstermin frühzeitig schriftlich mit dem Untermieter klären. Zieht ein Mitbewohner grundsätzlich nicht aus, hilft unser Ratgeber Mieter zieht nicht aus.