Hauptmieter, Mitmieter, Untermieter: Wer hat welche Rechte und Pflichten?

Was ist ein Hauptmieter, was ein Mitmieter, was ein Untermieter?

Der Hauptmieter hat den Mietvertrag direkt mit dem Vermieter geschlossen, der Mitmieter steht als weitere Vertragspartei im selben Vertrag, und der Untermieter hat gar keinen Vertrag mit dem Vermieter, sondern nur mit dem Hauptmieter. Die Tabelle unten zeigt Haftung, Kündigung und Fristen aller drei Rollen.

Überlässt ein Mieter mit Erlaubnis des Vermieters einer weiteren Person die Wohnung oder einen Teil davon, ohne dass diese im Hauptmietvertrag steht, ist das Untermiete nach § 540 BGB (Stand 03.08.2026, live geprüft). Stehen dagegen mehrere Personen gemeinsam im Mietvertrag, sind sie Mitmieter mit derselben rechtlichen Stellung wie ein einzelner Hauptmieter.

Wie unterscheiden sich Hauptmieter, Mitmieter und Untermieter bei Vertrag, Haftung, Kündigung und Frist?

Die drei Rollen unterscheiden sich in fünf Punkten: Vertragspartner, Haftung für die Miete, Kündigungsrecht, geltende Frist und nötige Zustimmung — die folgende Tabelle zeigt jede Zeile mit der zugehörigen Rechtsgrundlage (Stand 03.08.2026, alle Normen live geprüft).

Welche Rechte und Pflichten hat der Hauptmieter?

Der Hauptmieter schuldet dem Vermieter die volle Miete und braucht dessen Erlaubnis, bevor er Teile der Wohnung an einen Dritten weitergibt. Entsteht nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse — etwa ein längerer Auslandsaufenthalt —, muss der Vermieter die Erlaubnis für einen Teil der Wohnung erteilen; verweigern darf er nur bei wichtigem Grund in der Person des Dritten, drohender Überbelegung oder sonstiger Unzumutbarkeit, und darf sie an eine angemessene Mieterhöhung koppeln (§ 553 Abs. 1 und 2 BGB, Stand 03.08.2026, live geprüft). Für die komplette Wohnung besteht dieser Anspruch nicht. Verweigert der Vermieter zu Unrecht, kann der Hauptmieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 540 Abs. 1 BGB).

Der Bundesgerichtshof hat konkretisiert: Ein berechtigtes Interesse kann bereits ein befristeter berufsbedingter Auslandsaufenthalt von rund eineinhalb Jahren sein; selbst bei einer Einzimmerwohnung genügt es, den Gewahrsam nicht vollständig aufzugeben — etwa persönliche Gegenstände in einem abgetrennten Bereich und ein zurückbehaltener Schlüssel (BGH, Urteil vom 13.09.2023, VIII ZR 109/22); kein berechtigtes Interesse besteht dagegen bei einem Gewinn oberhalb der eigenen Wohnkosten (BGH, Urteil vom 28.01.2026, VIII ZR 228/23; beide live geprüft 03.08.2026). Vermietet er ohne Erlaubnis unter, drohen Abmahnung und fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 3 BGB). Mehr dazu im Ratgeber Untermietvertrag: Vorlage und was geregelt sein muss und in der kostenlosen Untervermietung & Untermietvertrag-Checkliste weiter unten.

Welche Rechte und Pflichten haben Mitmieter im gemeinsamen Mietvertrag?

Mitmieter haften dem Vermieter für die volle Miete als Gesamtschuldner — er kann sie nach Belieben ganz oder teilweise von jedem einzelnen Mitmieter verlangen, unabhängig von einer internen Aufteilung (§ 421 BGB, Stand 03.08.2026, live geprüft). Zahlt ein Mitmieter seinen Anteil nicht, müssen die übrigen das gegenüber dem Vermieter trotzdem ausgleichen; wie sich das löst, zeigt der Ratgeber Beide stehen im Mietvertrag, einer zahlt nicht.

Ein einzelner Mitmieter kann den gemeinsamen Vertrag nicht allein kündigen — dafür müssen entweder alle gemeinsam kündigen, oder der Ausziehende braucht eine Entlassungsvereinbarung, der auch der Vermieter zustimmt; einen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es nicht. Die Auswege zeigt der Ratgeber Gemeinsamer Mietvertrag, einer will nicht kündigen; ob überhaupt beide Partner im Vertrag stehen müssen, klärt der Ratgeber Müssen beide Partner im Mietvertrag stehen?.

Welche Rechte und Pflichten hat der Untermieter — und gegenüber wem?

Der Untermieter hat seine Rechte und Pflichten ausschließlich gegenüber dem Hauptmieter, nicht gegenüber dem Vermieter — er hat keinen eigenen Vertrag mit dem Eigentümer der Wohnung (§ 540 Abs. 1 BGB, Stand 03.08.2026, live geprüft). Er zahlt die Untermiete an den Hauptmieter und wendet sich auch bei Mängeln oder Nebenkostenfragen an ihn, nicht an den Vermieter.

Diese fehlende direkte Bindung hat eine wichtige Kehrseite: Endet der Hauptmietvertrag — durch Kündigung des Hauptmieters, des Vermieters oder einvernehmlich —, kann der Vermieter die Wohnung auch direkt vom Untermieter herausverlangen (§ 546 Abs. 2 BGB). Ein eigenes Bleiberecht gegenüber dem Eigentümer hat der Untermieter also nicht. Wer seinen eigenen Untermietvertrag prüfen lassen will, findet dafür das Werkzeug weiter unten.

Was passiert, wenn der Hauptmieter kündigt oder auszieht?

Kündigt oder verlässt der Hauptmieter die Wohnung, endet damit die rechtliche Grundlage für den Untermieter — der Vermieter kann die Wohnung direkt von ihm zurückverlangen, weil kein eigenes Vertragsverhältnis mit dem Vermieter besteht (§ 546 Abs. 2 BGB, Stand 03.08.2026, live geprüft). Die drei häufigsten Fälle — mit ausziehen, bleiben wollen oder übernehmen — ordnet der Ratgeber Hauptmieter kündigt oder zieht aus: Was passiert mit dem Untermieter? ein; den umgekehrten Fall, in dem der Hauptmieter im Vertrag bleibt, aber selbst nicht mehr dort wohnt, behandelt der Ratgeber Hauptmieter wohnt nicht in der Wohnung: Ist das erlaubt?.

Bei Mitmietern ist die Lage anders: Zieht einer aus, endet der Vertrag nicht automatisch — er bleibt Vertragspartei und haftet als Gesamtschuldner weiter, bis eine Entlassungsvereinbarung mit dem Vermieter zustande kommt. Die passende Frist liefert der Kündigungsfristen-Rechner.

Wie ändert sich eine Rolle: Mitmieter entlassen, Hauptmieter wechseln, Untermieter wird Hauptmieter?

Jede Änderung einer Rolle — ein Mitmieter zieht aus, ein neuer zieht ein, oder ein Untermieter soll selbst Hauptmieter werden — braucht die Zustimmung des Vermieters; einen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es nicht. In der Praxis läuft das über eine dreiseitige Vereinbarung zwischen ausscheidendem, verbleibendem (oder neuem) Mieter und dem Vermieter. Ein kostenloses Muster bietet der Ratgeber Gemeinsamer Mietvertrag, einer zieht aus: Vorlage, den Ablauf der Umschreibung der Ratgeber Mietvertrag umschreiben.

Für den ausscheidenden Mitmieter ist wichtig, Haftung und Kaution sauber zu regeln — sonst bleibt die Gesamtschuldnerhaftung nach § 421 BGB bestehen; wie das bei zwei Hauptmietern abläuft, rechnet der Ratgeber Zwei Hauptmieter, einer zieht aus: Was passiert mit der Kaution? vor. Den kostenlosen Check dazu bietet das Werkzeug Mitmieter zieht aus — Check & Dokumente weiter unten.