Zwei Hauptmieter, einer zieht aus: Was passiert mit der Kaution?

Bekommt der ausziehende Mieter seine Kaution vom Vermieter zurück?

Nein: Solange der Mietvertrag mit dem verbleibenden Mieter fortbesteht, zahlt der Vermieter dem Ausziehenden grundsätzlich keinen Kautionsanteil aus. Zwei Hauptmieter sind gegenüber dem Vermieter gemeinsame Gläubiger der Kaution – er darf nur an beide zusammen leisten, nicht an einen von ihnen allein (§ 432 Abs. 1 BGB, Stand: 03.08.2026). Die Sicherheit bleibt deshalb für den weiterlaufenden Vertrag gebunden, bis dieser insgesamt endet.

Das unterscheidet die Situation vom Auszug nach Vertragsende: Wann und in welchem Rahmen der Vermieter die Kaution nach dem Ende des gesamten Mietverhältnisses auszahlt, lesen Sie im Ratgeber Mietkaution: Rückzahlung und Frist. Bei einem laufenden Vertrag mit nur einem ausziehenden Mieter findet die Klärung dagegen unter den Mietern selbst statt.

Warum bleibt die Kaution gebunden, solange der Mietvertrag läuft?

Weil die Kaution rechtlich beiden Mietern gemeinsam und nicht anteilig zusteht: Nach § 432 Abs. 1 BGB (Stand: 03.08.2026) darf der Vermieter bei dieser unteilbaren Leistung nicht an einen der beiden Mieter allein auszahlen, sondern nur an beide gemeinsam. Gleichzeitig sichert die Kaution weiterhin sämtliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis ab: Miet- und Nebenkostenrückstände, Schönheitsreparaturen oder Schäden, die während der gesamten Mietzeit entstehen – auch nach dem Auszug des einen Mieters.

Der gemeinsame Mietvertrag läuft mit denselben Pflichten weiter, nur die Zahl der Schuldner ändert sich vorerst nicht (siehe dazu Gemeinsamer Mietvertrag: Einer will nicht kündigen).

Wie lösen die Mieter den Kautionsanteil untereinander ab?

Der verbleibende Mieter oder ein neuer Mitbewohner zahlt dem Ausziehenden seinen rechnerischen Kautionsanteil aus eigener Tasche aus, weil der Vermieter selbst nicht auszahlt. Im Innenverhältnis sind mehrere Mieter zu gleichen Anteilen ausgleichspflichtig, soweit nichts anderes vereinbart ist (§ 426 Abs. 1 BGB, Stand: 03.08.2026) – bei zwei gleich beteiligten Hauptmietern also grundsätzlich zur Hälfte.

Die folgende Beispielrechnung zeigt eine typische Ablösung:

Halten Sie die Ablösung schriftlich fest – Betrag, Zahlungsdatum und ob damit alle Ansprüche rund um die Kaution erledigt sind. Das Werkzeug Mitmieter zieht aus – Check & Dokumente ordnet Ihren Fall kostenlos rechtlich ein und zeigt mit Ampel und Handlungsplan, was noch zu klären ist.

Was gilt bei Schäden, die erst nach der Ablösung entdeckt werden?

Zwischen den Mietern bindet die Ablösung nur, was zum Zeitpunkt der Zahlung bekannt oder vereinbart war – für danach entdeckte Schäden brauchen Sie eine ausdrückliche Regelung, sonst ist strittig, wer dafür aufkommt. Gegenüber dem Vermieter ändert die private Ablösung ohnehin nichts: Ohne förmliche Entlassung aus dem Mietvertrag haftet der Ausgezogene für solche Schäden als Gesamtschuldner weiter mit (§ 421 BGB, Stand: 03.08.2026) – mehr dazu im Abschnitt zum Risiko ohne Entlassung.

Deshalb empfiehlt sich entweder ein Risikoeinbehalt wie im Rechenbeispiel oder eine Frist, bis zu der spätere Ansprüche noch geltend gemacht werden dürfen – beides gehört in die schriftliche Ablösungs- oder Entlassungsvereinbarung.

Wie tauschen Sie die Kaution gegenüber dem Vermieter aus?

Nur mit Mitwirkung des Vermieters: Er muss der Auszahlung der alten Kaution an den Ausziehenden und der Übernahme einer neuen Sicherheit durch den verbleibenden oder neu einziehenden Mieter ausdrücklich zustimmen, denn eine Vertragsänderung kommt nur durch Vereinbarung aller Beteiligten zustande – ein einseitiger Anspruch darauf besteht nicht (§ 311 Abs. 1 BGB, Stand: 03.08.2026).

In der Praxis läuft der Austausch meist so ab: Der neue oder verbleibende Mieter zahlt eine neue Kaution in Höhe der bisherigen an den Vermieter, der im Gegenzug die alte Kaution an den Ausziehenden auszahlt – eine saubere Lösung, weil danach kein Geld mehr zwischen den Mietern offensteht.

Was gehört zur Kaution in die Entlassungsvereinbarung?

In die Entlassungsvereinbarung gehören mindestens vier Punkte: der abgelöste Kautionsbetrag, wer ihn an wen zahlt und bis wann, eine Freistellungsklausel, die künftige Ansprüche rund um die Kaution zwischen den Mietern als erledigt erklärt, und die Bestätigung, ab wann der Ausziehende nicht mehr Vertragspartei ist. Ohne diese Entlassung durch den Vermieter bleibt der Ausziehende trotz Ablösung Vertragspartei und Gesamtschuldner (§ 421 BGB, Stand: 03.08.2026).

Ein Muster für diese dreiseitige Vereinbarung bietet der Ratgeber Vorlage für die Entlassung aus dem Mietvertrag; der Mietaufhebungsvertrag beendet dagegen den gesamten Vertrag und passt nur, wenn beide Mieter gemeinsam ausziehen. Das Werkzeug Mitmieter zieht aus – Check & Dokumente stellt passende Dokumentenpakete für Mieter oder Vermieter für 9,90 € inkl. USt bereit.

Was riskiert der Ausgezogene ohne Entlassung aus dem Vertrag?

Ohne förmliche Entlassung haftet der Ausgezogene weiter für alles, was aus dem gemeinsamen Mietverhältnis entsteht – auch für Verbindlichkeiten nach seinem Auszug. Als Gesamtschuldner kann der Vermieter die volle Miete, Nebenkostennachzahlungen oder Schadenersatz wahlweise vom Ausgezogenen oder vom verbliebenen Mieter verlangen, bis alles beglichen ist (§ 421 BGB, Stand: 03.08.2026). Das betrifft auch Nebenkostenabrechnungen: Der Vermieter darf noch bis zu zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums nachfordern (§ 556 Abs. 3 BGB, Stand: 03.08.2026) – diese Frist läuft unabhängig davon weiter, ob der Ausgezogene die Wohnung längst verlassen hat.

Ein Ausgleich unter den Mietern ändert daran gegenüber dem Vermieter nichts; er sichert nur, dass sich der Ausgezogene intern beim verbliebenen Mieter erholen kann (§ 426 Abs. 1 BGB, Stand: 03.08.2026).

Was gilt bei Trennung oder WG-Wechsel mit neuem Mitbewohner?

Bei Trennung und bei einem WG-Wechsel gilt dieselbe Mechanik: Der Vermieter zahlt die Kaution nicht an den Ausziehenden aus, solange der Vertrag mit den verbliebenen Bewohnern läuft – Ablösung und Entlassung regeln die Beteiligten unter sich. Ein neu einziehender Mitbewohner kann die Rolle des Ausziehenden übernehmen und dessen Kautionsanteil sowie Vertragsposition ausgleichen, wenn Vermieter, bisherige und neue Mieter das gemeinsam vereinbaren.

Mehr zur Trennung in der gemeinsamen Wohnung im Ratgeber Trennung und gemeinsame Wohnung, zu den vertraglichen Grundlagen im WG-Mietvertrag: Muster und Erklärung. Wird nur untervermietet statt der Vertrag geändert, gelten andere Regeln (Untermietvertrag: Vorlage); suchen Sie stattdessen einen Nachmieter für die ganze Wohnung, hilft Nachmieter stellen weiter.