Gemeinsamer Mietvertrag, einer will nicht kündigen: Ihre Auswege

Warum kann ich den gemeinsamen Mietvertrag nicht allein kündigen?

Weil mehrere Mieter gemeinsam eine einzige Vertragspartei bilden und die Kündigung ein Gestaltungsrecht ist, das nur einheitlich ausgeübt werden kann: Sie muss von allen im Vertrag genannten Mietern gemeinsam erklärt werden. Eine Kündigung, die nur einer von mehreren Mietern unterschreibt, ist unwirksam und beendet den Vertrag nicht.

Das gilt unabhängig davon, wer tatsächlich noch in der Wohnung wohnt. Zieht einer der Mieter aus, ohne dass alle gemeinsam kündigen oder der Vertrag anderweitig geändert wird, bleibt der Mietvertrag mit allen ursprünglichen Mietern unverändert bestehen — samt aller Pflichten. Die schriftliche Form der Kündigung schreibt § 568 Abs. 1 BGB vor.

Was passiert bei einer Trennung, wenn beide im Mietvertrag stehen?

Eine private Trennung ändert am Mietvertrag zunächst nichts: Beide Partner bleiben Mieter mit allen Rechten und Pflichten, bis der Vertrag wirksam beendet, geändert oder einer der Partner formell entlassen wird. Wer auszieht, verliert dadurch nicht automatisch seine Mieterstellung.

Mieten mehrere Personen gemeinsam eine Wohnung, verpflichten sie sich vertraglich gemeinschaftlich zu einer teilbaren Leistung — der Mietzahlung. Im Zweifel haften sie deshalb als Gesamtschuldner (§ 427 BGB in Verbindung mit § 421 BGB): Der Vermieter darf die volle Miete von jedem der Mieter einzeln verlangen, unabhängig davon, wer tatsächlich noch in der Wohnung lebt. Wie sich Auszug, Hausrat und Ausgleichszahlungen zwischen (Ex-)Partnern regeln lassen, beschreibt der Ratgeber Trennung bei gemeinsamer Wohnung.

Welche Auswege gibt es, wenn der andere nicht kündigen will?

Drei Wege führen aus einem gemeinsamen Mietvertrag heraus, wenn der Mitmieter nicht mitzieht: eine einvernehmliche gemeinsame Kündigung, eine Entlassungsvereinbarung mit dem Vermieter oder — als letztes Mittel — eine Klage auf Mitwirkung. Welcher Weg passt, hängt davon ab, wie weit der andere Mieter mitzieht.

Wie einigen Sie sich mit dem Mitmieter auf eine gemeinsame Kündigung?

Am schnellsten geht es, wenn alle Mieter ein gemeinsames Kündigungsschreiben unterschreiben und im Original an den Vermieter schicken — das erfüllt die Schriftform nach § 568 Abs. 1 BGB, sobald alle im Mietvertrag genannten Mieter unterzeichnen. Für Mieter gilt gesetzlich: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Vermieter zugehen, damit sie zum Ablauf des übernächsten Kalendermonats wirkt — daraus ergibt sich umgangssprachlich die oft genannte Frist von rund drei Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB). Geht die Kündigung erst nach dem dritten Werktag zu, verschiebt sich das Vertragsende um einen weiteren Monat. Einzelheiten und Sonderfälle erklärt der Ratgeber Kündigungsfrist Wohnung.

Eine allgemeine Vorlage für die Wohnungskündigung finden Sie im Ratgeber Wohnung kündigen mit Vorlage; für mehrere Mieter eignet sich dieser Kopierblock:

Wie kommen Sie über eine Entlassungsvereinbarung mit dem Vermieter aus dem Vertrag?

Über eine Entlassungsvereinbarung einigen sich Vermieter, ausziehender Mieter und verbleibende Mieter darauf, dass der Vertrag mit den übrigen Mietern zu den bisherigen Konditionen fortbesteht und nur der Ausziehende entlassen wird. Anders als die Kündigung ist diese dreiseitige Aufhebungsvereinbarung formfrei möglich — schriftlich ist sie aber dringend zu empfehlen, damit Auszugstermin, Kautionsanteil und der Wegfall der gesamtschuldnerischen Haftung eindeutig belegt sind.

Der Vermieter muss zustimmen; er ist dazu grundsätzlich nicht verpflichtet, hat aber meist ein Interesse an einem lückenlos weiterlaufenden Vertrag, insbesondere wenn ein Nachmieter oder neuer Mitbewohner nachrückt. Das Dokumentenpaket Mitmieter zieht aus erstellt die Entlassungsvereinbarung inklusive Regelung zu Kaution und Nachmieter als unterschriftsfertiges PDF, für 9,90 € inkl. USt. Wie die dreiseitige Vereinbarung aufgebaut ist, welche Punkte hineingehören und wie Sie dabei vorgehen, zeigt Schritt für Schritt der Ratgeber Gemeinsamer Mietvertrag, einer zieht aus: Vorlage.

Können Sie die Zustimmung zur Kündigung notfalls einklagen?

Ja: Im Innenverhältnis der Mieter untereinander kann ein Anspruch auf Mitwirkung an einer gemeinsamen Kündigung bestehen, wenn das Festhalten am Vertrag für Sie nicht mehr zumutbar ist — dieser Anspruch lässt sich notfalls einklagen. Er lehnt sich an den in § 749 Abs. 1 BGB verankerten Grundgedanken an, wonach jeder Teilhaber einer Gemeinschaft grundsätzlich deren Aufhebung verlangen kann, und wird über § 242 BGB (Treu und Glauben) auf das gemeinsame Mietverhältnis übertragen.

Verweigert der Mitmieter die Mitwirkung dauerhaft grundlos, bleibt als letztes Mittel die Klage auf Abgabe der Kündigungserklärung vor dem Zivilgericht. Mit Rechtskraft eines stattgebenden Urteils gilt die Erklärung des verurteilten Mitmieters nach § 894 ZPO automatisch als abgegeben — eine tatsächliche Unterschrift ist dann nicht mehr nötig. Es handelt sich um ein normales Zivilverfahren mit entsprechendem Zeit- und Kostenaufwand und sollte erst nach einem gescheiterten Einigungsversuch beschritten werden.

Wer zahlt die Miete, wenn Sie schon ausgezogen sind?

Solange der Mietvertrag mit Ihnen als Mieter fortbesteht, haften Sie dem Vermieter gegenüber unverändert auf die volle Miete — unabhängig davon, ob Sie noch in der Wohnung wohnen. Erst eine wirksame gemeinsame Kündigung, eine unterschriebene Entlassungsvereinbarung oder bei Ehepaaren eine wirksame Wohnungszuweisung beenden diese Haftung.

Was passiert mit der Kaution bei Trennung oder Auszug?

Die Kaution bleibt bis zum tatsächlichen Ende des gesamten Mietverhältnisses beim Vermieter — er muss sie nicht anteilig an einen einzelnen von mehreren Mietern auszahlen, nur weil dieser auszieht. Wer welchen Anteil der ursprünglich gezahlten Kaution zurückbekommt, ist reine Innenverhältnis-Sache zwischen den (Ex-)Mitmietern und sollte im Kündigungsschreiben oder in der Entlassungsvereinbarung ausdrücklich geregelt werden.

Fristen und Höhe der Kautionsrückzahlung nach Ende des gesamten Mietverhältnisses erklärt der Ratgeber Mietkaution: Rückzahlungsfrist.

Was gilt in der WG, wenn einer auszieht?

In einer WG mit einem gemeinsamen Mietvertrag gilt dasselbe Prinzip wie bei Paaren: Ein einzelnes WG-Mitglied kann nicht allein kündigen, und wer auszieht, bleibt ohne Vertragsänderung als Gesamtschuldner in der Haftung. In der Praxis läuft der Auszug meist über einen Nachmieter, der als neuer Mitmieter in den bestehenden Vertrag eintritt, oder über einen Untermieter für das frei werdende Zimmer — für beide Wege braucht es die Zustimmung des Vermieters sowie eine Entlassungsvereinbarung für das ausziehende Mitglied.

Wer für die WG von vornherein Einzelmietverträge statt eines gemeinsamen Vertrags anstrebt, findet Formulierungshilfen im Ratgeber WG-Mietvertrag: Muster; für die Zwischenlösung mit einem neuen Mitbewohner im laufenden Vertrag eignet sich die Untermietvertrag-Vorlage.

Was gilt bei Ehepaaren anders als bei unverheirateten Paaren?

Bei verheirateten Paaren übernimmt § 1568a Abs. 3 BGB die Aufteilung automatisch, sobald die Ehewohnung im Scheidungsverfahren einem Partner zugewiesen wird: Waren beide Ehepartner gemeinsam Mieter, setzt der Partner, dem die Wohnung überlassen wird, den Mietvertrag allein fort — der andere scheidet kraft Gesetzes aus dem Mietverhältnis aus, entweder mit Zugang der gemeinsamen Mitteilung an den Vermieter oder mit Rechtskraft der gerichtlichen Zuweisungsentscheidung. Eine gesonderte Zustimmung des Vermieters ist dafür anders als bei unverheirateten Paaren nicht nötig. Wie das Familiengericht diese Zuweisung im Streitfall überhaupt trifft und welche Rolle dabei ein gemeinsames Kind spielt, erklärt der Ratgeber Wer darf nach der Trennung in der Wohnung bleiben, wenn ein Kind da ist?

War nur ein Ehepartner Mieter, tritt der andere unter denselben Voraussetzungen automatisch anstelle des bisherigen Mieters in den Vertrag ein. Der Anspruch auf diesen Mieterwechsel erlischt ein Jahr nach Rechtskraft der Scheidung, wenn er bis dahin nicht gerichtlich geltend gemacht wurde (§ 1568a Abs. 6 BGB). Unverheiratete Paare haben diesen gesetzlichen Automatismus nicht — für sie bleiben nur die drei oben beschriebenen Auswege.