Hauptmieter wohnt nicht in der Wohnung: Ist das erlaubt?

Darf der Hauptmieter im Mietvertrag stehen, ohne selbst in der Wohnung zu wohnen?

Ja, grundsätzlich schon: Der Mietvertrag verpflichtet zur Mietzahlung, nicht zur ständigen physischen Anwesenheit. Wer beruflich pendelt, im Krankenhaus liegt, bei einem Partner übernachtet oder monatelang verreist ist, verstößt damit allein noch nicht gegen den Mietvertrag.

Kritisch wird es erst, wenn der Hauptmieter dauerhaft woanders lebt und die komplette Wohnung stattdessen ein Dritter allein nutzt – Ex-Partner, Verwandter, Freund oder Untermieter, der faktisch zum einzigen Bewohner geworden ist. Dann stellt sich die Frage, ob noch eine bloße Abwesenheit vorliegt oder bereits eine Gebrauchsüberlassung an einen Dritten. Wer die Rollen Hauptmieter, Mitmieter und Untermieter auseinanderhalten will, findet die Abgrenzung in unserem Ratgeber Hauptmieter, Mitmieter, Untermieter.

Wann wird daraus eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung?

Sobald der Hauptmieter die Wohnung vollständig einem Dritten überlässt, ohne dass der Vermieter zugestimmt hat: Nach § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen (Stand 03.08.2026).

Entscheidend ist, ob der Hauptmieter noch eigenen Zugriff behält. Der Bundesgerichtshof hat 2023 klargestellt: Eine Überlassung nur eines Teils der Wohnung im Sinn des § 553 Abs. 1 BGB liegt schon vor, wenn der Mieter den Gewahrsam nicht vollständig aufgibt – ein eigener Schlüssel und persönliche Gegenstände in der Wohnung genügen, selbst bei einer Einzimmerwohnung (BGH, Urteil vom 13. September 2023 – VIII ZR 109/22, Stand 03.08.2026). Zieht der Hauptmieter dagegen komplett aus, gibt seinen Schlüssel ab und lässt einen anderen faktisch als einzigen Bewohner zurück, ist das keine Teil-, sondern eine Vollüberlassung – und dafür gibt es ohne Zustimmung des Vermieters keine Grauzone.

Was riskiert der Hauptmieter, der die Wohnung komplett überlassen hat?

Vor allem den Verlust der eigenen Wohnung: Die unbefugte Vollüberlassung ist ein wichtiger Grund für die außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB, Stand 03.08.2026). Daneben bleibt der Hauptmieter dem Vermieter gegenüber voll in der Pflicht – für Miete, Nebenkosten und Schäden, die der Bewohner verursacht, muss er weiter geradestehen, solange sein Name im Mietvertrag steht.

Kommt es zur Kündigung, drohen zusätzlich Räumungskosten und Schadensersatz, etwa für entgangene Miete. Die vollständige Risikoverteilung für beide Seiten zeigt die Tabelle im nächsten Abschnitt.

Was riskiert der Bewohner ohne eigenen Mietvertrag?

Vor allem den fehlenden eigenen Rechtsschutz gegenüber dem Vermieter: Wer nicht selbst im Mietvertrag steht, hat gegenüber dem Eigentümer keine eigene Rechtsposition und keinen eigenen Kündigungsschutz. Endet das Hauptmietverhältnis, kann der Vermieter die Wohnung auch unmittelbar vom Dritten herausverlangen (§ 546 Abs. 2 BGB, Stand 03.08.2026) – unabhängig davon, wie lange dieser dort bereits wohnt oder was er dem Hauptmieter zahlt.

Für den Bewohner heißt das im Klartext: Ein noch so verlässliches Zahlungsverhältnis mit dem Hauptmieter ersetzt keinen eigenen Mietvertrag. Wehrt er sich später gegen den Auszug, kann der Vermieter eine Räumungsklage erheben.

Wie schnell kann der Vermieter kündigen – Abmahnung, fristlos, ordentlich?

In der Regel nicht sofort: Die fristlose Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung setzt grundsätzlich voraus, dass der Vermieter zuvor erfolglos abgemahnt oder eine angemessene Abhilfefrist gesetzt hat (§ 543 Abs. 3 BGB, Stand 03.08.2026). Erst wenn der Hauptmieter die Vollüberlassung danach nicht beendet, darf fristlos gekündigt werden – Ausnahmen gelten nur, wenn Abmahnung oder Frist offensichtlich erfolglos blieben oder besondere Gründe die sofortige Kündigung rechtfertigen.

Unabhängig davon kann der Vermieter auch ordentlich kündigen, wenn der Hauptmieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt – die dauerhafte unerlaubte Vollüberlassung zählt dazu (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, Stand 03.08.2026). Für den Hauptmieter bedeutet die Abmahnung also eine letzte Frist: Wird die Wohnung danach nicht wieder selbst genutzt oder die Untervermietung nicht legalisiert, folgt die Kündigung.

Wie wird die Untervermietung nachträglich legal (Ausweg 1)?

Indem der Hauptmieter beim Vermieter die Erlaubnis für einen Teil der Wohnung beantragt und selbst weiter Gewahrsam behält. Der gesetzliche Anspruch aus § 553 Abs. 1 BGB gilt ausdrücklich nur für die Überlassung eines Teils des Wohnraums bei berechtigtem Interesse – für die komplette Wohnung besteht kein Anspruch, hier entscheidet der Vermieter frei (Stand 03.08.2026). Ein zurückbehaltenes Zimmer genügt als Teil, ebenso ein eigener Schlüssel zusammen mit persönlichen Gegenständen in der Wohnung, auch bei kleinen Wohnungen (BGH, Urteil vom 13. September 2023 – VIII ZR 109/22). Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, obwohl das berechtigte Interesse vorliegt, haftet er dem Mieter sogar auf Schadensersatz für die entgangene Untermiete (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13, Stand 03.08.2026).

Praktisch heißt das: Der Hauptmieter meldet sich wieder als Bewohner an, überlässt einen abgegrenzten Teil der Wohnung dem Dritten und schließt mit ihm einen eigenen Untermietvertrag. Wie diese Erlaubnis-Anfrage formuliert wird, welche Fristen gelten und was in den Untermietvertrag gehört, führt die kostenlose Untervermietungs-Checkliste Schritt für Schritt durch; eine passende Vorlage für den Untermietvertrag selbst bietet der Ratgeber Untermietvertrag: Vorlage und was geregelt sein muss. Bei einer bestehenden Wohngemeinschaft hilft zusätzlich der WG-Mietvertrag.

Wie wird der Bewohner selbst zum Hauptmieter (Ausweg 2)?

Nur mit Zustimmung des Vermieters – einen Anspruch darauf gibt es nicht: Beim Hauptmieterwechsel scheidet der bisherige Hauptmieter aus dem Mietverhältnis aus, und der bisherige Bewohner tritt an seiner Stelle in den Vertrag ein. Das ist eine freiwillige dreiseitige Einigung zwischen Vermieter, ausziehendem Hauptmieter und neuem Hauptmieter, keine gesetzliche Pflicht des Vermieters.

Wie ein solcher Wechsel im bestehenden Vertrag technisch abläuft, zeigt der Ratgeber Mietvertrag umschreiben. Bevor der bisherige Hauptmieter formal auszieht, lohnt sich zusätzlich ein Blick auf die eigene Weiterhaftung und die Kaution mit dem kostenlosen Check im Werkzeug Mitmieter zieht aus — Check & Dokumente. Stimmt der Vermieter dem Wechsel nicht zu, bleibt nur Ausweg 1 – oder der Hauptmieter kündigt selbst fristgerecht und sucht gemeinsam mit dem Vermieter einen Nachmieter, alternativ über einen Mietaufhebungsvertrag.

Was gilt, wenn das Hauptmietverhältnis endet – muss der Bewohner sofort raus?

Ja, grundsätzlich sofort mit dem Ende des Hauptmietverhältnisses: Der Mieter muss die Wohnung nach Vertragsende zurückgeben; hat er den Gebrauch einem Dritten überlassen, kann der Vermieter sie auch unmittelbar von diesem Dritten zurückfordern (§ 546 Abs. 1 und 2 BGB, Stand 03.08.2026). Ein eigenes Recht, in der Wohnung zu bleiben, hat der Bewohner ohne eigenen Mietvertrag gegenüber dem Vermieter nicht – unabhängig davon, ob der Hauptmietvertrag durch Kündigung des Vermieters, Eigenkündigung des Hauptmieters oder Aufhebungsvertrag endet.

Zieht der Bewohner trotzdem nicht aus, bleibt dem Vermieter nur die Räumungsklage; was das für beide Seiten praktisch bedeutet, beschreibt der Ratgeber Mieter zieht nicht aus. Läuft die Kündigung von der Hauptmieter-Seite aus und der Bewohner soll bleiben, klärt der Ratgeber Hauptmieter kündigt Untermieter die Reihenfolge. Bei einem ernsten Streit um Auszug oder Kündigungsgründe hilft eine Beratung beim örtlichen Mieterverein oder einer Fachanwältin bzw. einem Fachanwalt für Mietrecht weiter.