Aufzug kaputt: Dürfen Sie die Miete mindern – und um wie viel?

Dürfen Sie die Miete mindern, wenn der Aufzug ausfällt?

Ja: Ist der Aufzug in einem Mehrfamilienhaus über mehr als eine kurze Zeit außer Betrieb, mindert sich Ihre Miete automatisch kraft Gesetzes – sobald die Beeinträchtigung mehr als unerheblich ist. Grundlage ist § 536 Abs. 1 BGB: Eignet sich die Wohnung während der Mietzeit nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch, ist die Miete kraft Gesetzes gemindert, ohne dass Sie einen Antrag stellen oder eine Zustimmung des Vermieters brauchen.

Ein funktionierender Aufzug gehört in einem Haus mit Aufzugsanlage in aller Regel zum vertragsgemäßen Zustand der Wohnung – auch ohne dass er im Mietvertrag ausdrücklich als Ausstattungsmerkmal genannt ist. Der Vermieter muss die Wohnung während der gesamten Mietzeit in dem Zustand erhalten, in dem sie bei Einzug war (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). War der Aufzug bei Vertragsbeginn vorhanden und nutzbar, zählt sein Ausfall als Mangel. Ausgenommen bleiben nur unerhebliche Beeinträchtigungen (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) – etwa ein kurzer, angekündigter Wartungsausfall.

Wie hoch die Minderung ausfällt, hängt vom Einzelfall ab: Stockwerk, Ausfalldauer, Ihre persönliche Betroffenheit und ob Sie noch anderweitig – etwa über das Treppenhaus – in die Wohnung gelangen.

Um wie viel Prozent dürfen Sie mindern – nach Etage und Ausfalldauer?

Eine gesetzlich festgelegte Quote gibt es nicht – § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt lediglich eine „angemessen herabgesetzte Miete“, über die im Streitfall das zuständige Gericht entscheidet. In der Praxis orientieren sich Mietminderungen bei Aufzugausfall an zwei Faktoren: dem Stockwerk, in dem Sie wohnen, und der Dauer des Ausfalls. Je höher die Etage und je länger der Defekt andauert, desto höher fällt die übliche Spanne aus.

Diese Werte sind eine Orientierung, keine verbindliche Rechtsquelle: Sie fassen zusammen, wonach Gerichte bei der Bemessung typischerweise fragen – wie stark die Wohnung noch nutzbar ist, wie beschwerlich der Treppenweg mit Einkäufen, Kinderwagen oder Gepäck ist und ob es sich um einen einmaligen oder wiederholten Ausfall handelt. Ihr eigener Fall kann davon abweichen, etwa wenn Sie gehbehindert sind oder der Aufzug der einzige Zugang zu Keller oder Tiefgarage ist. Eine breitere Übersicht zu Minderungsquoten bei anderen Mängeln – von Schimmel bis Heizungsausfall – finden Sie in der Mietminderungstabelle.

Wird die Minderung von der Kaltmiete oder der Warmmiete berechnet?

Die Minderung wird von der Bruttomiete berechnet, also von der Warmmiete einschließlich Nebenkostenvorauszahlung oder -pauschale – nicht von der Kaltmiete allein. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 347/04).

Ein Rechenbeispiel: Sie wohnen im 5. Stock, zahlen 750 € Kaltmiete und 200 € Nebenkosten, zusammen 950 € Bruttomiete. Der Aufzug fällt für drei Wochen aus. Bei einer angesetzten Minderung von 15 % sind das 142,50 € pro Monat. Da der Ausfall nur 21 der 30 Tage betraf, mindern Sie taggenau: 142,50 € × 21/30 = 99,75 € für diesen Zeitraum. Diesen Betrag dürfen Sie von der Miete abziehen oder zurückfordern, wenn Sie zunächst voll gezahlt haben.

Mehr zur Unterscheidung zwischen Kalt- und Warmmiete lesen Sie im Ratgeber Kaltmiete und Warmmiete: der Unterschied, eine allgemeine Rechenanleitung bietet Mietminderung berechnen.

Ab wann gilt die Minderung – und wie melden Sie den Defekt richtig?

Die Minderung gilt ab dem Tag, an dem der Aufzug ausfällt – vorausgesetzt, Sie zeigen den Defekt dem Vermieter oder der Hausverwaltung unverzüglich an. Ohne Anzeige verlieren Sie Ihre Minderungsrechte für die Zeit, in der der Vermieter mangels Kenntnis nicht reagieren konnte (§ 536c BGB).

Melden Sie den Ausfall schriftlich mit nachweisbarem Zugang – Einwurf-Einschreiben, Bote mit Zeuge oder eine Übergabe gegen Empfangsbestätigung. Fotografieren Sie zusätzlich den Aushang im Aufzug oder Treppenhaus, der über den Defekt informiert, und notieren Sie das Datum, seit dem der Aufzug steht. Das kostenlose Werkzeug Mängel melden & Mietminderung führt Sie durch Dokumentation, Anzeige und Fristsetzung und hilft, Ihre Minderungshöhe nachvollziehbar zu begründen.

Eine ausführliche Anleitung zur Mängelanzeige – inklusive Formulierung und Fristen – finden Sie im Ratgeber Mängelanzeige an den Vermieter.

Wie lange darf der Aufzug außer Betrieb sein, bevor Sie handeln können?

Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht – entscheidend ist, wie lange der Vermieter für eine Reparatur realistischerweise braucht. Setzen Sie ihm nach der Mängelanzeige eine angemessene Frist mit konkretem Kalenderdatum zur Beseitigung. Bei Aufzügen kann diese Frist länger ausfallen als bei einfachen Mängeln, weil Ersatzteile oder Steuerungen häufig bestellt werden müssen – das entbindet den Vermieter aber nicht davon, die Reparatur zügig zu organisieren und Sie über den Stand zu informieren.

Reagiert der Vermieter nach Fristablauf nicht, können Sie zusätzlich zur Minderung einen weiteren Teil der Miete zurückbehalten (§ 320 BGB). Dieser Betrag ist nicht verloren, sondern nur vorläufig einbehalten und muss nach der Reparatur nachgezahlt werden. Was zu tun ist, wenn gar keine Reaktion kommt, beschreibt der Ratgeber Vermieter reagiert nicht auf die Mängelanzeige.

Gilt die Minderung auch im Erdgeschoss – und bei kurzen Wartungsausfällen?

Im Erdgeschoss oder 1. Obergeschoss ist eine Minderung wegen Aufzugausfalls in aller Regel nicht möglich, weil die Treppe eine zumutbare Alternative ist und die Wohnung ohne Aufzug ebenso gut erreichbar bleibt. Anders kann es liegen, wenn der Aufzug der einzige Zugang zu Keller, Fahrradraum oder Tiefgarage ist oder wenn Sie aus gesundheitlichen Gründen auch kurze Treppen nicht bewältigen können – dann zählt Ihre persönliche Beeinträchtigung, nicht nur die Etage.

Kurze, angekündigte Wartungsausfälle – etwa ein paar Stunden für die turnusmäßige Prüfung – bleiben nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB unerheblich und begründen keine Minderung. Das gilt auch für kurzfristige Störungen, die innerhalb weniger Stunden behoben werden. Erst wenn der Ausfall mehrere Tage andauert oder sich wiederholt, wird die Beeinträchtigung im rechtlichen Sinne erheblich.

Was gilt für ältere oder gehbehinderte Mieter?

Für Mieter, die aus gesundheitlichen Gründen auf den Aufzug angewiesen sind, kann die Minderungsquote höher liegen als in der allgemeinen Orientierungstabelle, weil die Beeinträchtigung schwerer wiegt – das ist im Einzelfall zu begründen und notfalls durch ein ärztliches Attest zu belegen. Einen automatischen gesetzlichen Anspruch auf eine Ersatzunterkunft gibt es dagegen nicht; der Vermieter schuldet die Reparatur, nicht zwingend eine Ausweichwohnung, sofern nichts anderes vereinbart wurde.

Ob zusätzliche Kosten wie eine Trage- oder Einkaufshilfe erstattet werden, hängt davon ab, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat: Ein Schadensersatzanspruch nach § 536a Abs. 1 BGB setzt voraus, dass der Aufzug bereits bei Vertragsschluss defekt war oder der Vermieter die Reparatur schuldhaft verzögert. Bei einem plötzlichen technischen Defekt ohne Verschulden des Vermieters ist das oft streitig – sprechen Sie zusätzliche Kosten frühzeitig und schriftlich an, statt sie ungefragt vorzustrecken.

Wie formulieren Sie das Mietminderungsschreiben?

Nutzen Sie eine kurze, sachliche Mitteilung mit Datum, Höhe und Begründung der Minderung – rechtlich müssen Sie die Minderung nicht ankündigen, weil sie kraft Gesetzes eintritt, praktisch vermeiden Sie damit aber Streit über eine angeblich vergessene Zahlung. Der folgende Text lässt sich als durchgehender Block kopieren und mit Ihren Daten ergänzen:

[Ihr Name]

[Ihre Adresse]

[Ort, Datum]

[Name des Vermieters / der Hausverwaltung]

[Adresse]

Mietminderung wegen Aufzugausfall – [Ihre Anschrift, Wohnung]

Sehr geehrte(r) [Name],

der Aufzug in [Adresse] ist seit dem [Datum] außer Betrieb. Ich habe den Defekt bereits am [Datum] angezeigt. Da ich im [X.] Obergeschoss wohne und die Beeinträchtigung mehr als unerheblich ist, mindere ich die Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB ab dem [Datum] um [X] % der monatlichen Bruttomiete.

Ich bitte Sie, die Reparatur bis spätestens [Datum] zu veranlassen und mir den Fortgang mitzuteilen. Bis zur Behebung überweise ich die Miete abzüglich der genannten Minderung; alternativ zahle ich den vollen Betrag ausdrücklich unter dem Vorbehalt der Rückforderung, sollten wir uns über die Höhe nicht einig sein.

Mit freundlichen Grüßen

[Ihr Name]

Welche Risiken hat eine zu hohe Minderung – und wie sichern Sie sich ab?

Mindern Sie zu viel, entsteht ein Mietrückstand – und der kann im schlimmsten Fall zur fristlosen Kündigung führen. Das Gesetz erlaubt die fristlose Kündigung, wenn Sie an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug sind oder insgesamt zwei Monatsmieten schulden (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Bei Wohnraum gilt ein Rückstand erst als nicht unerheblich, wenn er eine Monatsmiete übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Auf einen Irrtum über die richtige Höhe können Sie sich dabei nicht berufen.

Der sichere Weg: Zahlen Sie die volle Miete weiter und überweisen Sie den strittigen Teil ausdrücklich „unter dem Vorbehalt der Rückforderung“ – so hat es der Bundesgerichtshof für zumutbar erklärt (Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/11). Damit vermeiden Sie den Zahlungsverzug und behalten trotzdem das Recht, zu viel gezahlte Miete zurückzufordern (§ 812 BGB) – ausgeschlossen ist die Rückforderung nur, wenn Sie in Kenntnis der Nichtschuld gezahlt haben (§ 814 BGB). Die Verjährungsfrist für die Rückforderung beträgt drei Jahre (§ 195 BGB).